案例分析 | 业委会与未经依法选聘的物业公司签署的《物业合同》无效【附判决书】
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程某（女）系北京市朝阳区小庄×号×号楼×层×房屋的产权人。2004年3月4日，北京市朝阳区中国第一商城业主委员会（以下简称“业委会”）与北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司（以下简称“仲量物业公司”）签订《物业管理服务委托合同》，二被告分别于2009年4月21日、2012年4月26日签订《北京市物业服务合同》，约定业委会委托仲量联行物业公司对原告所住小区进行物业服务。2017年4月，业委会作为甲方与仲量物业公司作为乙方签订《北京市物业服务合同》，约定甲方委托乙方对涉案小区进行物业管理，服务期限自2017年5月1日至2022年4月30日。就上述物业服务合同，该小区业主某某曾申请政府公开信息，朝阳区房屋管理局答复为，朝阳区房管局未对本案所涉物业公司与开发商上述物业服务合同进行备案，合同的合法来源证明不存在。程某提起诉讼，将业委会及仲量物业公司诉至法院，请求确认2017年4月，业委会作为甲方与仲量物业公司作为乙方签订《北京市物业服务合同》无效。
被告业委会称涉案2017年4月签订的合同系属续签，已经在公共橱窗向全体业主公示，原告对此予以否认，被告业委会未能提供证据证明经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业委会同意续签物业服务合同。原告遂提起诉讼。
二、案件审理
法院认为，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。业委会称采用橱窗公告的方式征求业主意见,从其公告内容而言,该公告内容系向业主发出通知,不能确定业委会依法征求业主的意见与物业公司续签物业服务管理合同。业委会与仲量物业公司于2017年4月签订的《北京市物业服务合同》未经法定程序，违反了物权法的规定，应属无效。
三、裁判结果
被告北京市朝阳区中国第一商城业主委员会与被告北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司于2017年4月签订的《北京市物业服务合同》无效。
一审被告北京市朝阳区中国第一商城业主委员会与一审被告北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司对一审判决不服，均向北京市第三中级人民法院上诉，北京第三中级人民法院经依法审理做出终审判决：驳回上诉，维持原判。
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