业委会成立难，“难于上青天”？看长沙这个小区如何破局
三湘都市报记者 朱蓉 叶竹 杨昱 卜岚 董可可 实习生 雷其荣 陈海明卷首语
业主委员会，是由物业管理区域内业主选举出的业主代表组成的业主大会执行机构。可以说，它既是基层社区治理的组成部分，更是小区业主实现自治权益的主体。
对小区居民而言，业委会就是“能为自己说话的人”。
至2020年7月，距湖南省住建厅颁发的《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》正式实施已经半年。今年5月，省住建厅又新编印了《业主大会议事规则》《首次业主大会会议表决规则》《首届业委会候选人产生办法》等示范文本，以期能够进一步规范业主大会的成立和业委会运行，提高业主的物业管理权利义务意识。
可以看到，虽然有小区业委会大大方方给业主发红包，但更多小区的业委会筹建之路似乎还是走得艰难。目前，长沙成立业委会并顺利运转的小区并不在多数，仍有约七成的小区未能顺利成立该组织。
破解业委会成立难题，不仅是当下之需，更是当务之急。这一难题如何破？一方面是业主自治理念亟待加强，另一方面更是需要相关法律、法规进一步完善，加强政府相关部门的监督和指导，让小区成立业委会之路走得更顺畅。
困局
01
近10万居民的小区努力数年未能成立业委会
小区内流动传销人员屡禁不止，高空抛物时有发生；小区外市政道路两旁车辆乱停放，导致出现火灾时消防车救援被挡……诸多问题摆在长沙超大小区湘江世纪城的业主面前。然而，这个拥有17个苑、158栋住宅、业主2万余户、居民近10万人的小区，从2011年交付至今9年了，却一直没有成立能维护业主利益的业委会。
2014年11月9日，长沙芙蓉北路街道制定了《关于湘江世纪城成立业主委员会服务指导方案》，在方案中确立了业主委员会的成立程序及注意事项。很快，几位热心业主在收集完3000多份业主签名后，决定以苑为单位成立业委会。然而，等来的却是一张街道办的“认定书”，直言小区同属一个物管区域、一个土地红线，只能成立一个业委会。
2015年8月，小区内各电梯口张贴了一封《致湘江世纪城全体业主的公开信》，街道在公开信中称，小区为一个物业管理区域，应由全体业主成立一个业主大会，并答复了部分业主希望分苑成立业主委员会的问题。
因为不满街道作出的“只能成立一个业委会”的答复，29名业主协商无果后，于2016年状告长沙芙蓉北路街道办事处这一行政决定。庭审过程中，芙蓉北路街道办事处以只是业务指导、不是行政批复为由，认为行政诉讼不成立。
2018年，湘江豪庭（湘江世纪城的一部分）的业主们再度向芙蓉北路街道办事处提交书面申请，请求单独成立业委会。而对于这一请求，开福区城建局和芙蓉北路街道办事处都认为，湘江豪庭具备了从湘江世纪城独立出来单独成立业委会的条件，但必须等到第二年1月1日新物业法施行后再提交申请。
2019年2月，芙蓉北路街道办事处发出《关于湘江世纪城业主委员会成立相关工作》告知书，向业主们表示，将依法依规依程序指导湘江世纪城成立业主委员会。
▲7月17日，湘江世纪城沿江入口处的大门上挂着湖南省园林式小区、长沙市最美物业小区等标识。从2011年开始入住至今，该小区还未成立业委会。 记者 叶竹 摄
02
多方博弈，业委会筹备多次均“难产”
无独有偶，位于长沙市岳麓区的阳光壹佰小区共有8600户3万余居民，也是长沙著名的“超级小区”。因为滚动式开发、人车不分流、开放式管理，这个小区社情复杂，目前由阳光壹佰集团旗下的物业公司进行物业管理。该小区2004年开始分期交付入住，其间共4次发起成立业委会，以协商解决小区环境、安全、停车等管理问题，但每次都以失败告终。
2018年7月6日至2019年1月6日，该小区再次筹备业委会，业主群体中就有对该次业委会筹备组的“反对派”——被称为“监督组”。他们提出了一系列质疑，例如：用以投票的手机软件没有ICP许可证，会泄露业主隐私；筹备组成员和候选人中多人曾有拖欠物业费、未交水电费、搭建违章建筑等“不良记录”……在业委会筹备组与业主、物业等多方博弈中，原本要在6个月内完成的程序进展缓慢。2019年1月31日，业委会选举投票结果“压线达标”，但这一结果并未被官方认可。
同样，位于浏阳河文化产业风光带，于2013年入住的红橡华园也面临着难以成立业委会的情况。业主卜女士表示，小区内电梯经常坏，垃圾放置点也有争议，业主们为此和物业时有“扯皮”。“当然要成立业委会，只有业委会才能完全代表我们业主的利益，并和现有物业抗衡。我们筹备业委会也是几经波折，搞得焦头烂额，目前仍未达成所愿。”
纠纷
01
业主烦心事不少，业委会却长期“缺席”
一个好的业委会，能有效监督物业公司提升其服务品质，还能利用公共收益反哺小区，以改善居住环境。作为长沙城北片区的超大楼盘，湘江世纪城却一直没有成立业委会，小区内的矛盾也不断。
“这几天，小区的两台电梯又出现了故障，说是钢丝绳坏了。”7月17日，家住长沙开福区湘江豪庭2栋的王女士说，小区的电梯曾因为雨天和房屋漏水，被浸过两次，经常会出现故障。每当业主向物业询问电梯检测情况时，都了解不到真实的情况，这让人很不放心。
除了电梯的事，楼栋卫生也让众业主烦心。湘江豪庭共有6栋楼，按照相关规定，每栋楼需配3名保洁员，实际上却只配了1名，“人力明显不足，卫生又怎么让人放心？我们每次去物业提意见，他们都说会改进，但就是迟迟不到位。”王女士说。
为了能够真正当家作主，湘江世纪城的业主从2013年开始向芙蓉北路街道提交申请成立筹备组。在申请期间，物业还因为业委会的事，与众业主发生了肢体冲突。
对于街道提出的“湘江世纪城管网错综复杂，公共配套无法按苑独立分割，只能成立一个业主委员会”的说法，湘江豪庭的业主从长沙市城市建设档案馆调出的资料显示，湘江豪庭6栋高层住宅拥有单独的用地红线。而在长沙市规划管理局建设用地规划定点通知书中，证实了湘江世纪城整个楼盘的开发商并非只有一个，其中住宅、商业、酒店，分别由3个单位报建。
对湘江豪庭业主来说，小区拥有单独的用地红线、有区分界限的围墙、有单独的名字，已经具备单独成立业委会的条件，遂向街道提交单独成立业委会的申请，目前仍在等待结果中。
02
小区物业占主导，业委会不幸中途消失
早在2012年，长沙市雨花区亚华·香舍花都小区就成立了自己的业委会，可令人意外的是，到2017年换届选举时，业委会消失了。就在业委会缺位的一年半里，前期物业服务合同到期了，小区大门可任意进出，还发生了偷窥、写恐吓信、抢劫、入室盗窃等治安事件。
“小区第一届业委会给我最大的印象是，他们与老物业续聘了一个物业服务合同，约定是2017年12月31日到期。可到了2017年业委会换届时，却没有选出新的业委会，结果造成老物业合同到期，但实际仍在小区服务的现象。”小区业主何先生说，小区虽然有业委会，但一直不作为，小区仍是由物业公司说了算，由于当时大家通过微信群聊天的不多，业主也没有过多去重视业委会。
老业委会自行解散，又没新业委会来接班，物业的去留还没有定论，这种情况下，小区的秩序变得混乱起来。2018年11月19日晚上，业主肖女士在车库泊好车步行上楼梯时，一名持刀歹徒就威逼她给钱，身上2000余元被抢走。后经公安侦查，这名歹徒是小区的一名租赁户，其甚至还在小区一辆豪车上插放恐吓信索财。
“事发后，我们曾调取过物业公司的监控，发现视频清晰度不高，有些还无法正常工作。”业主周先生告诉记者，小区位于东塘，四门都是繁华街区，公共收益可观，但由于管理的混乱，什么人都可以随意进出小区，给居民生活安全带来了风险。
亡羊补牢，犹未晚矣。正是治安事件的发生，唤醒了小区居民的安全意识和维权意识。2019年6月起，小区成立了新的业委会筹备小组。新一届业委会成立后，把归属业主的绝大部分的公共利益都收了回来。2020年4月，小区通过召开业主大会，解聘了老物业，开始探索小区自管。
03
因地下停车库引发矛盾，开发商起诉撤销业委会
一年前，长沙兴威名城小区成立了业委会，之后炒掉了老物业开启了自管模式。然而，开发商却以投票者所占建筑面积未达到总建筑面积的一半为由，起诉其成立不合规。
位于长沙市天心区的兴威名城（芙蓉南路名城）是个有着近20年历史的老小区，是由湖南兴威建设开发集团有限公司（以下简称“兴威公司”）投资建设的。2019年3月21日，小区成立了首届业主委员会，在炒掉老物业后，小区开始了自管模式，而业委会也因地下停车库与开发商兴威公司引发了矛盾。
兴威公司认为，小区业主大会没有依法对小区建筑物总面积、小区投票权总人数、专有建筑面积等进行正确统计。依据长沙市不动产中心查询的兴威名城小区《楼层面积表》显示，小区实际总专有建筑面积为45181.02平方米，而不是小区业委会成立时所统计的36178平方米。“业主大会总投票面积为22080.38平方米，但按小区实际的专有建筑面积45181.02平方米计算，总投票面积得票面积均没有超过总面积的一半，没有达到法定双过半要求，业委会的成立违法。”
“成立之初，街道社区、筹备组均要求开发商公开面积数据，对方却始终没有提供。”业委会代理人在庭上表示，经筹备组逐门逐户认真排查核实，确定小区建筑面积为36178.47平方米，这也得到了开发商、街道、社区、筹备组全体成员的认可，是经过公示予以确认的数据。“另外，开发商提供的面积，包含了地下车位8411.87平方米，这部分依法是不该被计入专有部分的总建筑面积。”
今年5月11日，该起纠纷在长沙市天心区人民法院开庭审理，由于案件复杂，将择期宣判。本报也将持续关注。
▲5月11日，在长沙市天心区人民法院，兴威名城业委会被开发商起诉至法院，诉求法院撤销其成立业委会的决定。对此，该业委会举证表示自己是合法依规的。 记者 杨昱 摄
破局
探因：业主不了解、物业不配合导致业委会难产
虽然有小区喜气洋洋地发红包，但对不少长沙市民而言，这些只能算是“别人家的小区”。据了解，长沙仍有超半数小区暂无业委会组织，从而导致和物业管理企业的沟通过程中出现诸多矛盾。
“我们社区里大多是老旧小区，过去都是单位的房子，居民根本不知道什么是业委会。”长沙一位街道办工作人员透露，现在有部分老旧小区无人管理，但居民仍然不愿意成立业委会，因为他们觉得成立了业委会就要聘用物业公司，就得交物业费。
长沙市人大代表张治梧说，小区的业委会依然存在成立难、表决难等难题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”
长沙市业委会协会筹备组的负责人陈东表示，业委会的成员如果缺乏公正、奉献的大局观念，将使业委会在成立时受到无形的“软性阻力”，“由于社会各界对业委会的职能认识不到位，除了业主不了解外，物业不配合也是业主委员会难产的重要原因。在物业的阻挠下，即便成立了业委会，大多数处于无‘业’状态。”
声音：从“房客”向“业主”转化，行政力量不可或缺
在陈东看来，要破解业委会成立的困局，要推动市民从传统的“房客”向自治的“业主”角色的转化，行政的力量不可或缺。
“民众对政府的信任不能代替监督，社区问题的治理同样也要放在法制的轨道上进行。”陈东认为，不仅如此，政府还需积极引导社区进行自我管理，一手抓成立，一手抓运作，“建议明确细化业委会的职权范围，让业委会在筹备、选举、履职等各个操作环节有规可依，让街道、社区在监督指导业委会工作的过程中有法可依。”
湖南云天律师事务所杨亲辉律师建议，在业委会成立前期准备中，需加强小区基本现状及与业委会相关法律法规的宣传，让业主意识到成立业委会的重要性。
张治梧说，为了让广大业主能积极参与小区管理，《湖南省物业管理条例》第十六条规定“提倡采用信息技术手段进行表决”。上述规定，避免了在投票表决中，需要业主亲自到场的困难，适应了社会发展的需要。
而在2016年，市人大代表彭光庆便提出要降低业委会成立门槛，取消必须要双过半的规定，改为灵活的“符合条件”则可，初次选举的业委会在街道、社区的监督下开展工作，并在三年一届的换届选举中加以充实完善，使其更具代表性和广泛性。街道社区必须将辖区内住宅小区是否成立业委会作为工作重点任务，积极牵头推进住宅小区成立业委会。
“如果小区面临成立业委会难题，可以组建过渡性质的‘物业管理委员会’来临时补位，将有利于解决当前业委会成立率低的难题。”业内人士建议，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物管会，在管理的同时推进业委会的成立工作。此外，设定任职期限，由物管会牵头对小区的发展建设，包括物业管理、文化建设、邻里和谐建设等方面进行提升。
▲5月9日，在长沙市开福区盛世荷园小区业主委员会办公室内，业主均领到了600元的大红包。记者 杨昱 摄
成功案例：物业自管，去年公共收益结余150万元
“炒掉老物业，实行业主自管，真的是被‘逼’出来的！”长沙东成大厦业委会负责人谈俊说，2014年6月1日，老物业在没有任何告知的情况下，将月停车费从300元一夜之间飙涨至800元，这件事成为换物业的导火线。
回想起业委会成立的艰辛，谈俊久久不能释怀。“老物业得知我们即将成立新业委会，便撕毁业主大会的公告，甚至对业主大打出手。不仅如此，少部分业主和开发商搞利益输送，通过拒绝投票等方式阻拦业委会的成立。”
“还好我们挺过来了！”2014年，新一届东成大厦业委会正式成立。2016年3月，谈俊和其他3名委员自费赴广州、深圳等大城市学习小区自治管理的经验。返回长沙后，小区召开全体业主大会，业主投票表决解聘原有物业公司。
谈及业委会成功的经验，谈俊介绍，除了管理模式的变革，业委会以实际行动“返利”于业主，“物业费从1.6元降至1.2元，自2017年起，每年都会给208户业主发红包或购物卡。最多的一次发了880元，最少也发了500元。仅去年小区公共收益就结余150万元，均来自广告、停车费和中央空调维护费等。”
和东成大厦一样，金色比华利小区也成为了成功的范本。
“原物业一直不愿花钱做维护，导致小区很多公共设施损耗得厉害，小区垃圾也随处可见。”金色比华利小区业委会主任彭女士介绍，小区是2006年竣工的，占地278亩，共有业主1724户。2016年5月，业委会从原物业手上接管小区时，账上没有一分钱盈余。
无奈之下，业委会只得先打好框架，制定例会、公章使用、财务管理、档案管理等各项制度，并借助QQ、微信群，及时向业主宣传各种政策，发布信息，处理咨询投诉。
据悉，该小区自管两年来，物业费依然保持1.2元/平方米的价格，业委会充分利用公共资源进行商业开发，为全体业主盈利了107万元，而这些公共收益最终也反哺到了小区的基础建设上。2018年，金色比华利小区还荣获了首届中国幸福社区多元共治贡献范例奖。
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