小区车位打包售卖，神秘业主买下753个！如此操作是否合法？｜法治新闻眼
最近，
一则消息在网上热传，
广西柳州德润路华润凯旋门小区，
一位业主一次性
买了700多个地下车位，
并且只售不租，
一时间大家议论纷纷，
还有业主质疑此举违法。
据南国今报报道，本月7号，物业发布消息称：本小区有859个未售车位，依据相关文件已完成3个月的公示，公示期满后，仍剩余753个未售车位，目前已经统一销售给本小区一位业主“吴姐”。而她购买的车位，将销售给小区业主，不进行出租。对于目前所有月租和临时停放的服务，将到10月31日截止，之后未授权及未购买车位的车辆将不允许进入地下车库。消息一出，引起了小区的业主的热议。
据悉，该小区的车位从2015年开售以来价格均为：标准车位价格在13万元左右，微型车位10万元左右。但目前“吴姐”出售的价格为：标准车位是7万6千元和8万2千元，微型车位是5万6千元和6万2千元。
对此，有业主表示赞同：“吴姐售卖车位的价格便宜了不少，感觉是件好事”；也有业主表示担心：“这位‘土豪’以后炒车位、抬高售价，怎么办？”；还有业主质疑房地产开发商与这位买家的交易不透明……
那么，
“吴姐”这样的操作，
是否合法呢？
小区其他业主的合法权益是否受到了侵害？
……
记者采访了相关专家和律师。
专家分析：
开发商与“吴姐”间交易合法
“首先，我们要明确的是小区内车位的所有权归属问题。”复旦大学法学院教授段厚省表示，为鼓励开发商提供配套车位，也为平衡开发商和业主之间的利益，我国法律规定：小区建筑规划范围内，开发商如未将规划部门最初划定的车位，算进业主的公摊面积。那么，开发商有权将其登记为独立产权，并进行出租、出售或随房赠与等交易。当然，在某些紧急情况下，一些承担着城市人防功能的地下车库，也归人防部门管理。
《民法典》第275条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
“虽然车位的独立产权可以归房地产开发商所有，但是其在进行出租、出售等交易时仍受到一定限制。”段厚省指出，根据我国《民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
“也就是说，小区内按照建设规划建造的车位，应优先满足业主需要。无论是出租还是出售，都应满足‘业主优先’原则。当业主和非业主就车位使用问题产生冲突时，也要遵循业主优先原则。”段厚省如是说。
本案中，该小区的开发商也履行了“业主优先”原则——出售前公示了3个月。在这期间，业主享有优先购买权。但业主在公示期间没有去购买车位，则视为对自己权利的放弃，所以房地产开发商将剩余车位出售的行为并没有违反相关法律的规定。即使都出售给同一个人，也是合法的。“换一个角度来说，开发商也要资金回笼，所以也不应强求其将车位‘只出租、不出售’”段厚省说道。
上海七方律师事务所副主任、高级合伙人廖潇歌及上海七方律师事务所公共法律服务部律师卫夏清、邵弘高娃律师同样认为，开发商出售名下的产权车位获利的行为是没有问题的。同时，三位律师指出，问题的关键在于其出售车位的对象是否符合法律规定，出售的方式和价格是否合理合法？
关于销售对象，从报道的内容上看，开发商是先向全体业主公示并进行公开出售，在公示期满后再将未出售的车位打包销售给一名业主——“吴姐”，报道中称“吴姐”也是小区业主，因此在销售对象上是符合法律规定的。
关于出售的方式也是先向全体业主公开销售，期满后未售车位再打包出售的行为保障了全体业主的利益。
关于销售价格，报道内容也提到相较与先前销售的车位，此次的销售价格还是较为合理，也没有明显违反法律、法规的情形。
同时，三位律师强调，开发商作为车位的产权人在打包出售车位给吴姐前，采取了公开销售的方式保障了全体业主都有平等的机会来购买车位。在公示期满后，再采取打包出售的方式，不会侵犯到其他业主合法权益。
“吴姐”只售不租”的规定
是否合理合法？
除了开发商和“吴姐”之间的交易合法外，段厚省表示，“吴姐”将车位买到手后，再与其他业主进行交易，只要不违反《民法典》和价格管理法规的相关规定，同样也是合法交易。
至于“吴姐”“只售不租”的规定，段厚省认为，“目前很难说‘吴姐’的行为有什么法律上的问题。”现在并没有法律明令禁止这种行为。
上海市浩信律师事务所高级合伙人王俊伟律师则认为，业主的需要既包括购买的需要，也包括租赁的需要，只售不租或者只租不售都是违法的。
廖潇歌、卫夏清及邵弘高娃三位律师指出，关于已经全部出售的地下车库车位的使用方式，应该由地下车库车位的产权人共同来决定。而具体到每一个产权车位的使用，可以由产权人自行决定。
同时，三位律师提醒：值得注意的是，在报道中地下车库的产权人已经由开发商变为了个人，因此一些针对开发商的规范性文件无法适用。
此外，具体到上海来说，开发商已经出售的产权车位的停车位收费标准及使用管理，就应由车位的产权人共同决定。在上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市物价局两部门联合发布的《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》（沪建房管联〔2017〕657号）第四条：“……房地产开发企业尚有未出售的车库（位）等附属设施，应当出租给本项目内的业主、租赁人使用，不得以只售不租等理由拒绝出租。”此处的“只售不租”的禁止性规定仅适用于开发商，而不适用于个人。
停车位被“垄断”引发业主担忧
律师分析
对于部分业主提出的“小区全部剩余车位被一人垄断，会埋下诸多隐患”的担忧，王俊伟律师表示，753个出售给一个人，确实很有可能出现炒高售价、抬高租金的后遗症，最终还是会侵害业主利益。
他指出，就上海来说，《上海市住宅物业管理规定》第61条、62条规定：对于提车位数量少于房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位。但是，在实务中，他仍碰到过通过购买一套住宅+一个大产证（故意不分割成小产证）这种看似合法方式，来变相囤积稀缺资源地段的车位，直接导致小区停车难、停车贵等不良影响的案例。
对此，他建议，停车位收费标准、管理使用，直接关系到整个小区生活秩序和稳定，属于共有和共同管理的重大事项，应当由全体业主共同决定，由业委会、物业公司具体来行使和管理。
廖潇歌、卫夏清及邵弘高娃三位律师同样认为，从某种程度上来说，业主的担心不无道理。当前车位销售采取的是市场价格机制，销售方可以根据市场情况对车位定价。当销售方是开发商时，其销售行为需要受到相关法律、法规限制，销售价格也要进行备案，而当销售方是个人时，其销售行为受到的约束和限制较少。
根据报道中的情况来看，该小区车位还是处于较为充裕的状态，才会在公示期内没有全部售出。但随着以后小区车辆的增加，车位会变得愈发紧张，不排除到时“手握”众多车位的业主通过垄断地位，提高车位销售价格。上海出台的《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》针对的就是房屋销售过程中出现的车位高价销售、只售不租等情况。但就像前面提到的，这一规定也有局限性，对个人出售车位的情形难以规制。好在此类事件发生后，即便销售行为合法合规，有关部门也会积极出面协调“手握”众多车位的业主释放一定量的车位进行销售或出租，满足其他业主的需求。
（本文仅代表受访者观点，不代表本报立场）
见习记者 | 刘家杭
新闻素材综合自南国今报、柳州市广播电视台
编辑 | 刘家杭
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