长沙楼市新政：租赁换房票，这么复杂究竟为啥？
长沙一个改善型楼盘打出“房源告急，错过再无”的标语。（南方周末记者 封聪颖/图）
2022年5月，长沙建发租赁公司临时租下岳麓区恒晟商厦C座8楼0828室。新的文件柜、电脑、打印机、桌椅、座机等陆续被搬入。
这间办公室将被用作实施当地楼市新政的办事处之一。
5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（下称《方案》）。
根据《方案》，业主将闲置房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。目前暂按“一户核减一套”的原则，也就是一户家庭最多可换取一张房票。
负责申请、办理和租赁合同备案等流程的两家试点企业是长房集团和长沙建发集团。两家企业都是长沙市属国企，长沙建发租赁公司是长沙建发集团的子公司。
《方案》出台后，0828室平均每日接受来自线上线下的咨询约100起。5月20日，南方周末记者在办公室看到，还有工人在墙上粘贴镂空的公司招牌。
根据长沙建发租赁公司提供的数据，截至5月18日17时，长沙已有1730套存量房提出申请供作租赁住房。
外界普遍认为，长沙《方案》既能盘活空置房屋，又能推动楼市需求的增加，还能实现租赁住房的供给，有“一石多鸟”的效果。
湖南中原研究院发布的数据显示，2022年前四月，长沙内五区（芙蓉区、天心区、雨花区、岳麓区、开福区）商品住宅累计供应211万平方，同比下滑34%；成交201万平方，同比下滑47%。4月底长沙内五区库存量661万平方，为近三年同期最高值。
盘活存量房
“长沙一直以来房价不高，一个家庭拥有两套房的情况不少。”湖南工业大学经济与贸易学院副教授刘会洪对南方周末记者说。
此外，受当年鼓励开发小户型的“90/70”政策的影响，不少长沙人手里的房子是小户型。长沙在2014年已宣布取消“90/70”政策。
长沙目前的限购政策为，本市户籍家庭限购2套、本市户籍成年单身家庭和非本市户籍家庭限购1套。因此，《方案》对于想要改善住房条件却没有购房资格的人来说是及时雨。
就在《方案》发布前，长沙还调整了限购政策，将购买首套房与二套房的间隔时间从6年缩短至4年。
一位拥有一套闲置房的长沙业主告诉南方周末记者，新政发布的当天下午，他所在的业主群就开始热烈讨论此事。他的闲置房所在小区建成时间早，如今入住率偏低，与他一样，不少业主的住房都处于空置状态。
这位业主思考几天后，打消了申请的念头。他认为，10年的租赁时间过长，而且就目前的楼市形势来看，没有必要急着买房，“等到央行将利率降到足够低才会有兴趣”。
南方周末记者从两家试点企业的咨询人员处了解到，10年租赁期是根据租金流水来确定的，其间如果房屋未能出租，不产生银行流水的时间则不计入。
另外，为了保障租赁房源的稳定性，《方案》规定在履约期内若进行房屋交易，房屋在不动产登记系统中仍被标注为租赁住房，购买方、受赠方仍需按协议履行期满。而在贷款政策上，仍按原来的套数计算。这些限制让不少存量房业主犹豫。
2022年5月底，南方周末记者来到岳麓区一个改善型楼盘，该楼盘在2022年加推了建面约186-256㎡的精装大平层。当天是周六下午，但销售处的客户不算多。
南方周末记者以购房者身份咨询该楼盘的一位置业顾问，对方表示，楼盘已经开始认筹，最近来看房的客户很多，如果有需要，要尽快把购房资格腾出。
《方案》发布后的首周，长沙新房成交量有微涨。据湖南中原研究院数据，2022年5月第3周（5月15日-5月21日），长沙内五区一手住宅成交910套，成交面积12.85万平方，环比分别上涨5%、7%。
南方周末记者从长沙建发租赁公司了解到，前来申请的存量房业主中，有的不以购置新房为目的。
一位打算申请的白姓房主就告诉南方周末记者，他在长沙有两套两居室的小户型房闲置多年。之所以不出租，是因为“和中介、租客打交道太麻烦”。
这位房主表示，因为觉得中介提供的服务和收取的费用并不对等，他曾直接与租客对接，但是租客几乎每周都会给他打电话，或是要求他请工人维修家电，或是向他投诉邻居、让他和物业进行协商等。他认为，“将房子租给政府相对而言稳定省事”。
不过，目前两家试点房企均未开通委托模式，暂由业主自行出租。只有在委托模式下，租客遇到问题才直接与试点房企联系，由后者解决，业主收租金即可。
无论何种模式，业主与房企签约后，需每月缴纳50元服务费，用于试点房企后续定期核查租赁住房的出租运营情况等。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，现在想把手上的二手房卖出去，估计有点难度或周期很长。因为当下新房普遍打折，且户型好、税费低，除学位房，二手房不太受欢迎。如果把这些房子委托给国企租赁平台，作为保租房或长租房，房源就盘活了。
国家统计局最新公布的数据显示，2022年4月，长沙二手房价格环比下跌0.5%。
15万套指标的压力
尽管外界给予长沙楼市新政“一石多鸟”的赞词，长沙建发租赁公司相关负责人向南方周末记者表示，《方案》出台的主要目的还是增加租赁住房供给。
换言之，换取房票是吸引业主拿出存量房用于租赁的手段，最终是为筹集租赁住房增加一种供应渠道。
长沙在2021年年底发布的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（下称《实施意见》）中明确，保租房面向的群体包括新就业大学生、青年人、产业工人等。
长沙是发展保租房的第一梯队。2019年7月，长沙等16个城市入围中央财政支持住房租赁市场发展试点名单，获得中央财政资金支持。目前，长沙是住建部确定的全国40个大力发展保障性租赁住房的重点城市之一。
2022年2月，住建部住房保障司司长曹金彪到长沙调研保租房工作，整整待了两天，实地查看了至少7个保租房项目。在调研座谈会上，长沙一位副市长表示，“（要）为全国保障性租赁住房工作提供更多长沙经验”。
根据住建部的规划，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套(间)保租房。《长沙市“十四五”住房保障规划（2021—2025）》显示，长沙计划在“十四五”期间筹集保租房15万套。
据《长沙晚报》报道，长沙在2021年已筹集4.35万套保租房。2022年湖南省住建厅下达长沙筹集保障性租赁住房任务为2.997万套。在此基础上，长沙自我加压，计划筹集5万套。
目前，长沙15万套保租房的任务被分解到各区县（市）以及国家级园区，还有市属国企。其中，长房集团1万套、市城市发展集团1万套、湘江发展集团5000套、市轨道交通集团5000套。
除了长沙，其他城市也面临着完成保租房指标的挑战。南方周末记者统计了23个城市计划在“十四五”期间建设保租房的数量，北上广等10个人口净流入大的城市，目标数量都在20万套及以上。例如，广州、上海、北京分别计划筹集60万套、47万套、40万套保租房。
近期，广东省东莞市正式发布《东莞市发展保障性租赁住房实施意见》，计划到“十四五”期末，全市保租房总量不少于10万套，力争达到15万套，其中2022年筹集房源不少于30000套。
为此，东莞在实施意见中提出了多种加快筹集保租房的方式。例如，产业园区中职工数量较多、过渡性住房需求迫切的优质产业项目，经市人民政府同意，可适当提高行政办公及生活服务设施配套占比。
其中，用地面积占比上限可由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。
（梁淑怡/图）
探索住宅存量房屋供应
根据国务院办公厅印发的《意见》，目前保租房主要利用存量土地和房屋建设，包括利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋，以及适当利用新供应国有建设用地建设。
长沙建发租赁公司介绍称，“君相遇环保公寓改造项目”是利用工业厂房改造为保障性租赁住房，长沙高新区“麓谷·人才家苑租赁住房”则是利用闲置工业用地。
李宇嘉表示，2021年以来，各地都在筹建保租房，但基本上是国企租赁平台在想办法，模式主要是新增地块配建或单列租赁地块。
“从长沙来看，如果这个政策能落地，短期内不用再新增租赁地块了，不用逼开发商配建保租房了。有利于稳定地市、楼市，稳定开发商预期。”李宇嘉说。
实际上，上述5种供应渠道都存在一些特定的难点。住建部政策研究中心副研究员金浩然曾撰文称，利用存量闲置房屋改建的渠道下，缺乏合理的“非住改租”设计规范和建筑标准。
“一些地方规定参照住宅、宿舍、酒店等相关标准，但在具体执行中具体套用哪款标准往往取决于审批人员的理解，影响建设效率和参与主体的积极性。”
其他城市在利用存量闲置房屋建设时，通常是指改建厂房、办公楼等非住宅存量房屋。但长沙在《实施意见》中提出，“住宅可直接改造装修为保障性租赁住房”。
相比利用非居住存量房屋，直接利用住宅的成本更低、限制更少。《方案》提到，“支持试点企业盘活社会存量住房既可以用于租赁住房，也可以用于保障性租赁住房”。但哪些存量房会用于保障性租赁住房尚未有细则。
值得留意的是，此次长沙盘活存量房，要求房屋出租期限不少于10年。
而根据长沙《实施意见》，新建类保障性租赁住房，租赁持续运营期限不少于10年；利用存量闲置房屋建设的保障性租赁住房，租赁持续运营期限不少于8年。这就为盘活后的存量房用于保租房提供了实施条件。
广东财经大学教授谭禹向南方周末记者表示，长沙方案中将部分市民存量房用于保租房，实践中不存在制度障碍或操作难题，采取政府购买住房保障服务形式，就可以实现公共产品（或服务）市场化这一转换。谭禹是湖南人，研究住房保障问题逾10年。
但他指出，长沙方案要实现政策落地，需要相关配套政策跟进，比如，政府购买住房保障服务价格、服务质量监督、运营主体与经营模式等问题需要预先确定。
位于长沙市开福区的一处保障性租赁住房项目。据湖南都市频道2022年1月报道，开福区对老城区的7处旧房改造成保障性租赁住房，对积极参与租赁住房项目的企业奖补共计1383.95万元。（南方周末记者 封聪颖/图）
资金平衡压力大
湖北省委书记、原住建部部长王蒙徽曾公开表示，不要把保障性租赁住房做成公租房，不能政府包办，要采取有效政策措施，充分调动市场主体建设保障性租赁住房的积极性。
各地在发展保障性租赁住房时也一直强调“引导多主体投资、多渠道供给”。但如果没有合理的经济回报，多主体参与的格局就难以形成。
李宇嘉曾撰文表示，目前存量运营为主的新模式存在盈利空间小、经营模式不清晰、前期投入成本高等问题，市场主体（比如开发商）参与积极性不高。包括村集体、企事业单位、产业园区、商办产权人等，探索多元供应主体（而非开发商一家供应）也是房地产新的发展模式，但他们参与新模式的积极性也不高。
他指出，一方面，各地开始稳定楼市，这些主体都想发展收取一次性可观红利的商品房项目；另一方面，非正式长租房遍地都是，比如城中村二房东、类住宅公寓，这些项目虽然涉嫌偷逃税款，但是经营灵活，竞争力强。
长沙建发租赁公司相关负责人也向南方周末记者坦言，“租赁业务是微利行业”。
至于具有保障性质的保租房，更是难以盈利。因此，政府通常会通过提供低息贷款、税收减免、专项资金补贴等方式降低成本。
以长沙为例，根据长沙财政局等于2020年印发的《关于支持长沙市住房租赁市场发展财税优惠政策的通知》，对参与保租房项目的企业，财政部门安排专项资金在房地产税和增值税上进行补助。
长沙建发租赁公司目前有一个在建的集中式保障性租赁住房项目，建筑面积2387平方，改造后项目能提供58套保障性租赁住房。该项目申请了政府的奖补资金支持。
一位在长沙房地产行业工作二十余年的人士向南方周末记者表示，在长沙住房租赁市场，龙湖集团是最活跃的企业，其与区政府或市属国企都有合作建设和运营的保租房项目。
龙湖集团的年报显示，公司2020年、2021年拿到的政府补贴分别为8398万元、5.83亿元，主要来自政府为鼓励特定地区投资、发展租赁住房市场以及疫情相关的补贴。
然而，政府补助不是灵丹妙药。
西安市保障性住房管理中心于2022年2月在期刊《中国房地产》发表的一篇文章指出，相较于市场化租赁房，保障性租赁住房可以在土地、融资和税费等方面降低成本，但要面对租金低于市场价的要求，参与主体面临短期内难以实现资金平衡的压力。
文章中举的例子显示，西安市西咸新区沣东新城文商区保障性租赁住房拟建项目前期总投资约105443万元，其中七成资金来源为银行贷款。根据项目运营期限、项目营业收入和经营成本、借款期限为25年等条件估算，投资回收期为33.43年。
南方周末记者 封聪颖 南方周末实习生 许愿
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