西安新物业收费办法今年起实施，你关心的都有了答案→
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本期节目特别邀请到了西安市发改委收费与服务价格处工作人员余佳做客，重点关注新实施的《西安市物业服务收费管理办法》及物业服务收费指导标准。
去年11月5日，西安市发改委、西安市住建局、西安市市场监管局三部门联合印发了《西安市物业服务收费管理办法》及物业服务收费指导标准，对西安市物业服务管理及收费行为作出明确规范。
Q：这次新的物业收费政策具体内容都有哪些？
A：新的物业服务收费政策旨在推行物业服务费“一费制”。即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。并对我市对我市住宅小区停车服务费较高的问题进行了调整。
Q：这次为什么要出台新的物业收费标准？
A：一是落实《陕西省物业服务收费管理办法》物业服务费实行“一费制”的要求，规范全市物业服务收费行为。
二是理顺收费结构、规范物业收费行为。西安市原物业服务费及停车收费标准是我省于2004年、2012年制定的，物业费标准在全国15个副省级城市中排名第14位；而住宅小区停车服务费标准又较高，在全国实行政府指导价管理的副省级城市中排名第1位，存在物业服务收费结构不合理的问题。通过出台《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市普通住宅小区物业服务指导标准》，进一步完善物业服务等级标准、收费管理政策，加强物业服务质量及收费监管，推动物业服务企业规范收费、提高服务质量，保障业主合法权益。
Q：西安市的物业收费标准在全国相同等级的城市当中并不算高，但是停车费却收取得高。这次我们看到新的物业收费标准有小幅度的上涨，而停车费是下降了。所以咱们新的物业服务费标准具体有何变化呢？
A：收费标准从原来的高层一级1.5元/平米·月、二级1.2、三级0.9、等外0.7，再加上需要另行收的公摊电费0.18元/平米·月、电梯费0.32元/平米·月（平均值测算值共0.5元/平米·月），调整为高层一级2.2元/平米·月，二级服务1.9元，三级服务1.5元，等外服务1.2元，调整后，物业服务费实行“一费制”，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。调整后的高层住宅在全国15个副省级城市排名第11位，多层住宅排名15名，整体价格水平在全国15个副省级城市中排名靠后。
Q：其实算下来物业费整体来说是小幅度上涨的，不过您刚才也说到了这次执行新的服务标准停车费下降了，那么停车服务费标准具体有何变化呢？
A：实行政府指导价的物业管理区域内停车服务费分为按月、按次收费两种形式。（1）简化服务等级，室内停车实行两类收费标准。由原来的一类150、二类130、三类100，调整为一类80元/车位·月、二类60元/车位·月两个类别，（2）缩短临时停车收费时段，鼓励即停即走，提高停车位的使用效率。室内临时停车一类由原来的8小时为一次5元，调整为4小时为一次2.5元，二类由原8小时为一次4元，调整为4小时为一次2元等。
Q：新的物业收费办法及收费标准是不是适用于西安市所有类型的物业收费呢？
A：根据《陕西省定价目录》的规定，这次新出台的收费指导标准并非适用西安市所有类型的物业收费。物业服务收费按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价：
（1）未成立业主大会的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,《市办法》制定了与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度。
（2）已成立业主大会（业委会）的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型（如办公、商铺）等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费（特约、增值服务等）实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商，通过合同约定。
Q：新的物业收费办法及收费标准是从今年1月1日开始实施，那是不是物业企业可以直接执行呢？
A：《市办法》已于2021年1月1日正式实施，即相关规定将对物业企业与业主产生效力。
1.本办法实施后，也就是2021年1月1日后交付的新建住宅小区即按照本办法第十四条的规定执行新的物业服务收费方式和标准实施。
2.2021年1月1日前已签订《前期物业服务合同》的住宅小区，根据《民法典》第278条及《市办法》第33条规定，物业服务企业调整物业收费标准，需按照规定履行调价程序，征求业主意见，形成业主共同决定。
根据《价格管理条例》及《陕西省定价目录》的规定，政府定价是指县级以上政府价格、业务主管部门按照定价权限制定的商品价格和收费标准，比如水、电价格（此类定价自生效之时即执行）。政府指导价是指按照国家定价权限，通过基准价和浮动幅度、最高限价等，指导企业制定的商品价格和收费标准，物业服务收费属于政府指导价，由物业企业与业主在政府指导最高限价的范围内协商约定，已签订物业服务合同的需按相关规定履行程序后执行。
Q：物业企业调整物业收费标准的流程及方式方法是怎么样的？
西安市发改委收费与服务价格处工作人员余佳： 步骤1：物业服务企业应当按照物业服务指导标准和物业服务收费指导标准，在街道办事处（镇人民政府）的组织、指导和监督下，公开真实、完整、有效的相关信息；
步骤2：在物业管理区域内显著位置公示服务成本变动情况和拟调价方案(公示期间可以同时进行征求意见)；
步骤3：就调价方案与业主协商，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行；
步骤4：物业服务等级经物业项目所在区（县）、开发区住房和城乡建设部门认定，收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门。
Q：物业企业和业主是不是可以只选择调整物业费或只选择调整停车服务费呢？
A：新的物业服务收费政策按照《陕西省物业服务收费管理办法》的要求，旨在推行物业服务费“一费制”。同时，对我市住宅小区内停车服务费标准进行调整。《陕西省物业管理条例》第六十二条规定，“车辆停放管理服务属于物业服务企业的服务内容之一。”《陕西省物业服务收费管理办法》第三条的规定：“物业服务收费包括物业服务费及停车服务费”，本次物业收费标准的调整，是综合考虑了物业费、停车服务费标准后统筹确定的。物业企业与业主执行新的收费标准，应当对物业费（实行“一费制”）与停车服务费同时按照程序要求进行调整，物业企业及业主均不得选择性执行。
Q：目前在执行过程中的实施情况如何呢？
A：西安市发改委收费与服务价格处工作人员余佳：为保证《市办法》的贯彻落实，自2020年11月5日政策发布以来，市、区（县）、开发区两级发改、住建、市场监管部门召集街道办、社区、物业企业等单位，进行政策宣传及培训25场次，相关部门工作人员及物业企业负责人参加培训4500余人次，印发政策宣传册、工作指导手册4500余册。通过政策培训、宣传解读，对政策落实提出要求，督促物业企业厘清政策抓好落实。针对市民和物业企业广泛关注的问题，市发改委通过官网发布政策解读，并在媒体平台进行宣传报道。市住建局、市场监管局对各区县政策落实工作情况提出了要求。
从目前的政策落实情况看，2021年1月1日后交付的新建住宅小区已按照《市办法》规定执行新的物业服务收费方式和标准；2021年1月1日前已签订《前期物业服务合同》的住宅小区，物业企业需根据《民法典》第二百七十八条及《市办法》第三十三条规定及时履行调价程序，做好新政策的落实。目前，大部分物业小区正在履行法定程序。
下一步，发改、住建、市场监管、街道办、社区等部门将通过宣传引导、专项检查、重点督导等形式，推进政策平稳落地。
其实我觉得一个新政策的实施是双方的，除了咱们物业公司主动征求以外，作为业主也可以自己主动到物业公司要求参与到这次新政策的征询，大家双方共同来推进政策的实施，享受到该享受的优惠。
Q：有市民询问如何确定自己所在小区的物业服务等级和收费等级？
A：实行政府指导价的住宅小区物业收费等级依据住宅小区物业服务等级确定。按照西安市住建局印发的《西安市住宅小区物业服务指导标准》，物业服务等级分为一级、二级、三级三类，对应的收费等级由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定。按照《西安市物业管理条例》及《西安市物业服务收费管理办法》的规定，住宅预售前，建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，依据物业服务指导标准和物业服务收费指导标准，确定预售物业项目的物业服务等级、停车场类别以及物业服务费标准、停车服务费标准等内容，在政府指导价范围内与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，并向物业项目所在区（县）、开发区住房和城乡建设部门备案。建设单位与物业买受人签订的房屋、车位买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。因此建议您查阅《前期物业服务合同》中约定的服务等级，或咨询物业企业在住建部门备案的服务等级，若以上方法均无法得知，建议您可向住宅项目所在地的住建局咨询反映。
Q：有听众问到新的物业收费管理办法实施后，生活垃圾处理费是否还可以收取？
A：生活垃圾处理收费是市城管局收取的市容环卫收费，物业公司仅负责代收代缴，不包含在物业费中。业主应当按照城市居民（含城中村人口和暂住人口）的规定标准缴纳生活垃圾处理费。
Q：空置房和空置车位物业费怎么优惠呢？
A：实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经业主申请，物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%缴纳。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。
Q：子母车位的停车服务费怎么优惠？
A：实行政府指导价管理的子母车位停车服务费不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
Q：临时进入物业管理区域内停放的，哪些情形不收取费用？
A：（一）临时停放30分钟之内的车辆（仅限配置有公共停车位的小区）;（二）执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；（三）残疾人车辆（仅限小区按照无障碍设施工程建设标准设置的无障碍车位上停放的由残疾人驾驶的专用机动车）。
Q：物业公司除了收取物业费以外是否可以收取特约服务费、增值服务费、有偿服务费？
A：物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。
特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。
Q：装修押金、装修出入证件工本费等是否还能收？
A：根据《陕西省定价目录》及《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，装修期间的费用不再实行政府定价管理。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业按照住建部门《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）的规定应当与业主签订装修管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。即装修押金、装修出入证件工本费等是否收取、收取标准及退还情况由物业服务企业与业主按照以上规定协商确定。
因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。
Q：小区业主公共收益怎么处置，物业不公示怎么办？
A：物业服务企业利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，需遵守相关法律规定，所得收益在扣除合理成本之后归属全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。物业服务企业拒不公示或违规处置业主公共收益的，按照《物业管理条例》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等有关规定，可向街道办或住建部门反映。
Q：这次新实施的物业收费管理办法，对于老旧小区改造它的物业费怎么收取？
A：老旧小区改造后，物业服务企业按照本办法，通过物业服务合同与业主确定本住宅小区的物业服务等级，在对应的收费等级政府指导价范围内约定具体收费标准；老旧住宅改造后带电梯的物业服务费按照不高于高层等外收费标准执行
Q：新政策对于新建住宅小区直接执行，但对于已签订物业合同的住宅小区，物业公司如果不按照新政策进行调价会有什么样的处罚呢？
A：物业服务收费是政府指导价范围，属于行政管理行为，按照《价格法》第12条、39条、《价格管理条例》第18条、《价格违法行为行政处罚规定》第9条之规定，经营者应按照政府指导价执行。物业企业应当自觉遵守国家法律法规，执行政府指导价的，新建住宅小区物业按照新标准执行，已签订物业服务合同的住宅小区应当按照法律法规规定履行调价程序。对1月1日起尚未履行调价程序的，由市场监管部门按《价格违法行为行政处罚规定》第9条之规定进行查处。
记者：陈杨
来源：陕西交通广播
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