2021年度江西业主维权十大典型司法案例
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01、南昌保利国际高尔夫花园业委会与南昌保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷
审理法院：江西省南昌市中级人民法院
案 号：(2021)赣01民终2648号
裁判日期：2021.08.24
案 由：民事>合同纠纷>物业服务合同纠纷
案例简介：
保利高尔夫花园首届业主委员会于2016年12月24日成立，至2019年12月23日任期届满。2019年8月10日，保利高尔夫小区第二次业主大会会议作出决定，赞成保利业委会向小区前期物业服务公司保利物业追讨小区全部公共收益，用于小区急需的公共设施维护、修缮等公共事业。2021年1月，保利业委会向红谷滩区人民法院提起诉讼，要求保利物业返还公共收益590.528万元（暂定）。
2021年5月8日，红谷滩区人民法院作出《民事裁定书》，认为红谷滩住建局、凤凰洲管理处先后发函确认保利业委会任期已届满，认为业委会成员资格即自行终止，并责令保利业委会移交相关档案资料、印章等交社区封存；由碟子湖社区在凤凰洲管理处指导下代行业委会职责，组织业委会换届。保利业委会因任期届满，不再是民法意义上合法成立的其他组织，不具有民事诉讼主体的权利能力与行为能力，故保利业委会并非适格原告，依法应当驳回起诉。
保利业委会不服一审裁定提起上诉，南昌市中级人民法院于2021年8月24日作出《民事裁定书》。法院认为，在未经法定程序撤销的情况下，该小区首届业委会作为业主自治组织，其民事主体资格一直存在，具备相应的诉讼权利能力和行为能力。业主委员会的换届选举及备案，应属于业主委员会内部组成人员的变动或组织变更，并不影响和改变已依法成立的业主委员会的民事主体资格。首届业委会虽然任期届满，但逾期未换届，在新的业委会没有成立前，仍可以继续履行业委会的职责。遂裁定撤销一审裁定，指令红谷滩区人民法院审理。
推荐理由：
业主委员会作为业主大会的执行机构，在履职过程中不可避免的需要通过诉讼途径维护和救济全体业主的合法权益。尽管业主委员会的诉讼主体资格已逐步得到了法律的认可，但相关政府部门对该问题的理解仍普遍存在误区。
本案中，南昌市中级人民法院采纳了保利业委会的观点，即，业委会作为一个组织，其自依法成立后，民事主体资格一直存在；业委会成员履职资格的产生和终止依法均只能由全体业主决定，而不是由住建部门决定；业委会内部组成人员的变动与否，不影响业委会的主体资格；业委会成员任期届满后，在新的业委会成员未产生前，原业委会成员仍可以继续履职。保利业委会也及时组织召开了紧急临时业主大会会议，就是否同意本届业委会继续履职直至新一届业委会成员产生的问题进行表决，并得到了广大业主的支持。
最终，南昌市中级人民法院基于法律规定及保利高尔夫小区全体业主已经明确授权保利业委会继续履职的事实，依法撤销一审裁定，确认保利业委会的民事诉讼主体资格。
02、南昌市红谷滩区滨江豪园第三届业主委员会与深圳市彩生活物业管理有限公司南昌分公司业主知情权纠纷
审理法院：江西省南昌市中级人民法院
案 号：(2021)赣01民终1578号
裁判日期：2021.06.30
案 由：民事>合同纠纷>物业服务合同纠纷
案情简介：
深圳市彩生活物业管理有限公司及其分公司与南昌市红谷滩新区滨江豪园业主委员会于2013年9月19日签订物业管理合同，合同期限为：2013年9月25日至2016年12月31日。合同约定，小区经营性项目的经营收益除用于支付业委会费用外，首先用于归还物业公司垫支费用，再按照五五比例分享公共收益。合同期限届满后，该物业公司仍继续提供物业管理服务。
2017年12月该小区第三届业主委员会成立后，向物业公司发函要求支付公共收益款。2018年12月31日，滨江豪园小区选聘新的物业公司，并表决通过委托业委会代表小区对彩生活物业欠小区公共收益及小区财产损失事宜提起诉讼。2019年1月，彩生活物业公司撤场。因双方未能协商一致，该业委会起诉到法院，主张彩生活物业公司就其在2015年1月1日（此前账目已两清）收取的地面停车费、临时停车费、摆摊费用、广告费用、通讯基站租赁费用等尚未支付的分成款。
法院认为，物业公司利用业主的共有部分产生的收入在扣除合理成本之后属于业主共有。双方签订的物业管理合同合法有效。对于合同期限届满后至该物业公司撤场前的公共收益，仍应按合同约定处理。遂判定：彩生活物业公司向滨江豪园第三届业主委员会支付上述费用分成款78.25万元，电梯广告服务费41.92万元。
推荐理由：
小区公共收益的分配受到广大业主的普遍关注，本案具有典型示范意义。目前太多小区物业公司利用把持公共区域的职务便利，获取大量的公共收益，但是收益极少有公开，公开了也莫名其妙不知进入谁的口袋，这不仅对原告主体资格有要求，也具有很大的举证难度，因此本案最终获得胜诉非常不容易，值得推荐。
03、南昌市新建区红谷十二庭第二届业主委员会、南昌圣庭物业管理有限公司物业服务合同纠纷
审理法院：江西省南昌市新建区人民法院
案 号：(2021)赣0112民初3680号
裁判日期：2021.09.29
案 由：民事>合同纠纷>物业服务合同纠纷
案例简介：
红谷十二庭小区由江西尤金房地产开发有限公司分四期开发，一期共有住宅24栋；二期共有住宅5栋；三期为欧尚国际公馆和欧尚购物商场；四期高层共有住宅11栋，同步建设的洋房7栋。整个小区共有4176户，建筑面积386939平方米。南昌圣庭物业管理有限公司系该小区的前期物业服务企业。因其未能依照约定履行前期物业服务合同，业主普遍强烈要求更换前期物业服务企业。2019年底，该物业公司亦向乌沙河社区发函，报告其将在2020年2月底前退出该小区。因当时小区尚未成立业主委员会，乌沙河社区考虑各方因素，向新建区房管局、长堎镇政府报告后，于2019年底正式代为履行业委会职责，于2020年9月16日与新的物业服务企业签订了物业服务合同。
2020年11月，该小区第二届业主委员会经新建区房管局批复正式备案成功，宣告成立。南昌圣庭物业管理有限公司于2020年10月1日正式退出了该小区一期、二期、四期高层及洋房，上述区域由新的物业企业进行了进驻服务管理。该业主委员会多次催促南昌圣庭物业管理有限公司尽快依法退出该小区三期欧尚国际公馆区域，将该区域物业管理服务移交新的物业服务企业，并于2021年1月4日再次书面告知被告对该小区三期欧尚国际公馆区域进行管理交接，但对方仍拒不退出、交接。该业委会遂向法院起诉南昌圣庭物业管理有限公司，主张其退出红谷十二庭小区三期欧尚国际公馆，并移交各类重要物业管理资料。
法院认为，案涉小区一、二、三、四期属于同一物业管理区域。一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。新签订的物业服务合同已生效，前期物业服务企业的终止条件已成就。遂判决支持了原告业委会的全部诉请。
推荐理由：
该判例重申了物业管理条例中“一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理”的物业管理原则，是法律规定在现实中的准确实施。该案件判决有利于督促物业公司更好地为业主提高服务质量，不仅进来容易，清退同样是业主的权利，形成良性的出入机制有利于切实提升业主幸福感和获得感。
04、新余华庭物业管理有限公司、王某勇、李某华名誉权纠纷
审理法院：江西省新余市中级人民法院
案 号：(2021)赣05民终262号
裁判日期：2021.02.26
案 由：民事>人格权纠纷>人格权纠纷>名誉权纠纷
案例简介：
案涉小区前期物业选聘为星科物业。2015年8月1日，星科物业与华庭物业签订《物业管理合作协议》，就案涉小区的清洁卫生、工程维修、代收物业费等部分专项服务委托给华庭物业。实际上，星科物业自始就没有进驻案涉小区提供物业服务，腾龙郡小区住户自2013年开始陆续入住，一直华庭物业为该小区提供前期物业至2020年年底。2019年10月1日，中瑞置业与星科物业签订《解除协议》，2019年11月2日，中瑞置业与华庭物业签订《前期物业管理委托合同》。
2020年2月29日，案涉小区腾龙郡业委会成立，鉴于华庭物业在为腾龙郡小区提供物业服务期间工作存在管理不到位、不规范等问题，经业主大会投票同意决定和华庭物业解除物业服务关系，并于2020年8月30日向华庭物业发送《关于自然终止新余市御天城腾龙郡物业服务关系告知函》。之后，腾龙郡业委会向一审法院起诉华庭物业要求其退出并腾出物业用房等。另，中瑞置业与星科物业签订《解除协议》及2019年11月2日与华庭物业签订物业服务合同，均未告知业主。
2020年1月19日，腾龙郡业委会主任和副主任王某勇、李某华组织人员，在“御天城-腾龙郡”小区东门的马路旁，打着横幅，称“黑心物业”、“黑恶势力”等。华庭物业遂起诉至法院，认为王某勇、李某华为小区业主，在对小区物业管理不满意的情况下发表了对公司不利的言论，并在马路上拉横幅的行为，损害了公司的名誉权，对华庭物业造成了侵权，王某勇、李某华应当在其言论发布的人群侵权范围内立即停止侵权、赔礼道歉。
一审法院认为，公司的名誉权应当受到合法保护，但华庭物业未提供与开发商签订了前期服务协议的证据，故依法应当驳回华庭物业的诉请。二审法院认为，华庭物业为腾龙郡小区提供物业服务的过程中，亦存在管理不到位、不规范等问题。导致华庭物业与小区业主因物业服务及物业费的交纳问题，多有冲突，双方在此期间均存在过激行为。王某勇、李某华作为小区业主，亦是业委会的负责人，对于小区业主和华庭物业之间所存在的矛盾，应该与物业公司之间加强沟通，通过正常的途径反映问题，而非带领部分业主通过扯横幅的方式表达意愿。虽然王某勇、李某华的处理方式欠妥，但鉴于华庭物业入驻小区所存在的程序瑕疵，及其提供物业服务中所存在的管理不到位、不规范情况，同时在与小区业主及后续选聘物业公司的交接过程中，存在的过激行为，双方均有改善空间。至于华庭物业主张王某勇、李某华侵害其名誉权，则依据不足，二审法院不予支持。
推荐现由：
本案旨在解决鉴于物业入驻小区所存在的程序瑕疵，及其提供物业服务中所存在的管理不到位、不规范情况，同时在与小区业主及后续选聘物业公司的交接过程中，业主存在的过激表现涉嫌侵害名誉权的问题。
05、南昌县天伦华庭小区第二届业主委员会、南昌新瑞物业管理有限公司业主知情权纠纷
审理法院：江西省南昌县人民法院
案 号：(2021)赣0121民初1337号
裁判日期：2021.05.20
案 由：民事>物权纠纷>所有权纠纷>业主知情权纠纷
案例简介：
2016年6月1日，天伦华庭业主委员会与被告南昌新瑞物业管理有限公司签订《小区物业管理委托合同》，委托被告实行物业管理。合同约定：委托管理期限为五年，从2016年6月1日起至2019年5月31日止；每年每一季度，向全体业主和物业使用人公布上年度相关管理经费的使用情况。同日签订《天伦华庭小区物业管理补充协议》约定：乙方（被告）从小区共用部分的收入中每年一次性拨付给甲方（原告）办公经费叁万元，剩余收入应用于小区公共设施的维护和设施的添加，乙方（被告）应公布共用部分收入和资金的使用情况。被告从2016年6月1日经营至2021年4月8日退出天伦华庭小区。被告在经营期间，对公用部分进行了对外租赁及投放广告，收取了租赁费、广告费、停车费、物业费等费用。2020年12月19日，南昌县天伦华庭小区第二届业主委员会成立并备案，其向法院起诉，主张被告公开2016年6月1日至2021年2月9日管理期间的公共收益账目情况，公开小区建筑物及附属设备设施（含消防设备、设施）专项维修资金使用情况等。
法院认为，业主对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。被告在物业管理期间利用业主的共有部分产生了收入，根据双方签订的合同及法律法规的规定，全体业主对于被告管理期间的公共收益情况，应享有知情权。遂判决支持原告诉请。
推荐理由：
物业服务企业不公开公共收益，侵害业主财产权益并不少见在物业服务企业不主动公布相关情况时，业主、业主委员会应积极通过法律手段，要求物业服务企业依法公布，实现业主的知情权，维护业主的切身利益。
06、抚州市明恒置业公司、抚州市临川区凤凰城小区二期业主委员会建筑物区分所有权纠纷
审理法院：江西省抚州市中级人民法院
案 号：(2021)赣10民终1033号
裁判日期：2021.08.19
案 由：民事>物权纠纷>所有权纠纷>建筑物区分所有权纠纷
案例简介：
被告明恒公司于2007年左右取得了土地使用权，在该块土地上投资开发建设了凤凰城小区，该小区建有28座大厦及地下人防工程。原告提供的人民防空工程示意图中载明凤凰城二期人防工程有人防面积8832.33平方米，平时用途为汽车库，战时用途为二等人员掩蔽部电站等内容。
2019年9月26日，凤凰城小区（1期、2期）依法成立了第一届业主委员会，并在抚州市临川区居民委员会、房管部门办理了业主委员会备案登记，登记备案表载明该住宅小区占地面积35000平方米、总建筑面积为100000平方米。2020年1月7日，抚州市临川区凤凰城小区二期业主委员会成立并报相关部门备案登记。抚州市房地产测绘所于2020年9月2日出具说明，内容为：明恒公司开发的坐落于青云峰路××凤凰城小区...凤凰城一期、二期地下室面积未计入地上住宅的公摊面积。案涉二期人防工程于2013年7月28日竣工验收，被告未提供证据证实其将案涉人防工程单独核算且未将该人防工程列入凤凰城小区二期开发建设成本。
法院认定，根据《国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》第一条“结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分……防空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”等相关规定，推定案涉人防工程的建设费用已纳入了小区建设项目的开发成本。鉴于房地产权地转房随、房转地随、房地一体的特点，开发商作为人民防空工程建设的初始投资者，其投资者身份是会随着房屋的售出理应转移且实际转移给全体业主，业委会是案涉地下人防工程的投资者。
推荐理由：
本判例确认，因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。近期，其他个案所持结论与本案有所不同，进一步引发了相关讨论。我们仍坚信，本判例对小区解决地下人防车位争议仍具有现实的指导和借鉴意义。
07、景德镇市景翰文城业主委员会、江西省嘉晟置业有限公司修理、重作、更换纠纷
审理法院：江西省景德镇市中级人民法院
案 号：(2021)赣02民终299号
裁判日期：2021.06.10
案 由：民事>物权纠纷>物权保护纠纷>修理、重作、更换纠纷
案例简介：
景德镇景翰文城业委会所在的嘉晟·景翰文城小区共有21栋住宅楼，外墙均采用带保温层的瓷砖贴面。该小区商品房交付业主后，小区内共有19栋住宅出现外墙保温层出现空鼓、开裂和脱落。2016年4月12日，景德镇市房屋安全鉴定管理中心受景翰文城业委会委托，经现场勘查，出具房屋应急维修安全鉴定意见一份，认为小区外墙墙外砖存在大面积空鼓现象，极易发生脱落伤人毁物的安全事故，建议立即进行排险、维修。2016年4月29日，景德镇市建设安全生产监督管理站制作的对于景翰文城小区外墙瓷砖空鼓脱落现象做好现场安全防护的建议一份，要求尽快进行外墙的排查和修复，并提示了施工注意要点。
景翰文城业委会认为小区住宅楼外墙保温层空鼓、脱落属于建设单位的施工问题，诉至法院，要求建设单位承担修复责任。景德镇市珠山区人民法院作出一审判决认为，外墙空鼓、脱落、开裂问题系外墙问题，不是主体工程，其保修期为5年，对于超过保修期的楼栋外墙问题，建设单位不应承担修复责任。
景翰文城业委会提起上诉后，景德镇市中级人民法院认为，景翰文城小区房屋外墙出现空鼓、开裂和脱落为工程质量问题，该问题并非仅是外墙面的防渗漏问题，而且外墙出现空鼓、开裂和脱落极易造成安全事故，亦涉安全问题。故景翰文城小区房屋外墙出现空鼓、开裂和脱落工程质量保修期不受外墙面防渗漏5年保修期的限制，嘉晟置业公司应承担修复责任。遂判定：江西省嘉晟置业有限公司于判决生效之日起六个月内完成对景德镇市景翰文城小区19栋楼房屋外墙面空鼓、脱落、开裂的修复，修复标准符合建筑外墙国家质量标准。修复完成后由双方共同委托有资质的第三方机构进行验收，验收所产生的费用由江西省嘉晟置业有限公司承担。
推荐理由：
房屋外墙的渗漏、开裂、脱落问题较为普遍，而外墙渗漏的保修期仅有五年，超出保修期后一般在维修基金中列支相关费用。
本案中，小区19栋房屋中，已有多栋超过外墙渗漏保修期。但通过业委会诉前、诉中两次申请作出的鉴定意见，结合小区实际情况，人民法院最终认定小区的外墙的渗漏、开裂、脱落问题不仅仅是外墙渗漏问题，更是工程质量问题、且涉及公共安全，故最终认定不受五年保修期限制，建设单位仍需承担修复责任。此外，受鉴定费用所限，业委会仅对出现外墙问题的两栋房屋进行鉴定。但人民法院根据业委会举证的“建筑设计说明”等材料，认为整个小区房屋外墙的施工工艺相同，因此在建设单位未提供反证的情况下，小区内其他未鉴定楼栋的外墙出现空鼓、开裂和脱落，亦可参照已鉴定楼栋的鉴定结果。
本案突破了外墙问题仅保修五年的惯例，又基于较为充分的证据基础以及举证责任分配原则，合理推定对小区内部分房屋所作的鉴定结论适用于小区内使用相同施工工艺的房屋，最终取得了圆满的诉讼结果，对于同类案件的实操具有指导意义。
08、南昌保利物业管理有限公司诉南昌市人民政府行政纠纷
审理法院：江西省高级人民法院
案 号：(2020)赣行终328号
裁判日期：2020.10.20
案 由：行政>行政管理范围>其他行政管理
案例简介：
南昌保利国际高尔夫花园小区位于红谷滩新区，归属碟子湖社区、凤凰洲管理处管辖，保利物业作为该小区的前期物业服务企业为小区提供物业服务。2016年12月17日至2016年12月24日，保利国际高尔夫花园小区召开业主大会，成立首届业主委员会，该届业主委员会任期2016年12月24日至2019年12月23日，并办理了登记备案。2019年1月26日，保利业委会召开临时业主大会，针对“解除前期物业合同，选聘物业服务企业”、“业主大会议事规则（修改稿）”等议题作出《关于保利国际高尔夫花园临时业主大会会议表决结果的公告》。第三人南昌市红谷滩新区住房与城市建设局在收到部分业主和保利物业投诉后，针对保利业委会临时业主大会流程是否合法，保利业委会成员是否存在违章搭建及欠缴物业费等违法情况进行调查后，于2019年5月30日作出《关于依法撤销保利国际高尔夫花园首届业委会作出的违法决定的公告表决事项的决定书》。
保利业委会不服，向南昌市政府申请行政复议，请求确认红谷滩住建局决定违法并予以撤销。南昌市政府于2019年11月14日作出《行政复议决定书》（洪府复字［2019］305号），该《决定书》中载明：保利物业作为第三人参加行政复议并提交了11份证据材料。南昌市政府认为，红谷滩住建局认定保利业委会“从准备、召开、表决程序等整个流程”均存在违法违规之处，并罗列了相关法律法规和文件条款，但并未阐明具体的违法违规行为，红谷滩住建局作出的《决定书》显然存在认定事实不清的问题。遂决定：1．撤销红谷滩住建局作出的《关于依法撤销保利国际高尔夫花园首届业委会作出的违法决定的公告表决事项的决定书》；2．责令红谷滩住建局在收到本决定书之日起60日内重新就部分业主和第三人的投诉进行调查核实并作出处理决定。
保利物业于2019年12月2日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，南昌市政府作出《行政复议决定书》认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决驳回保利物业的诉讼请求。保利物业不服，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判决。
推荐理由：
本案涉及行政权力对业主权的规制，其中三个争议焦点很具有代表性。而本案在行政复议阶段即支持了业主委员会主张，充分说明行政权力对业主权利的重点在于保护而不在于限制。该案的判决使业主对行政权力的担忧有所降低，有助于提升行政权力公信力，值得推荐。
09、南昌市嘉园物业管理有限公司、青云谱区新丰丽都花园业主委员会物业服务合同纠纷
审理法院：江西省南昌市中级人民法院
案 号：(2020)赣01民终2426号
裁判日期：2020.09.24
案 由：民事>合同纠纷>物业服务合同纠纷
案例简介：
2019年3月6日，嘉园物业公司与新丰丽都业委会签订《物业管理服务合同》，合同期限为2019年1月1日至2021年12月31日，并约定从合同签订之日起算6个月内将既有问题整改到位，否则可由业主委会表决后终止合同；合同期内必须按国家相关法律法规，物业服务规范及本小区公示的标准提供物业服务，否则业主委会可按章解除合同，物业公司不得要求经济补偿等。在《物业管理服务合同》签订日起6个月内，嘉园物业公司没有将小区既有问题整改到位；另外其提供的某些物业服务没有达到合同约定的服务标准。
2019年12月15日，新丰丽都花园小区召开2019年度业主大会，在社区干部监督下，业主对“撤销执行《物业管理服务合同》”事项进行表决，并投票通过。12月16日，新丰丽都业委会对业主大会表决事项作出公告。12月17日，新丰丽都业委会向嘉园物业公司发出《联系函》，预通知嘉园物业公司在公告期满后正式解除《物业管理服务合同》。12月18日，嘉园物业公司向新丰丽都业委会发出《工作联系回函》，表示已收到《联系函》，对于联系函的全部内容不予接受，不承认有违反合同内容的行为，要求小区业主大会、业主委员会立即停止违法侵权行为。2019年12月31日，新丰丽都业委会向嘉园物业公司发出《联系函》，通知嘉园物业公司与新丰丽都业委会签订的《物业管理服务合同》于2020年1月1日起正式解除，并于2020年1月1日起正式进入交接期，交接时间不超过3个月，交接内容按江西省现行物业管理条例及原合同约定执行。因双方对此未能达成一致，嘉园物业公司为此诉至法院，新丰丽都业委会对此也提起反诉。
一审法院认为，根据合同约定和法律规定，业主委员会有权召开业主大会对物业服务企业进行依法解聘。业主行使权利通常以业主大会形式进行，而业主委员会系执行业主大会所作出决定事项的执行机构，代表业主行使相关权利。嘉园物业公司作为新丰丽都花园小区的物业服务企业，在小区业主大会形成“撤销执行业委会2019.03.06与嘉园物业所签物业管理服务合同”的决议，并以书面方式进行告知后，物业管理服务合同终止，嘉园物业公司应当依法退出物业管理区域，移交物业管理用房、相关设施及物业服务相关资料。新丰丽都业委会的相关诉讼请求符合法律规定，予以支持。
推荐理由：
本案提供了业主委员会通过订立具体可行的物业服务合同条款对物业公司进行有效约束的切实方案。基于物业服务合同，经业主大会决议，业主委员会有权通知物业公司终止物业服务合同、解聘物业公司并要求其退场、移交用房、设施及相关资料。
10、江西亚龙投资发展有限公司、抚州市临川区才都国际业主委员会业主共有权纠纷
审理法院：江西省抚州市中级人民法院
案 号：(2020)赣10民终1008号
裁判日期：2020.09.25
案 由：民事>物权纠纷>所有权纠纷>建筑物区分所有权纠纷>业主共有权纠纷
案例简介：
抚州市临川区才都国际业主委员会所在的“才都国际”商住小区由亚龙投资公司投资建设，小区内规划建设的“架空层”面积总计1086.53平方米，均不计入小区建筑容积率。小区竣工规划综合验收备案后，建设单位亚龙投资公司未经相关部门批准，改变“架空层”的结构，将“架空层”部分围砌成封闭房屋对外出售，现部分“架空层”已出售。2019年11月18日，才都业委会以确认“才都国际”商住小区1525.2平方米的“架空层”部分归全体业主共有、责令建设单位亚龙投资公司停止侵权(对外转让“架空层”围建房屋使用权)行为，并恢复原状为由，向抚州市临川区人民法院提起诉讼。
一审法院认为，架空层无外围护结构且不计入容积率，既不属于业主专有也不属于市政公用部分或者其他权利人所有，系业主共有部分。故判决确认架空层属于小区全体业主共有，建设单位应将架空层恢复原状。建设单位不服一审判决提起上诉后，二审维持原判。
推荐理由：
《民法典》、《建筑物区分所有权司法解释》等规定从正面列举和反面排除的方法对业主专有部分、共有部分进行界定，但实践中仍然广泛存在争议，架空层的权属之争极为典型。本案从架空层的构造（没有四面合围的开发空间、以公共结构作为支撑）出发，认为架空层因不计容积率而不能成为专有部分，也不属于市政公用或其他权利人所有，故应认定属于业主共有；从使用性质来看，亦属于小区配套设施和附属建筑，也应认定属于业主共有。对于其他小区的架空层确权纠纷有较强的借鉴意义。
2022江西业主论坛·第二届江西业委会年会组委会
2022年1月16日
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