问诊岛城物业纠纷丨物业是走是留，近千业主拍板！青岛一小区现场表决：近七成选票反对续聘
半岛全媒体记者 郑成海 赵耀光今年7月底以来，半岛都市报、半岛新闻客户端对李沧区阳光香蜜湖小区公共收益疑云、30多部电梯带病运行等问题进行了报道。8月28日，该小区举行业主大会，对物业公司去留和公共收益分配等事项进行投票表决。阳光香蜜湖小区业主1308户，本次业主大会表决票共送达988户，实际收回选票952张。针对是否同意续聘现有物业，同意154票，反对646票，弃权149票。目前，表决结果已进入公示阶段。当天，记者在现场采访了解到，兴华路街道东昌社区居委会并未列席。
阳光香蜜湖小区内景。
>>>现场
投票表决三项议题
8月28日上午9时，记者来到位于李沧区兴国路上的阳光香蜜湖小区业委会办公室，不大的房间里聚集了众多业主代表和小区志愿者。一块白板的正反面记录着各个楼座的投票信息，志愿者分成多个小组，正忙着对前期收集上来的业主表决票进行唱票、统计。
8月28日，阳光香蜜湖小区志愿者们正在统计业主大会投票情况。
当天是周日，一些业主利用休息时间赶来了解业主大会的最新进展，不少人都迫不及待地想知道本次投票表决的结果。现场还架设了多部手机，通过网络对整个流程进行直播。“我们正在召开小区第三次业主大会，今天要对相关事项进行表决，并当场公布结果，业主们正在网上围观这一过程。”业委会负责人万先生说。
表决票显示，本次业主大会共三项议题。第一项议题涉及到物业公司的选择，是否同意续聘北京盛世物业服务有限公司青岛分公司继续为小区服务，是否同意授权业委会就聘请物业公司一事启动公开招投标流程。第二项议题为是否同意使用业委会成员的共管账户，作为存储和管理物业服务企业缴纳履约保证金的管理账户。第三项议题涉及到小区公共收益的分配，“本次业主大会后将公共收益以每户400元的标准发放。”每项议题设置了“同意”“反对”“弃权”三个选项，每张选票上除了加盖业委会公章外，还要求投票业主填写门牌号、面积、姓名、电话等信息。
8月28日，阳光香蜜湖小区业主大会通过网络进行直播。
在业委会办公室门口，记者随机采访了多位业主。业主张女士表示，这些议题中，自己最关心的还是第一项，她觉得现在小区物业服务还有很大的提升空间。业主王女士也说，她关心的也是物业公司的选择问题，希望业委会能为业主们挑选一家更好的物业公司给大家服务。
据介绍，业主大会采取入户收集选票的方式进行，业委会组织多名志愿者连续多日上门开展工作。“大家的积极性都很高，大部分业主都拿到了选票。对于多次上门家中依然没有人等情况，志愿者会通过电话联系或持续上门，直到大会开始还联系不上，那就没办法了。”业委会副主任吕先生说。
发生争执惊动警方
阳光香蜜湖小区业委会办公室，民警正在调查处理。
上午10时左右，几位业主聚集到业委会办公室门口了解投票情况，并对正在进行的业主大会投票表决工作提出质疑。他们反映自己没有投过票，也没有见到志愿者到自己家里去过。其中一名黑衣男子看上去情绪有些激动，他称自己的权利受到了剥夺，不停地问“我的票呢？我的票呢？”，边喊边试图往里闯，被志愿者们拦住。由于双方相持不下，现场气氛顿时变得紧张起来，为了防止发生意外，有人拨打了110报警。
民警很快赶到现场，对相关情况进行详细调查。在此期间，志愿者们再次向这几名业主明确表示，为了识别身份，只要拿着自己的房产证和身份证过来，就可以在现场投票。这时，恰好小区业主强先生趁着周末拿着房产证等证件赶来投票，在警方的介入下，最终几名业主相继离开，现场秩序恢复正常，志愿者们重新投入到计票工作中。
现场发生争执的画面经小区微信群等“直播”后，一些业主闻讯陆续赶到业委会办公室门口。业主田女士说，刚才她正在市北区那边办事，从群里看到上述场面后就急匆匆地赶了过来。“业委会和志愿者们为了小区付出了很多，我专程赶回来就是想支持他们。”她说。
8月28日中午，业主大会投票表决结果出炉。
当天中午12时，统计结果出炉，现场工作人员宣布表决结果，本次业主大会表决票共送达988户，参与率75.5%，实收选票952张，参与率72.8%。表决结果显示，针对是否同意续聘现有物业，同意154票，占比16.2%，反对646票，占比67.9%，弃权149票。针对是否同意授权业委会公开招标物业，同意808票，占比84.9%，反对24票，占比2.5%，弃权117票。记者发现，议题一表决结果总票数只有949张。“在填写过程中，有的业主3个选项都没有勾选，最终按不参与该议题，未计票。”业委会副主任吕先生说。另外两项议题，同意869票和896票，占比均超过90%。
业委会主任万先生介绍，表决结果将向全体业主公示五天，“如果对表决结果存有异议，可在公示期内以书面形式向业委会反映。”
业主大会工作人员宣布表决结果。
街道社区均未到场
青岛市物业管理条例明确规定，召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题以及具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内公示，并报物业所在地的居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派代表列席会议。记者看到，本次小区业主大会召开期间，社区居委会和街道办均未派人到场。
业主大会现场发生争执，民警接到报警后赶来处置。
万先生介绍，小区最初定于8月7日举行第三次业主大会。7月5日，业委会向社区居委会递交了相关材料，没想到接到了叫停通知。7月14日，业委会再次张贴通知，准备重新启动召开小区业主大会。“7月29日，因业委会一名成员提出辞职，导致业主大会相关议题也出现了调整，经过重新公示，业主大会延期到8月28日举行。”
万先生说，8月2日，业委会到社区居委会进行了报备，并邀请对方列席大会。8月18日，业委会开始组织入户收集选票。8月23日，社区居委会来函称，业委会拟于8月28日召开的第三次业主大会所采用的入户征集选票方式，因不能体现公平、公开、公正的原则，存在影响选票真实性的隐患，有小区业主已实名向社区及街道办事处投诉。“鉴于前期小区业主对贵委员会其他问题的举报正在调查核实，建议业委会暂停于8月28日召开的第三次业主大会。”
社区居委会致函业委会建议暂停召开业主大会。
对于这份暂停建议，业委会回函称，“根据相关法律法规，小区举行第三次业主大会流程及议题均符合相关法律规定，议题清晰明了，且经过贵社区审核，选票发放收集过程中均由业主签字，并按其个人意愿表决，欢迎社区和街道领导在8月28日业主大会结束后现场核查。”
“我们也希望街道和社区派人参加，可他们都不来。”万先生称，本次业主大会召开的前一天，他再次邀请社区居委会和街道办相关负责人到会指导，但对方还是没来。
>>>回应
社区工作太忙
没有时间参会
那么，此次业主大会，街道、社区和物业方面又有何意见？
8月30日中午，记者拨通了兴华路街道办事处相关负责人甄先生的电话，得知要采访阳光香蜜湖小区召开业主大一事，他表示自己正忙着接待群众，随即匆匆挂断了电话。当天下午，记者来到兴华路街道办事处，工作人员表示，甄先生负责辖区物业管理工作，对相关情况比较了解，但他正在开会。记者在一楼大厅等候多时，仍不见会议结束，于是将采访目的和电话留给了办公室工作人员，委托他们转达。但截至记者发稿时，仍未获回复。
东昌社区居委会相关工作人员告诉记者，之前确实收到了阳光香蜜湖小区业委会送来的报备材料及邀请。后来，社区居委会也去函提出了相关建议，但业委会没有采纳。他说，社区目前正在忙着开展创城相关工作，确实没有时间列席小区业主大会。对于这次业主大会的举行，他认为这是小区业主们的权利，只要是按照相关法律法规要求进行，社区居委会方面就会支持。另外，这位工作人员还说，目前小区业主中也存在不同的声音，只要依法依规表达自己的诉求，那也是他们的权利。
“我们保留自己的意见。”8月29日下午，对于阳光香蜜湖小区业主大会投票表决结果，盛世物业负责人隋先生表示，自己不愿作任何解释。他说，虽然小区召开业主大会与物业没有关系，但最起码应该有社区和街道的监督，“但他们好像是没有。”隋先生还认为，“这次业主大会没有做到公平公正公开，建议相关部门了解了解。”
对于多名业主在现场与志愿者发生争执一事，隋先生透露，据他了解，小区举行业主大会，每家每户都应该收到表决票，但这几户业主并没有拿到。另外，业主大会期间，多位业主提到了物业服务质量有待提高的问题，隋先生对此坦言，“我们物业的态度是积极向上的，该做的肯定会去做，有瑕疵的地方该提升肯定会提升。”
>>>说法
若被侵害合法权益
可提出撤销权之诉
8月30日下午，针对阳光香蜜湖小区本次业主大会的相关问题，记者采访了北京德恒（青岛）律师事务所王韶律师。
如果街道和社区居委会均未到场，业主大会投票结果是否具有法律效力？王韶律师认为，小区业主委员会若严格按照《青岛市物业管理条例》第二十九条之规定，即提前十五日前通知全体业主，将会议议题以及具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内公示，并报物业所在地的居（村）民委员会，且投票程序合法，居委会是否列席参加会议，并不影响投票结果。
当前，在相关部门的推动下，青岛一些小区正在积极推广电子投票系统。在新旧投票方式并存的背景下，如何看待两种投票方式的公平公正情况？王韶律师表示，投票方式只是业主行使表决权的一种方式，公平与否在于实际操作人是否严格按照业主大会议事规则进行投票确定，“简单地讲，还是要看投票程序是否规范。”
王韶律师说，青岛市物业管理条例第二十七条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议，按照业主大会议事规则的规定召开，由业主委员会负责召集。“我认为，只要该小区按照业主大会议事规则召集，虽说社区委员会以‘入户征集选票方式存在影响选票真实性的隐患等为由’提出暂停建议，但是召开与否可由全体业主决定。”他说，业主大会召开与否不是业主委员会决定的，业主委员会只是负责召集，只要召集程序符合青岛市物业管理条例等相关法律法规的要求即可。
针对该小区部分业主对业主大会提出质疑，王韶律师说，民法典第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”若部分业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，可以在决定作出一年之内，向人民法院提出撤销权之诉。
对于小区物业公司，王韶律师认为，若解聘程序违法或不规范，物业公司可依据服务合同，要求业主承担违约责任，造成物业公司损失的，物业公司还可以要求业主承担赔偿责任。
建设和谐社区，需要多方共同努力。但在实践中，部分小区存在各方分歧较大、互不信任等诸多问题，导致物业纠纷矛盾加剧。对此，王韶律师建议各方认真履行各自职能、职责，在法律框架下制定好议事规则，严格按照程序办事，“业主和物业本身就不是‘敌对方’，而是委托服务和被服务方，遇到问题最好是以和为贵，由社区或街道居中调解，平衡各方利益，化干戈为玉帛。”王韶律师说。
>>>追踪
小区电梯带病跑
部分至今没修好
8月2日，半岛都市报、半岛新闻客户端曾以“50部电梯，37部带‘病’”为题，对阳光香蜜湖小区电梯安全隐患进行了报道。时隔多日，这些曾影响小区业主出行安全的问题彻底解决了吗？8月30日，记者来到该小区进行了回访。
“现在依然有很多电梯的安全报警装置无法正常使用。”8月30日上午，小区业委会主任万先生告诉记者，8月29日晚，一位业主在群里发布多条视频显示，按下电梯内的报警装置后，监控中心一直无人接听。“据业主们反映，至少有1号楼、2号楼和4号楼三个楼座的三个单元电梯对讲装置依然存在隐患。”
8月30日，阳光香蜜湖小区，部分电梯报警装置依然无法使用。
30日下午4时许，记者与业委会副主任吕先生一起对5号楼和6号楼四个单元的四部电梯进行了随机查验。现场检查显示，按下电梯报警装置后，对讲系统里传来“嘀嘀”声，报警电话一直无法接通，系统提示“监控中心忙，请稍候”。吕先生担忧地说，电梯里面没有信号，一旦发生困人事件，将十分危险。
7月22日，针对小区37部电梯存在通话报警装置不能有效使用问题，李沧区市场监督管理局执法人员现场下达整改指令，责令北京盛世物业有限公司青岛分公司于8月8日前修复或更新装置，确保有效使用。7月25日，业委会、物业、社区居委会等多方进行当面磋商。8月1日晚，物业承诺承担本次电梯系统改造升级费用。负责人隋先生说，“预计8月2日进场，8月8日之前完工。”
万先生认为，虽然电梯对讲系统改造费用不用业主们承担，但工程质量不应该打折扣。他说，施工期间，物业人员曾在业主群里发过一些照片，但工程何时完工以及改造效果，小区很多业主并不清楚。“针对电梯安全隐患依然存在的问题，我们已经向李沧区市场监督管理局进行了反映，他们表示会派人过来调查。”万先生说。
“电梯里面的设备都换好了，目前正在更换主机，预计本周就能安装到位。”8月30日下午，小区物业负责人隋先生介绍了事情的原因。他说，小区电梯对讲系统已更换完毕，但因为主机的功率太小，正在准备调换大功率主机，所以造成了部分电梯报警装置无法接通。“目前主要是A区和B区电梯存在问题，C区和D区还没拆，报警装置可正常使用。”隋先生说。
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