物业痛点怎么治？请你出主意——《江西省物业管理条例(修订草案)》公开征求意见
http://dingyue.ws.126.net/2021/1208/751ebd6aj00r3rwta0049c000hs00q7g.jpg近日，省十三届人大常委会第三十四次会议对《江西省物业管理条例(修订草案)》(以下简称《修订草案》)进行了初次审议。修订草案及其说明已全文公布，现向社会公开征求修改意见。
据了解，现行的《江西省物业管理条例》于2012年颁布实施，为物业服务行业的健康发展发挥了重要的作用，但随着形势发展和上位法的制定与修改，条例一些规定已经不能适应物业管理和服务的新形势、新要求，与民法典等上位法规定不一致。
《修订草案》涉及物业管理服务费的收取、停车辆固定停放位的租售等百姓非常关注的问题。
可通过多种方式提出意见建议
对于《修订草案》有意见建议，可通过信件、传真、电子邮件等方式反馈。征求意见截止时间：2022年1月14日。通信地址：江西省南昌市红谷滩区卧龙路999号省人大常委会法工委经济法规处，邮编：330036，电话(传真)：0791—88900378，电子邮箱：fgwjjfgc@163.com。
关于物业管理
根据《修订草案》，建设单位应当在物业管理区域内按照下列规定配置物业服务用房：面积不低于物业管理区域内总建筑面积的千分之二，最低不少于一百二十平方米；为地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置；没有配置电梯的房屋，物业服务用房所在楼层不得高于二层。
物业服务用房包括物业服务人办公用房、物业的所有权人委员会办公用房等，其中物业的所有权人委员会办公用房建筑面积最低不少于二十平方米。物业服务用房所有权依法属于全体物业的所有权人，无偿专用于物业管理、服务工作，不得擅自改变用途、变更位置，不得分割、租赁、转让和抵押。
根据《修订草案》，鼓励物业的所有权人大会通过物业管理主管部门或者物业管理行业协会建立的平台，采取公开招投标方式选聘物业服务人。物业的所有权人委员会或者物业管理委员会应当与物业的所有权人大会决定选聘的物业服务人签订书面物业服务合同。
物业服务人应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定履行维修、养护、管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
关于收费
物业的所有权人与物业服务人可以采取包干制或者酬金制方式约定物业管理服务费。采取包干制的，物业的所有权人向物业服务人支付固定物业管理服务费，盈亏由物业服务人享有或者承担。采取酬金制的，物业服务人在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业的所有权人享有或者承担。
物业服务人可以根据物业服务合同的约定，聘请专业经营者承担电梯、防雷装置、消防设施设备等维修养护及检测，提供清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
物业服务人应当加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，依照法律、法规规定委托具备相应资质或者从业条件的检测机构对电梯、压力容器、建筑消防设施等特种设备进行定期检验检测，并于每年第四季度向物业的所有权人委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。
保障性住房的物业服务价格实行政府指导价，其他类物业的物业服务价格实行市场调节价。政府指导价由市、县人民政府结合实际制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期调整。
市场调节价由物业的所有权人、物业使用人与物业服务人通过合同或者其他方式约定。物业管理行业协会根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期监测并发布各类物业服务项目成本信息、计价规则、服务标准及参考价格，并报所在地物业管理主管部门备案，供物业的所有权人和物业服务人在协商物业管理服务费时参考。
已交付物业的所有权人的房屋，物业管理服务费由物业的所有权人承担。未交付物业的所有权人的房屋，物业管理服务费由建设单位承担。房屋所有权发生转移时，物业的所有权人应当与物业服务人结清物业管理服务费用。
物业服务人决定不再提供服务或者无法继续提供服务，且物业的所有权人大会尚未选聘新的物业服务人的，由物业的所有权人委员会或者物业管理委员会确定临时物业服务人提供保洁、垃圾清运、秩序维护、安全防范、电梯运行等基本物业服务；物业的所有权人委员会无法正常履职且物业管理委员会尚未成立的，由城市街道 办事处事处、乡镇人民政府会同县级人民政府物业管理主管部门确定临时物业服务人。临时物业服务期限一般不超过六个月，费用由全体物业的所有权人承担。
关于停车
建筑区划内，规划用于停放汽车的车辆固定停放位、车辆停放库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。采用出售、出租方式处置的，应当在预售时约定出售价格或者出租方式、出租价格、出租期限等内容。
建设单位尚未出售的机动车停车辆固定停放位、车辆停放库，应当优先出租给物业的所有权人、物业使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车辆固定停放位满足物业的所有权人需要后仍有空余的，可以出租给物业管理区域外的单位、个人，其租赁合同期限不得超过六个月。
已建成住宅项目的停车场所及电动自行车、新能源汽车充电场所不能满足物业的所有权人需要，在不影响消防安全、道路通行的前提下，经物业的所有权人大会决定，可以利用物业管理区域内公共场地施划停车泊位，并依法办理有关手续。
物业管理区域内根据规划建设的人防工程，依照有关法律、法规的规定使用和管理。建设单位应当清晰标注人防工程位置、界限，并在售房时告知物业的所有权人。
物业管理区域内经人防主管部门备案平时利用作为停车辆固定停放位、储藏室的人防工程设施，可以以租赁方式向全体物业的所有权人开放，租赁期限最长不得超过五年，不得出售、变相出售或者附赠。
关于行业管理
《修订草案》明确，省人民政府住房城乡建设主管部门应当建立全省物业服务人信用评价体系及惩戒机制，制定物业服务人和项目负责人信用标准，公布物业服务合同、管理规约等示范文本。
市、县(区)人民政府物业管理主管部门应当根据物业服务人基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况，完善物业管理信用体系。加强行业诚信管理，建立物业服务人以及物业项目负责人信用档案，依法实行守信联合激励、失信联合惩戒。物业管理主管部门对物业服务人及物业项目负责人予以信用评价时，应当听取物业的所有权人以及物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府的意见。
物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，在物业管理主管部门的指导和监督下，开展物业管理项目负责人专业培训和测试，实施物业管理项目星级考核；协助物业管理主管部门维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务人和从业人员依法经营、诚信服务；调解物业服务矛盾，促进物业服务行业健康发展。
内容来源：新法制报（文/记者万菁）
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