澳门物业维修：政府贴钱 业委会做主 2014年09月04日 07:36 来源：南方都市报
澳门物业维修：政府贴钱 业委会做主 2014年09月04日 07:36来源：南方都市报
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原标题：澳门物业维修：政府贴钱 业委会做主
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●澳门正草拟法律，鼓励成立业委会，每月收取约一成物管费作共同储备基金，并接受政府监管
●政府不收取维修金，还用部分税收成立楼宇维修基金
珠海今后买房或会像国内其他城市一样交物业维修金，收楼时每平米90-110元(上周公布征求意见稿)。本周，新华社报道内地5000亿元住宅维修金部分沦为“生财工具”。而旧楼林立的澳门如何进行物业维修？是否收取该项费用。
记者采访发现，虽然酝酿了十余年，但澳府还是不收取小业主维修金。澳门正草拟专项法律欲鼓励小业主们成立业主管理委会等机构，每月收取约一成物管费作为大厦维修基金（共同储备基金），而政府仅监管业委会。若有小业主不愿交怎么办？只能由业委会代表大厦提出民事追讨，由法院强制执行。
由于向小业主收钱困难，澳府其实已做了约9年准备工作：经立法会批准后用部分税收成立楼宇维修基金，对业委会开会成本、楼宇管理、楼宇维修、自行拆违建等进行小额资助、免息贷款，以鼓励引导业委会实施维修。
而楼宇维修基金每笔资助均可上网查询，管理人员薪水另行支出，对资金的使用由特首监管，通过政府公报公开。
焦点解疑
澳门如何收共同储备基金？
业主每月按房屋价值比例摊分维修基金
就全面强制性向小业主收取维修金的做法，澳门政府至今在酝酿中，涉及到《分层楼宇共同部分管理法律制度》等法律修订，需立法机关通过。记者昨日由澳门房屋局获悉，已启动有关法律草拟工作，希望明年能展开咨询等工作。
由业委会制订基金管理规则
即便是专门立法，也需从目前的上位法引申而出。澳门房屋局代局长杨锦华受访时称，澳门《民法典》针对楼宇共同部分维修基金(共同储备基金)有相关表述，业主们需出资进行公共部分维修，由业主们成立的业委会等大厦管理机构使用有关基金。
而正在酝酿中的澳门法案会如何细化？有官员解释称，日后共同储备基金带有强制性，每位小业主需每月按自己房屋价值比例摊分维修基金，如物业管理费的一成或以上；管理基金的规则由业委会制订，并由大厦管理机关负责管理。
业委会可向不缴费的业主提出追讨
假如小业主不缴纳费用，如何处理？房屋局代局长杨锦华说，业主管理委员会可代表大厦向个别业主提出民事追讨。缘何是民事追讨？由法院强制而非政府强制？杨锦华认为，需权限部门将来解释，而按他个人理解：共同储备基金属于私人民事上的事宜，故在法理上不可通过行政处罚或行政介入去处理。
而房屋局这样的行政部门则会监管业委会等大厦管理机构，向业主做好普法工作。杨锦华称，法律修订后，将赋予房屋局权力，如大厦管理委员会的选举、补选及罢免必须获房屋局发出召集许可，在指定时间内不会再发许可；日后的会议记录需交到该局备案；日后需加大普法工作，让业主们清晰管理委员会需由官方登记。此外，建筑物业权人需每5年聘请合资格专业人士检查及维修其所拥有物业，而大厦业主需承担建筑物的保存、使用及安全方面的义务。
政府如何引导业委会成立？
政府专项资助 召开业主大会
实际上，澳门也一直有大厦按上述《民法典》的精神，由业主们成立业主会自筹经费进行维修，但实际效果并不佳。有房屋局官员称，强制性缴费非常困难，在澳门市民们只习惯交税；另外法律意识淡薄，不少小业主对共同储蓄维修大厦的意识仍有待加强，有待普法。
此外，澳门楼宇条件非常复杂。南都记者昨日获取的资料显示，有逾3400幢30年楼龄以上旧楼，近180幢已出现卫生或安全隐患。许多旧楼并没有物业管理公司，有的则管理混乱。澳门政府于2006年增加房屋局职能，作为楼宇管理的规管部门。
为了协助小业主改善楼宇素质及提升管理水准，引导其成立业委会加强管理、维修，政府又成立了楼宇维修基金。这个与内地住宅维修金性质完全不同的基金，主要来自政府的财政预算转移、每年博彩毛收入3%款项中部分金额。
楼宇维修基金有多个资助计划，对于推动小业主们结社成立业委会可谓用心良苦。例如，“楼宇管理资助计划”旨在选出管理机关和设立共同储备基金，以提高楼宇的管理素质。其资助可用于所有业主大会第一次会议而引致的费用、为设立共同储备基金而依法召开会议的费用。每一申请对不同规范的大厦有2000—5000元(澳门币，下同)的补贴。
需要临时维修怎么办？
政府提供维修资助
和无息贷款资助
可是即便政府贴钱让小业主们开会成立了业委会，也开始每月收取一成物管费纳入共同储备基金；但是业委会手头无钱还是不能即时进行维修。政府的楼宇维修基金则有多项计划进行引导。
例如，“楼宇维修资助计划”为已选出管理机构的有关楼宇所有人提供无偿资助，包括建筑物共同部分的保养或维修工程而引致的费用。必须满足楼龄10年以上等条件，可用于维修结构、内外墙、共同设施、拆除僭建物等。金额可是工程总额的三成，或每个独立单位平均不超过5000元。该计划还可不限次数申请，但5年内不可超出平均每户5000元的上限，相同工程项目不可重复申请。
假如维修费用太高，业委会则可申请“楼宇维修无息贷款计划”，每一单位(即内地的每户)每次可获批给的贷款额上限5万元。
对于7层以下、30年以上楼龄的老楼，还提供了专门计划。包括楼宇的进出口闸门(1.5万)、供电总设施(4万)、供水总设施(4万)、排污总设施(1.5万)。去年为了鼓励自行拆除违建，该基金又推出专项计划，对每种拆除有明确规定，每宗申请1万元补助。
如何管理楼宇维修基金
不另设部门花费公开
为了这样一个颇具民生性质的楼宇维修基金运作，又需要成立具体哪些行政部门？设立哪些级别的官员？澳门并没有另设机构，只多出3个人组成的行政管理委员会管理该基金，每年每月可收公职薪俸表100点的50%的报酬(按目前算约3.5万)，一年开销约126万。
特首公布转入基金的金额
3名成员中1名主席两个委员，固定有一名财政局代表，各成员由特首委任。而特首在每年11月的财政报告中，会公布向该基金转入的金额，每年度的财政报告最终由立法会通过。基金收入方面，还可包括受资助者还款、利息等收益、其它捐赠等。但其一切资金往来需在指定银行指定账户进行。
至于基金的本身预算、年度账目等均需向特首核准。行政管理委员会的3个人每个月举行2次会议，以投票来决定有关事务。该会主席最多只能进行5万上限的开支，但必须随后在行政管理委员会会议中予以追认。
可在房屋局网站查询每笔资助
而该基金的日常行政等方面开支，则由房屋局提供技术、行政支持。在房屋局网站上，输入编号可查到每笔资助的去向。而基金又定期公布资助金额。如2007年成立以来先后推出6项楼宇维修计划，至今年7月31日共批出2590宗申请，资助金额达澳门币2 .8亿元，其中“低层楼宇共同设施维修临时资助计划”(注：30年老楼)共2055个获批个案，占2.4亿元。到目前为止共协助163个业主管理委员会成立。
在拨款方面，南都记者查询到2008年为7800万元、2010年为2000万元、2011年为2.64亿，2012年为402亿。http://img.ifeng.com/page/Logo.gif
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