小区会所未作为配套设施经营，业委会能否要求恢复用途？
◆ ◆ ◆ ◆小区会所未作为配套设施经营，业委会能否要求恢复用途？
浅析恢复会所用途纠纷案件的裁判思路
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小区会所系指商品住宅项目中按照规划部门批准的用于向业主或者业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。实践中，开发商为了提升产品档次、促进销售，经常将会所作为商品住宅项目的配套设施之一，并在售房时向购房人许诺一定的经营方式。然而，当房屋建成、交付后，业主往往发现开发商许诺的会所功能并未实现，或是在仅维持了几年后，突然改变用途，例如用于办公、员工宿舍或经营酒店、长租公寓等，导致业主利益受损。
本文以一则小区业主委员会（以下简称“业委会”）起诉开发商恢复会所用途的诉讼案件为引，通过分析相关法律规定及司法实践的裁判思路，分析小区会所用途的决定权问题，并提出相应的诉讼策略与建议。
一
案例简介
A公司系某住宅小区开发商。根据房屋所有权证记载，案涉会所的房屋用途为非住宅，用途为会所，产权人为A公司。A公司与该小区全体业主所签订的购房合同中明确约定，应于小区交付时同步交付多功能会所。小区整体交付后，会所作为游泳池对业主开放约两年时间，但此后关闭未再开放。案涉纠纷发生前，A公司委托装修公司对会所进行装修，欲将会所二、三、四层装修为客房。A公司的行为引起业主不满，业委会遂向法院提起诉讼，要求A公司立即拆除对会所进行的改建和装修，将会所恢复原状。诉讼中，A公司将会所装修完毕，并安排人员陆续入住该幢房屋。
法院认为，A公司与全体业主签订的购房合同中约定，A公司负有在小区整体交付时同步交付多功能会所的义务。现A公司未经小区全体业主同意，擅自将二、三、四层装修为客房，既改变了房屋的用途，亦违反了与小区绝大多数业主的约定。且A公司安排非小区业主入住该幢房屋必然对小区管理造成不利影响。A公司的行为侵犯了小区业主的权益，故对业委会的诉讼请求予以支持。
二
律师分析
通过上述案例可以看出，即使开发商是小区会所的所有权人1，也无法完全享有对会所用途的决定权。之所以开发商作为所有权人在行使占有、使用、收益、处分的物权权利时受到限制，系因会所作为小区配套设施的性质决定的。
（一）会所的性质
现行《民法典》《物业管理条例》等法律法规并未明确小区会所的定义。根据上海市住房保障和房屋管理局2012年12月26日发布的《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》2，商品住房项目附属会所系指按照规划部门批准的用于向业主或者以业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。
这一定义明确了小区会所系商品住房项目配套设施的性质，限制了小区会所的服务对象——业主或者以业主为主的人群。根据该规定，无论会所的具体经营方式和功能是什么，会所必须向小区业主开放。会所在服务业主的同时，也可以适当为其他人群提供服务。笔者认为，这一规定较为合理，既确保了会所作为配套设施的性质，保护了业主的利益，同时兼顾了会所经营者的经济利益，具有实践性。
经检索发现，即使在没有相关规范性文件的其他地区，大部分法院采取的也是类似裁决观点，认为小区会所的规划用途为小区的配套服务场所，开发商或其他经营者不得擅自改变会所的性质和用途。
因此，我们理解，小区会所可以被用于经营商场、健身房、活动中心等面向业主的相关业态，但不能用作办公、宿舍、酒店等与业主生活无关的场所。这类场所不仅无法给业主生活带来便利，同时还会造成非小区业主人群进出会所，给小区的管理造成不利影响。
上文的案例中，开发商起初将会所用于经营游泳池并向业主开放，符合小区会所的性质和用途，然而其后开发商将会所装修成客房并供外来人员入住，明显改变了会所的性质，侵害了业主的利益，故法院支持了业委会的诉请，判决开发商将会所恢复原状。
（二）会所的经营服务方式和服务功能
需要注意的是，会所的性质和用途与会所的经营服务方式和服务功能并不是一个概念。前者着重的是会所是否向业主开放、是否作为小区的配套服务设施，是受到法律法规约束和行政部门管理的，而后者则是指会所具体的经营业态和服务方式，即会所是用于经营游泳池、健身房，还是经营咖啡厅、购物中心，是免费开放、还是收取费用等，这是由开发商和业主自行约定的。
实践中，开发商在销售房屋时，常常会向购房人许诺一定的经营服务方式和服务功能，例如将会所用于经营健身房、网球场、咖啡厅或高档餐饮等。根据上海市《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，商品房预（出）售合同正文或者合同附件以及商品住房销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。如需改变的，应当按照规划管理和物业管理的有关规定，与业委会协商并征得业主大会同意。简言之，开发商售房时承诺了会所经营方式和功能的，未经业主大会同意不得擅自改变。
因此，业主、业委会在维护自身利益时，首先需要明确开发商改变的是会所的性质和用途，还是经营服务方式和服务功能。如购房合同、宣传资料中约定了会所的具体经营功能和服务方式的，业主或业委会可以要求开发商实现其承诺，如未约定的，业委会仅能要求开发商恢复会所的性质，不能对具体经营方式提出要求。
综上所述，无论开发商是否承诺了会所的具体功能，开发商或其他经营者均不能改变会所的性质，用于与小区配套服务无关的经营活动，如售房时承诺了会所的具体经营功能和服务方式的，开发商或其他经营者还应当遵守相关约定，不得擅自改变。
三
相关案件的裁判思路
在全国范围内，法院判决支持业委会诉请，要求开发商或其他经营者恢复会所规划用途的案例虽不在少数3，但法院判决不支持业委会诉请的情况却更为常见。以上海地区为例，我们检索到的17起案例中仅有2例法院支持了业委会的诉请4。其余判决中，法院虽引用了上述规范性文件并认可了会所配套设施的性质不得擅自改变的观点，但最终因各种理由未支持业委会诉请。由此可见，业委会通过诉讼途径要求恢复会所用途存在较大难度，为了方便读者了解具体原因，便于拟定诉讼策略，我们特将部分业委会诉请未被支持的案例情况梳理如下：
从上述案例可以看出，业委会诉讼请求未被支持的情形主要有以下几种：
1.诉讼主体不适格。
业委会提起诉讼前未经业主大会授权，不具备诉讼主体资格。需要指出的是，部分案例中5，业主以自己名义起诉开发商实现会所功能并赔偿损失。法院认为，会所的安排应体现小区全体业主的利益，享受会所功能是业主的共同权利而非单个业主的专有权利，应由小区业主委员会或业主大会主张，在小区业主未形成统一意见的情况下，业主以自己的名义提起诉讼系诉讼主体不适格，应予以驳回。6
2.请求权基础有误。
部分案例中业委会要求开发商返还系争会所的房屋，请求权基础包括返还原物、占有物返还等，然而返还原物是基于所有权享有的物权请求权，占有物返还是基于合法占有享有的物权请求权，业委会并不享有会所的所有权，也并非会所的合法占有人，故而法院对该部分诉请未予支持。
此外，全国范围内有部分案例中业委会要求对系争会所恢复原状，而法院认为恢复原状系基于所有权才能享有的物权请求权，故未予支持7。《民法典》明确规定业委会有权对损害业主或他人合法权益的行为，请求行为人停止侵害、恢复原状等8，笔者认为，此处业委会享有的恢复原状请求权并非基于所有权才能主张，例如业主对专有部分进行违章搭建时，业委会也有权要求该业主拆除违法建筑、恢复原状。故此，笔者认为该部分法院的处理较为片面，有失妥当。
部分案例中，业委会依据的请求权基础为商品房买卖合同关系，然而业委会并非商品房买卖合同的当事人，并非合同纠纷的适格原告，故法院对相关诉请未予支持9。
3.业委会主张恢复的并非会所用途而是会所的经营方式。
如前文所述，除购房合同和宣传资料中有明确约定外，会所的具体经营方式和经营功能属于商业范畴，由开发商或经营者自行决定，业委会无权干涉。上述部分案例中，业委会要求会所免费对业主开放，或要求将会所恢复为原有的功能布局，此类要求都属于会所的具体经营方式，故相关主张未获法院支持。
4.会所已基本具备了规划用途或承诺功能。
部分案例中，虽然开发商或其他经营者将会所的部分房屋用于办公、出租等其他非配套服务用途，但考虑到会所已经基本具备了配套服务用途，结合案件的实际情况和其他因素，法院对业委会的诉请未予以支持。
5.事实上履行不能。
主要有以下2种情形：
（1）会所已经合法出租给第三方并开展经营：(2019)沪01民终13427号判决中，因会所内合法承租的幼儿园已实际入驻，法院认为现有会所状态事实上无法通过继续履行方式予以变更。（2014）沪一中民二（民）终字第2522号判决中，会所出租给他人用于办公，法院认为如恢复至会所闲置状态会导致权利人出租利益受损。那么是否只要会所已经合法出租给第三方，业委会就无权要求恢复会所用途了呢？笔者认为不然，有部分支持业委会诉请的案例中，开发商或其他经营者也已将会所出租给第三方，法院仍判决恢复会所用途。这种情况下，开发商或其他经营者签署的房屋租赁合同属于履行不能的情况，出租方应向第三方承担违约责任。开发商应当重新寻找符合会所用途的承租人以兼顾自身出租利益和业主利益。笔者认为，在判断诉请能否被支持时，要结合会所具体经营业态进行考量，如要求停止幼儿园经营的，可能会对社会稳定造成不利影响，并且退一步说幼儿园本身也是面向业主开放的，而要求开发商不得将会所用于办公、宿舍等业态造成的影响相对较小，被法院支持的可能性更大。
（2）业委会笼统地要求恢复会所用途或实现承诺功能，诉讼请求不明确且难以实现：部分案例中，法院认为虽然目前经营业态不符合会所的性质，但会所系经营场所，究竟应如何经营，由谁经营、经营何种项目涉及到诸多方面，事实上难以强制执行，因此未支持业委会诉请10。笔者认为，拆除现有装修、停止现有经营（即“不作为”）相对容易，但将会所恢复成相应功能（即“积极作为”）涉及到谁投资、谁受益等问题，确实存在极大难度。结合对类似案例的分析，我们认为在诉讼请求具体化、要求开发商或其他经营者“拆除现有装修、停止现有经营活动、恢复会所原状”即“不作为”时，可以相应规避被法院认为难以强制执行的风险，提高被法院支持的可能性。
需要说明的是，以上对司法实践裁判思路的分析主要聚焦于上海地区，仅结合了部分其他地区的裁判案例。在我们的检索中发现，部分地区相关案例较少，或存在法院认为不属于法院审理范围的情况，如(2019)京03民终3801号11、(2018)闽02民终5554号12等。因此，对于其他地区而言，本文的分析处理意见仅供参考，还需结合当地的具体规定以及司法实践的情况进行分析和判断。
四
启示与建议
结合上文对裁判思路的分析，我们分别总结了以下对业主、业委会和对开发商、其他经营者的建议：
对于业主、业委会而言，如开发商承诺了会所经营方式和服务功能的，购房后要注意保存相关的证据材料，包括商品房买卖合同及附件、楼书、宣传册等。在会所进行经营、出租、转让的各个阶段，要保持与开发商或其他经营者的沟通，尽量避免其擅自改变用途的情况发生。尤其要关注开发商是否将会所出租给第三方用于办公、酒店等配套服务无关的经营活动，一旦开发商将会所合法出租给第三人并开展经营的，结合上述对裁判结果的分析可知，业委会败诉的可能性将有所上升。如已经发生了改变用途的情况，在起诉开发商或其他经营者时需要注意以下几点：
1.程序合法。业委会提起诉讼前需召开业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，方能具备诉讼主体资格。
2.确定正确的请求权基础。业委会起诉开发商或其他经营者恢复会所规划用途的，请求权基础应为建筑物区分所有权，不得要求对方返还占有物或返还原物，亦不能基于业主与开发商之间的合同关系提出诉请。常见案由为建筑物区分所有权、业主共有权纠纷及物权保护纠纷。
3.明确开发商改变的是会所的性质和用途，还是经营服务方式和服务功能。如开发商改变的仅是经营服务方式和服务功能，未改变会所性质的，业委会需充分举证，向法院提出开发商在售房时做出承诺的证据。
4.在诉讼请求中明确要求停止会所现有经营活动，恢复会所原状。如业委会仅要求恢复会所用途、实现会所功能的，可能因诉讼请求不明确、事实上难以履行等原因而不被支持。如开发商已经将会所出租给第三方开展经营的，诉讼中应尽可能引导法官，不能应恢复至出租前状态会导致权利人出租利益受损而要求全体业主承担利益受损的后果；并且，只有判令开发商恢复会所原状，才能促使其尽快寻找符合会所用途的出租人，使业主与开发商的利益同时获得保障。
对于开发商或其他会所经营者而言，在利用会所开展经营活动时，需注意不得改变会所作为小区配套服务设施的性质，不得从事与配套服务无关的经营活动，不得将会所用于办公、培训、员工公寓或经营酒店、长租公寓等。即使结合实际情况须将小部分房屋用于办公等其他用途的，也应保障会所的基本用途，为业主提供一定生活便利。如购房合同或宣传资料中明确了会所的经营方式和功能的，应当按照约定履行，不得擅自改变。如已经发生与业主或业委会的纠纷的，建议在诉讼时参考上文归纳中的要点和裁判思路，从程序、实体上分别进行针对性抗辩。
附
注释
实践中，除非房屋买卖合同明确约定会所产权归全体业主所有，或业主能够举证开发商在测算房屋价格时将会所建筑面积公摊到了建筑物专有面积中，否则按照“谁投资、谁受益”的原则，会所一般认定归开发商所有，故本文不多赘述。
需要指出的是，该规范性文件的效力已经于2017年12月31日到期终止，但目前上海地区的司法实践中仍采纳该文件中的观点。
例如(2020)鄂01民再42号，(2015)沪二中民二(民)终字第2317号，(2015)宁民终字第412号等。
见 (2014)青民三(民)初字第2099号、(2017)沪01民终2204号。
见(2019)沪01民终8785号、(2018)沪01民终7189号、（2007）闵民三(民)初字第1666号。
但是，部分案例中，业主未要求开发商恢复会所用途，仅依据商品房预售合同关系要求开发商赔偿会所未按约定开放的违约金，法院酌情予以支持，见以(2018)沪0115民初74943号为例的批量案件。
见（2021）粤19民终10921号、（2019）苏01民终793号、(2014)龙新民初字第1759号等。
《民法典》第二百八十六条第二款：业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
见(2019)沪01民终10298号、（2014）中区法民初字第08935号。
见(2006)闸民三(民)初字第1106号、(2018)闽02民终5554号。
该案法院认为，涉案房屋改造是否改变规划用途，应由规划行政管理部门作出明确的认定；如确有改变规划用途的事实，亦应通过相关行政部门以行政行为予以纠正。
该案法院认为，涉案小区业委会关于恢复系争房屋会所或社区活动功能的主张不属于人民法院审理范围，业委会可通过相关行政主管部门主张权利。
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