@太原人，业主与物业纷争不断，小区管理业主自治到底好不好？
“我们小区想成立业主委员会，应该怎们做？”“小区物业服务不好，可以解聘他们吗？”“有了业主委员会还需要物业公司吗？”……自1998年我国房改拉开大幕，伴随商品房市场的诞生成长，物业服务、物业公司应运而生。但时至今日，几乎每个小区都会发生业主对物业服务不满的情况。从去年开始，省城新建项目交房降质降标的事件时有发生，由此带来各类客诉事件集中在了物业公司身上。成立业主委员会、换掉物业公司的呼声高涨。那么，业主如何成立业委会？成立业委会后小区的物业服务就会变好吗？小区管理业主自治可行吗？带着居民和业主关注的问题，记者进行了调查采访——
A 不满物业 小区成立业委会
“我们小区和没有物业一样，电梯坏了，不维修；暖气不热，不处理；小区到处是狗屎，保洁不清扫；外来车辆驶入小区，保安不阻止。”太原市并州北路某地标小区业主刘女士告诉记者，因为物业不给力，小区房子出售都受到了影响，价低无市。业主对物业的怨愤更是由来已久。
刘女士所住小区物业费为1.2元/平方米，物业公司的成员仅有6名。对此，小区物业公司负责人称，小区物业费一直按十几年前的标准收，未涨过价，但维修、保洁、保安等诸多工作一样都不少，物业很难赢利。即便如此，仍有许多业主不按时交物业费，每天处理业主的各类问题耗费许多精力。可物业费低而且收不齐，为降成本，聘用的工作人员较少，同时一人多岗，也希望业主不要只给物业公司提意见、提要求，也体谅一下物业公司经营的难处。
在小区业主群里，几乎天天有业主抱怨物业不作为，换掉物业、和物业谈判的呼声高涨。要换物业公司，先得成立业委会。最近，小区开始筹备业主委员会的事宜，部分业主正在调查大家对此事的态度。业主代表张先生告诉记者：“我们成立业主委员会是想真真正正为业主做些实事，自己交的物业费却享受不到应有的服务很不甘心。因为物业不给力，小区业主的生活品质受到严重影响，尤其是电梯检修，物业也没尽到责任，存在安全隐患。”张先生表示，成立业委会之后，先和物业公司谈判，如对方能改善服务品质，物业可以继续服务。如物业服务还是如此散漫，不把业主当回事儿，会考虑换掉物业公司。
在太原市南内环东延某新交房小区，部分业主也在着手成立业主委员会。目前，小区物业费为2.6元/平方米，物业公司称交房第三年物业费会涨到2.8元/平方米。但售房时称物业将提供超五星级服务，广大业主却表示不认同。记者走访该小区时，业主们七嘴八舌地反映：小区草坪被雨水冲塌迟迟不见维修；顶层业主还未入住即遇到漏水问题，物业维修仅是在水渍处抹了层泥；地库漏水，同样处理不到位；小区秩序管理不尽如人意……多位业主称，小区不配收这么贵的物业费，业主交的物业费用在了哪里，业主也不清楚。
B 罢免物业 有人赞成有人后悔
“我们小区2018年成立了业主委员会。原因是小区物业不好，和他们反映的事情总是办不到。为了更好地与物业公司沟通，并监督他们的服务质量，业主们成立了业主委员会。但经过多次沟通未见效果后，物业服务合同又刚好到期，小区便没有和物业公司续签合同。”太原市长治南路某小区业主秦先生曾是小区的业委会成员。该小区目前没有物业公司。
他告诉记者，刚开始成立业主委员会时，住户们很有动力，业委会成员都很积极努力。可时间一长，部分热情的业主就不愿再为业委会出力了，因为所有的付出没有经济回报，甚至有时还得自掏腰包。2021年，秦先生退出业主委员会。秦先生称，业委会遇到的琐事一大堆，却没有能力或权力去和业主、政府、物业公司、市政单位等机构平衡协调。做好了没人说，一旦没达到业主的预期，各类意见接踵而至。还有个别积极加入业委会的业主动机不纯，只是为了不交物业费。经历过许多质疑和难题后，秦先生被个别业主、业委会成员的过激态度和不堪行为伤透了心。
目前还在小区业主委员会工作的赵女士，明确表示后悔罢免了原来的物业公司。原来的物业公司虽然有很多不足之处，但是拿着物业服务费，至少能保证小区的正常运转，而且物业团队相对专业，跟各方的沟通比业主更有优势。没了物业公司之后，业主委员会成员为了小区的正常运转，几乎都是无偿兼职，忙得不亦乐乎。“我们业主委员会成员已经换了两拨，我本身就是家庭主妇，没有其他事情干扰，所以才能坚持下来。我觉得没有物业不是一个长久之计，需要尽快聘请一家物业公司。”赵女士说道。
成立业委会，小区实现业主自治，能否坚持下去？记者在省城寻找到一个积极向上的案例。
“大家下来领米面啦，每户两袋。”太原市漪汾街一小区微信群里发出这样的消息。据了解，该小区早在2006年就成立了业主委员会。成员阵容很强大，囊括了法律、会计、环卫、房地产等一大批专业人士。业委会中不乏退休人员，时间相对充裕。他们一直秉承着为业主全心全意服务的态度，公共区域的收入也都实实在在惠及到每位业主身上。小区业委会时不时给业主发放福利，小区卫生打扫得一尘不染，所有事情都安排得井然有序。业主葛女士说，很庆幸小区成立了业主委员会，并且实现自治。据悉，该小区的物业费仅1.3元/平方米，小区电梯广告收入还给业主分了钱。但记者了解到，在省城像该小区这样实现业委会自治的优秀案例却是凤毛麟角。
C 业委会自治 说着容易做着难
资深物业人唐先生告诉记者，2020年，山西省成立业主委员会的小区仅有1200多个，占比10.76％。多数小区的业主对物业公司不满，却尚未成立业委会，小区自治或换物业往往是一地鸡毛。
“业主委员会和物业公司并非对立，双方求同存异，事实上是可以共存的。但业主委员会自治这件事，只适合规模很小的小区，要管理的事情比较单一，业主委员会可以把控和处理。但规模较大、业主较多的小区，矛盾更多，必须有物业公司服务。业委会成员非专业人士，能力不达标，肯定做不好物业管理这件事。比如小区的环卫设备、消防设备、安保设备、远程监控设备等都是需要物业的专业人士去维护保养，业委会临时找专业人士来解决，显然不现实。”唐先生称，规模越大的小区，维修的公共设施越多，物业所付出的劳动业主往往看不到。
同时，业主委员会自治不可能让所有业主都满意，也不能保证所有成员都别无杂念。所以业主委员会和物业共同管理小区是最好的状态，业主委员会可以帮助业主发声，监督物业公司的行为。
记者在走访时发现，成立业主委员会实现自行管理的小区，目前的状况都不理想。“如果不满意正在服务的物业公司，可以去聘请新物业公司。但在没聘到新物业公司前，业委会完全充当起物业的角色，还是很难的。有做得好的小区，但占比不大。小区需要三位一体管理，物业公司、社区和街办。”多位接受采访的业主、物业公司人员都有这样的共识。
那物业到期，业委会该怎么办？
就此问题，自2021年1月1日起施行的《民法典》物权篇第947条规定：物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前90日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
需要注意的是，续聘应当由业主依法共同决定，即根据《民法典》物权篇第278条的规定，由专有部分面积占比2／3以上的业主且人数占比2／3以上的业主参与表决，同时，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
而要换物业，从实际情况看，小区规模不大还好办。规模较大的小区，即拥有数百上千甚至上万户业主的小区，换物业需要征得多数业主同意及表决，这个组织同意表决确认过程就非常难办到。
另外，物业公司的资深人士称，业主与物业服务人应当在合同期限届满前进行续订，这样续订的物业服务合同可以与原物业服务合同衔接，不会出现物业服务的真空期，以免产生不必要的纠纷，损害业主或者物业服务人的合法权益。如果物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，依据《民法典》第948条的规定，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
D 成立业委会 未来大势所趋
那么，小区业主如果想要成立业主委员会，具体应该如何操作呢？记者了解到，成立业委会的过程很难，首先得成立业主大会和选举业主委员会。
根据太原市房管局制定的《成立业主大会和选举业主委员会等示范文本》，该示范文本共27个，包括成立业主大会的申请书、业主清册表、业主投票权人数和专有部分面积汇总表、业主委员会委员候选人产生办法的公告等，几乎囊括了关于成立业主大会和业委会运作的全部事宜。业主们需要参照示范文本操作，才能够依法有序选举产生业主委员会。
记者了解到，业主委员会成立筹备召开业主大会，需要公示的公告有8个，每个公告要公示7天，前后共计两个月。业委会成立的程序严谨，前后费时费力。许多小区想成立业委会，但了解到成立业委会的流程复杂后，业主们往往又打了退堂鼓。
据房管部门工作人员介绍，业委会成员不仅要面对物业、房企，妥善维护小区利益，还要面对业主执行小区公约。而目前，许多业委会过分强调维权能力，忽视了小区未来发展和全体业主的长远利益，业委会有待规范成熟。
“成立业委会是大势所趋。”业内人士说，商品房小区越来越多，由单位物业或行政部门管理的单位房小区，也渐渐将物业推向市场。没有了福利性的物业管理，物业纠纷迟早要产生。业委会的作用，不仅是用来选聘物业服务企业，更重要的是协调业主与物业服务企业的关系。
同时也提醒业主，成立业委会后也要会当家，不能不考虑物业公司利益，动不动就炒物业公司。记者了解到，总换物业的小区，遇到的问题更多，比如历史账目清算、物业欠费清缴、公共区域及设施维护的历史纠纷等，沉淀多年的物业与业主纠纷痼疾会让其他物业公司不敢接手，小区最后成了谁管谁头疼、谁碰谁吃亏的小区。
小区若成立业主委员会，要对业主大会会议筹备组开展工作所面临的局面、选举筹备组业主代表的困局、筹备组运作难点等三个方面可能遇到的问题进行研究和充分准备，将业主与物业、业主与业主之间的利益之争向规则之争引导。
来源：山西晚报
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