河南法院：物业服务合同纠纷这样办！附7起典型案例
为扎实开展“我为群众办实事”活动，10月20日，省法院召开新闻发布会，通报近3年来全省法院物业纠纷案件的办理情况，并发布7起物业服务合同纠纷典型案例。发布会通报，2019年以来，全省法院共受理各类物业服务合同纠纷案件74647件，审结69475件，审结率93.07%。
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郑州收结案数最多
郑州作为省会城市，人员集聚度高，辖区涉物业服务合同纠纷案件数量居全省首位，收结案数占全省法院28.1%。
开封、平顶山、南阳收结案数分别位列第二、三、四。
案件质量大幅提升
全省物业服务合同纠纷案件一审调撤率为75.6%，服判息诉率为97.92%，再审审查（生效案件申请再审）率为1.24%，案件质量大幅提升。
据了解，3年来，全省法院着力提升物业纠纷案件审理质效。凡是符合小额诉讼法定金额标准的案件必适用小额诉讼程序，简化程序，缩短审限，实行一审终审；超出法定金额标准的简单案件引导当事人主动自愿选择适用小额诉讼程序。
确保法律适用统一
为避免物业纠纷案件，特别是同一小区、同样的诉讼出现裁判结果不一致的情况，省法院积极推进物业纠纷办案标准化建设，统一同类案件的裁判思路，强力推行类案检索，确保法律适用统一，合理分配举证责任。
完善多元化解机制
省法院不断完善多元化解机制，推动“三零”社区创建。全省法院严格按照省委关于创建“零上访零事故零案件”村（社区）工作部署，健全人民调解、行政调解、司法调解相互联动的物业管理纠纷调解模式，运用法治思维破解难题，探索完善区、街道和社区三级物业矛盾纠纷调解机制。
强化诉源治理
省法院将进一步加强诉源治理，完善物业纠纷案件办理机制，为全省“三零”社区创建和基层治理现代化提供更加有力的司法服务和保障，用“我为群众办实事”的实际行动和效果，检验政法队伍教育整顿和党史学习教育成果。
附7起物业服务合同纠纷典型案例
案例一
冯某与天某物业管理公司物业服务合同纠纷案
——物业服务存在质量瑕疵，业主不能拒交物业服务费，但违约金可以据实减少
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一、基本案情
天某物业公司系天某第一城物业服务单位，冯某系该小区业主。2011年5月24日冯某接收房屋时同天某物业公司签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定物业服务费收费标准是每月每平方米0.9元，物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，冯某应在每半年的第一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费。逾期按所欠费用日万分之五收取滞纳金。冯某房产面积96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日冯某未交物业服务费，天某物业公司主张冯某拖欠金额5124元，违约金金额2376元。为此双方形成纠纷。
二、裁判结果
法院生效裁判认为，物业服务合同是物业服务企业与业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。天某物业公司与签订《前期物业服务协议》是有效合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天某物业公司系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。天某物业公司已对冯某居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，冯某理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。冯某提供大量的照片和视频资料等证据证明天某物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。天某物业公司应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。冯某作为业主，不能因物业公司个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理， 对天某物业公司要求冯某给付物业管理服务费5124元的诉讼请求，予以支持。对天某物业公司要求冯某承担滞纳金的诉讼请求，天某物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进天某物业公司重视物业服务质量，且双方合同中约定违约金过高，遂将违约金酌定为500元。
三、典型意义
物业服务合同关系中的物业服务企业与小区业主，朝夕相处，关系紧密，双方均应诚实守信地履行物业服务合同，物业服务企业应当为小区业主提供优质的物业服务，业主应当及时交纳物业费用，双方协调配合，共同维护小区的安全、卫生与秩序。如果发生纠纷，也应当互相理解，互谅互让，采取实事求是的态度解决纠纷，尽快恢复小区的安宁与和谐。
物业服务费是物业服务企业运营的基础，物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不予缴纳物业费，业主拒交物业费的抗辩应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。如果业主对物业服务不满意，就不交纳服务费，物业服务的质量肯定会无法维系，业主更不满意，更多的业主不交纳物业服务费，从而陷入恶性循环，最终受损害的是小区的全体业主，这也不符合业主不交纳物业服务费的初衷。从另一个方面讲，随着业主对美好生活的需求日益增长，物业公司也不应只关注收取费用，而应不断提高物业服务的质量，满足业主对小区安全、安定与美好环境的需要。如果因为提供的服务质量瑕疵，造成了业主的人身及财产损失，应当承担相应的法律责任。如果物业服务质量确实存在一定瑕疵，但尚不足以构成对物业服务协议的严重违约的，根据天某物业公司的违约程度，原审兼顾了双方的利益，对天某物业公司主张的违约金数额进行调减，此种处理理念与方式，符合实际，有利于督促物业服务企业提升服务品质，双方矛盾的化解。
案例索引
一审 ：商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初11827号民事判决
二审 ：商丘市中级人民法院（2020）豫14民终952号民事判决
再审审查：河省高级人民法院（2020）豫民申3192号民事裁定
案例二
许昌某华物业有限公司与赵某蕾物业服务合同纠纷案
——未经法定程序讨论通过的物业服务费调整，对业主不具有拘束力
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一、基本案情
许昌某华物业公司系鄢陵县某水岸映象小区的物业公司，赵某蕾系该小区业主。2012年11月2日，双方签订物业管理服务协议，该协议约定了双方的权利和义务，约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等事项；但该协议未约定合同变更、终止等事项。2018年9月28日，许昌某华物业公司在该水岸映象小区张贴《物业费用调整公告》对物业费做出调整。2018年10月至12月，许昌某华物业公司在水岸映象小区发放《许昌某华物业有限公司费用调整征求意见表》征求意见。2019年1月1日起，许昌某华物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用，因赵某蕾拒交，许昌某华物业公司提起诉讼。审理中查明，鄢陵县某水岸映象小区（一期），共有370户业主，建筑面积为48600多平方米，该小区未成立业主委员会。许昌某华物业公司在为水岸映象小区提供物业服务期间，对公司收益和支出情况未向该小区业主进行公示，该小区物业服务费用调价的相关事宜，许昌某华物业公司也未向政府有关物价部门备案。
二、裁判结果
生效裁判认为：物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定及《物业管理条例》第十一条的规定，涉及物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，案涉小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，应当由当地居委会代行业主委员会职责，在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与广大业主充分协商，对物业服务费的调整进行充分调查，广泛征求全体业主意见，并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告，在经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费的情况下，进行物业管理费的调整。生效判决认定其未经充分协商，驳回了许昌某华物业公司调价部分的诉讼请求。
三、典型意义
物业服务收费是维系物业服务企业提供物业服务，小区正常运转的基础。物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业应当依据合同约定提供物业服务并收取物业服务费用。收取合同约定以外的费用，缺乏合同依据，不应当支持。但是在遇到物业服务成本上涨的情况下，根据市场变化，也可以申请调整物业收费标准，但物业服务费的调整涉及广大业主利益，应当遵循正当程序原则，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会充分讨论协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，则需经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。否则，则因调整程序不合法，不能得到法律的支持。
案例索引
一审：许昌市鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初1907号民事判决
二审：许昌市中级人民法院（2020）豫10民终2626号民事判决
再审审查：河南省高级人民法院（2021）豫民申3411号民事裁定
案例三
刘某与新时代社区居民委员会、人文物业公司确认合同无效纠纷案
——居民委员会有权为未成立业主委员会的小区选聘临时物业公司
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一、基本案情
新时代小区未成立业主委员会，2016年5月20日，新时代社区居委会与人文物业公司签订《新时代小区临时物业委托服务协议》，约定由人文物业公司为涉案时代小区提供物业服务，约定了物业服务内容、服务期限、服务费用、物业的使用与维护等。刘某系该小区12幢3单元6层东北号业主，其起诉请求：确认新时代社区居委会和人文物业公司签订的《临时物业委托服务协议》无效。
二、裁判结果
一审法院认为：在案涉小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，居民委员会与人文物业公司签订《新时代临时物业委托服务协议》，委托人文物业公司对小区临时进行前期物业服务管理，并无不当，关于该协议系非法协议的主张不成立。如案涉小区业主不同意人文物业公司对小区继续进行物业服务管理，可以依法更换、选聘新的物业服务企业。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘某的诉讼请求。刘某不服，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。刘某仍不服，申请再审。
再审法院认为：在居民委员会是否具备选聘物业公司的职能上，本案根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。同时参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。认定居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责，选聘小区物业公司为业主临时为业主提供服务。
对于居民委员会与人文物业公司签订的《新时代小区临时物业委托服务协议》的法律效力，该协议未损害社会公共利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。
三、典型意义
居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。根据国务院《物业管理条例》和我省《物业管理条例》的规定，街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调成立业主大会，选举业主委员会，监督业主大会和业主委员依法履行职责，协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。业主大会和业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，接受居民委员会的监督与指导。且国家住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。因此，居民委员会对没有成立业主委员会的小区，在特定的情况下，可以代行业主委员会职责，对小区事务进行一定的管理，如选聘物业公司为业主提供物业服务。初衷是为小区业主提供基本的物业服务，有利于广大业主的利益。
本案例肯定了居民委员会在特殊情况下为辖区内小区临时选聘物业公司的行为的有效性，对于维护小区的秩序维护、和谐稳定，居民的安居乐业具有积极的意义，也是推进建立共建、共治、共享基层治理的具体实践。
案例索引
一审：郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初9098号民事判决
二审：河南省郑州市中级人民法院(2019)豫01民终23868号民事判决
再审审查：河南省高级人民法院（2020）豫民申1375号民事裁定
案例四
刘某丽与某弘物业公司物业服务合同纠纷案
——单一业主作出的解除物业合同的意思表示并不直接产生合同解除的法律效力
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一、基本案情
2014年1月19日，某弘物业公司（甲方）与刘某丽（乙方）签订《前期物业服务协议》，其中第五条约定的有偿服务费包括车位维护费用，地下停车场、车库车位为80元／席／月，业主不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求补缴并从逾期之日起按照每日3‰交纳违约金。因车位交付纠纷，刘某丽将开发商河南某弘实业有限公司诉至一审法院，该院于2019年4月20日作出另案判决，认定刘某丽的车位交付时间是2017年年底。刘某丽至今未缴纳过车位维护费，某弘物业公司催缴未果提起本案之诉，请求：依法判令刘某丽向其支付物业服务费用2720元，违约金4174.1元（违约金暂计至2019年5月31日，实际主张至付清物业服务费之日），共计6894.1元。
二、裁判结果
法院生效判决认为，某弘物业公司为案涉小区提供了物业服务，刘某丽理应支付物业费。因刘某丽未按时缴纳车位维护费，构成违约，刘某丽应向某弘物业公司支付1440元车位维护费并承担年利率5%的利息。关于刘某丽主张其不应当承担2018年11月20日之后的车位维护费的问题，因刘某丽存在违约行为，且刘某丽主张已经解除合同的依据不足，不予支持。
三、典型意义
随着城市汽车保有量的增加，民众对车位的需求量上升，开发商在规划中即把小区车位规划作为重要的组成部分。但小区建成交付后，车位维护费或车位管理费的缴纳也成了物业服务企业与业主之间容易发生争议的热点问题。因此，各方在签订物业服务合同或前期物业服务合同时，更加注重了对收取车位服务费的协商约定。如果当事人在合同中明确约定了业主应当支付车位维护费，并且内容也不违反法律法规强制性规定的，就应当诚信履行合同义务。如果业主不按照约定支付车位维护费，物业服务企业起诉请求业主支付车位维护费的，应当依法予以支持。
物业服务企业的管理水平，关乎业主的居住环境和切身利益，业主依法享有选聘和解聘物业服务人的权利，但是物业服务合同实质上应当是业主群体与物业服务企业之间的合意与安排，物业服务合同的解除权利也是全体业主享有的权利，选聘与解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，并且还要符合法定程序。单一业主作出的解聘物业服务企业或解除物业合同的意思表示，并不直接产生解聘的法律效力。本案中，刘某丽以其已告知某弘物业公司解除合同为由，主张不应支付2018年11月20日之后的车位维护费，不予支持。
案例索引
一审：郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29745号民事判决
二审：郑州市中级人民法院（2020）豫01民终4570号民事判决
再审审查：河南省高级人民法院（2020）豫民申8194号民事裁定
案例五
某谷物业公司与某谷时代广场二期业委会、某鼎物业公司物业服务合同纠纷案
——前期物业公司无权对业主大会选聘物业公司的决定行使撤销权、退出物业服务的企业应当向业主移交物业设施及资料
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一、基本案情
2007年1月1日，某谷物业公司与新乡某谷房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，就某谷物业公司对某谷时代广场二期提供前期物业管理服务，明确管理期限自合同生效之日起至该小区业主委员会与其所选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。2018年2月11日，某谷时代广场二期召开第二届业主大会，选举产生了二期业委会，并向所在街道办备案。二期业委会多次书面通知某谷物业公司对业主反映的“电梯故障，限制业主充水、充电，监控设备故障”等问题进行整改，但双方协商无果。2019年3月8日二期业委会发出“关于召开新乡市某谷时代广场二期全体业主（楼长）代表大会的公告”，准备召开业主（楼长）代表大会，对小区选聘新物业管理公司等有关事宜进行表决。2019年3月31日，二期业委会发出公告载明“……业主代表大会同意并授权二期业委会全面向社会公开、公平、公正以招标、议标、邀标的方式进行重新选聘新的物业公司，本结果公告之日起由业主委员会立即执行……”,公共上显示有该小区所在办事处监督员范某、张某，社区监督员齐某、崔某的签字。该公告内容系打印，未加盖所在社区、办事处的公章，监督员亦未签章。
2019年4月18日，二期业委会与某伟招标有限公司签订招标代理合同，委托该公司为案涉小区二期物业管理项目实施招标。2019年4月22日二期业委会向某谷物业公司发出邀请函，邀请其报名参加小区物业服务项目的投标工作。2019年5月16日，某鼎物业公司中标，于2019年5月29日与二期业委会签订物业服务合同。二期业委会提供的二期业主代表（楼长）授权委托书中载明的委托期限为自2018年1月29日起至2023年1月28日止，多处出现一人书写、代签、代投的情况。另案业主李某、赵某等提起业主撤销权之诉，二审法院于2021年4月1日作出判决，认为无充分证据证明二期业主大会作出的选聘新物业服务企业的决定违反法律规定，判决驳回李某、赵某等的诉讼请求。
二期业委会于2019年8月21日提起本案诉讼，要求某谷物业公司撤离该小区，并移交相关资料及设施等。
二、裁判结果
生效裁判认为：案涉前期物业合同约定物业服务期限至二期业委会与其所选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日止。2019年5月29日，二期业委会经公开招标的形式已另行与某鼎物业公司签订物业服务合同，某谷物业公司未能中标，至此案涉前期物业合同因合同约定的条件成就而终止，且生效判决也驳回了该小区业主要求撤销二期业主代表大会决议的诉请，故二期业委会要求某谷物业公司搬离涉案小区，并向其移交物业服务用房及监控设施,于法有据。另《物业管理条例》规定,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料等物业管理所必需的资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，二期业委会要求移交上述相关资料，符合规定应予支持。某谷物业公司搬离涉案小区，应对案涉车库进行移交，但所涉行为不得侵害建设单位的相关合法权益。二审法院判决撤销一审判决，某谷物业公司搬离案涉小区，并向二期业委会移交物业服务用房、监控设施、地下车库及物业管理资料等。
三、典型意义
当建筑建成后，需要开始对建筑物及相关设施进行管理，且随着业主逐步入住，卫生、安保、停车等相关服务需求同步产生，因此在初期甚至开发商销售房屋的相当长一段时期内，由建设单位先行选择物业服务企业并与之签订前期物业服务合同是惯常做法。但法律对此类合同进行了一定的约束，即前期物业服务合同在约定期限届满或期限虽未满但业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
业主有权作出选聘新物业公司的决定，按法律规定要符合专有部分占建筑物总面积及业主人数占总人数“双过半”要求。如果主张未达此要求，涉及的法律问题是合同是否可撤销而非合同本身是否生效。根据《中华人民共和国民法典》的规定，对业主大会作出选聘物业服务企业的决定，及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同提出异议，并行使撤销权的主体是小区的业主而非提供前期物业服务企业。
物业服务企业交接在形式上表现为原企业退出物业服务区域等，但本质上是物业企业移交物业管理权。这些义务并非源于当事人合同约定，而是源于法律的规定，对该义务的理解应为法定义务。因此，物业服务合同终止后物业服务企业应当履行的后合同义务主要有退出物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施、资料等。
案例索引
一审：新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初7264号民事判决
二审：新乡市中级人民法院（2021）豫07民终1475号民事判决
再审审查：河南省高级人民法院（2021）豫民申5482号民事裁定
案例六
某友物业公司与王某轩物业服务合同纠纷案
——业主委员会选聘新的物业公司后，原物业公司拒不退出，无权继续收取物业费
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一、基本案情
2014年5月16日，某友物业公司与海某汉都小区业主委员会签订《海某汉都物业服务合同书》，并二次续签。2018年4月26日，信阳市某友物业公司在小区公告栏发布《海某汉都全体业主告知书》，声明物业服务合同到期后，如在2018年5月10日前未召开业主大会决定续签物业服务合同，其届时将依约退出服务。后双方未续签合同，某友物业公司也未退出物业服务。双方多次协商未果后，2018年7月22日，海某汉都业主委员会向某友物业公司书面告知解聘之。2018年8月2日，海某汉都业主委员会发布选聘新物业公司的公告。期间，因某友物业公司退出小区及办理交接手续等事宜，双方发生争议，多次前往相关办事处、居委会等部门协调。新物业某智慧服务公司于2018年12月份正式入驻该小区。
王某轩为该海某汉都小区业主，因对物业服务不满意，从2014年4月28日起未交纳物业费用，并于2018年12月15日将8月至12日的水费交给小区业主委员会。某友物业公司将王某轩诉至法院，请求依法判令：王某轩支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物业服务费4875元及利息；拖欠的水费及利息。
二、裁判结果
法院生效裁判认为：关于某友物业公司是否有权主张2018年4月29日至2018年11月28日的物业服务费。《最高人民法院的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，不予支持。本案中，2018年4月29日至2018年11月28日，双方签订的物业服务合同到期后，小区业委会虽尚未和新的物业服务公司签订物业服务合同，但已明确要求某友物业公司退出物业服务区域，某友物业公司仍请求该期间的物业费，无法律依据，不予支持。
关于物业服务费的标准，某友物业公司的物业服务虽存在一定瑕疵，但基本完成了物业服务合同约定的服务事项，综合考虑案涉因素，对物业费已酌情予以调整，在原收费的基础上扣减20%。扣除2018年4月29日至2018年11月28日期间的物业费，并扣减20%后，王某轩应缴物业费为3365元。
三、典型意义
实践中，一些物业服务企业缺乏服务意识，存在公共设施维护、垃圾清理不及时、车辆乱停乱放、安保措施不利等问题，法律规定，这种情况下，业主委员会有权解除、更换物业服务企业，物业服务合同期满后，业主委员会选择与新物业服务企业签订服务协议，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、相关资料等交还给业主委员会或者新的物业服务企业，配合新物业服务企业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。如果原物业服务企业不予配合物业设施及资料的移交，拒不退出小区，其无权要求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，还应当赔偿损失。
本案例，依法保障了业主委员会更换不称职的物业服务公司的权利，对物业服务企业继续占用小区物业服务设施，强行收取物业费的行为进行了否定性的评价，有利于做好新旧物业服务企业的移交工作，保证物业服务的质量与连续性。
案例索引
一审：河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5072号民事判决
二审：河南省信阳市中级人民法院（2019）豫15民终5083号民事判决
案例七
某邦物业管理有限公司诉段某某等六人物业服务合同纠纷案
——法官深入实地走访勘验 就地调解六起物业纠纷
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一、基本案情
2019年1月，许昌某邦物业管理有限公司与许昌市魏都区某泰家园业主委员会签订《物业服务合同》，由许昌某邦物业管理有限公司对某泰家园一期提供物业管理服务。该小区是惠民工程，住房系经济适用房，段某某等6人为该小区业主，其认为物业公司在车位、绿化、安全管理、收费标准、服务态度等方面存在很多问题，多次向社区反映，一直未得到妥善处理，联合起来以拒缴物业费的方式与物业公司对抗，个别业主拖欠物业费长达2年之久。许昌某邦物业管理有限公司与欠费业主多次沟通协商相关费用未果，于2021年6月分别将段某某6户业主诉至法院，要求业主缴纳物业费。
二、处理结果
许昌市魏都区人民法院受理该案件后，法官认真研判案情，本着减轻当事人诉累、节省司法资源、尽量一次性解决纠纷、避免出现矛盾裁判的原则，将6起案件合并进行审理，并分析形成裁判及解决问题的思路。首先到小区走访，积极与业主沟通，耐心倾听业主们的意见，并向业主讲解物业公司的工作职责、业主的权利义务，及不缴纳物业费的法律后果。同时，针对物业公司服务不达标而引起小区业主不满的情况，建议物业公司制定整改报告的同时酌情降低一些费用，并敦促他们重视业主需求，畅通沟通渠道，完善物业服务，经过多轮沟通，最终促使双方达成一致意见，物业公司表示会认真听取业主意见，切实履行整改报告，提升服务质量，6户业主主动向物业公司按照双方约定的标准支付了相关费用，物业公司申请撤诉，本案得以顺利调解结案。
三、典型意义
本案集中表现出了物业纠纷案件的特点，即群体性，本案起诉的业主有6名，但背后是大量潜在未起诉的业主，案件的处理具有较强的示范效应，处理不慎，就可能引发群体性矛盾纠纷；物业服务企业与业主朝夕相处，“冰冻三尺，非一日之寒”，通过审判，修复关系、重建信任，才是化解矛盾纠纷的终极目的。
本案的处理也集中体现了人民法院处理物业纠纷的工作理念与方法。合议庭接到案件后，就确立了强化调解，帮助当事人理顺情绪，解开心结，实质化解矛盾纠纷的工作思路，在正式开庭前，深入社区进行走访，现场勘察物业服务现状，与小区业主、物业企业深入沟通，准确把握双方矛盾的根源、起因和症结。在充分了解情况、查清事实的基础上，就地展开调解和普法宣讲工作，最终促成双方互相理解，互谅互让，达成了调解协议，6起纠纷及潜在的大量纠纷得以一揽子圆满解决。当事人冒雨给法官送来“人民公仆 执法为民”的锦旗。该系列案件的圆满处理，既解决了长期困扰双方的物业服务质量不高、物业费收不上来等实际问题，也给小区居民上了一场生动的普法教育课，为构建“和谐社区”、“无讼社区”注入了强大法治力量。
一审法院：许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初2699号民事调解书
来源：河南法制报
记者：岳明
编辑：杨淑芳
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