业主自家窗户做广告，物业公司有权管吗？怎么管？
随着居住小区的规模化、现代化,以及公司经营的信息化和专业化,小区内的个体商户和中、小公司的数量不断增多。有些业主为了招揽生意,在自家门前或是窗户上张贴广告宣传自己的业务,一时间各种花花绿绿的广告充斥了整个小区,迷乱了人们的双眼。 这种在自家窗户上张贴广告的行为虽然方便了做生意的业主,但却引起了小区其他业主的不满,他们认为这种行为严重影响了整个小区的外观,造成了整个物业的贬值。
从事商业活动的业主究竟能不能在自家窗户上张贴广告,赞成和反对的业主所持的观点截然不同。赞同张贴广告的业主认为:在自家窗户上贴广告,是自己对房屋行使所有权的一种方式,根据相关法律、法规的规定,业主有权对房屋进行占有、使用、收益和处分,有权对房屋按照自己的意愿进行装饰,在自家窗户上张贴广告又没有占用小区的共用部位,更没有违反相邻关系的规定,他人无权干涉。
反对张贴广告的业主则认为:广告虽然是贴在业主自家的窗户上,但却是给所有人看的,从把小区作为一个整体的角度讲,涉及的就不再是个别业主的问题,而是整个小区的外观问题。 个别业主在窗户上张贴广告影响了小区的景观,进而降低了整个小区的居住品质,这种行为虽然方便了个别人,却损害了大多数人的利益。
究竟反对张贴广告的业主对小区居住品质的要求是否应该得到满足?物业管理公司和业主委员会是否有权对业主在自家窗户上张贴广告的行为进行管理?如果有管理权,它的法律依据又是什么?在类似争议不断增多的今天,这些问题不容忽略,值得人们进行认真地加以探讨和分析。
我们对上述问题的观点是:
一、业主在自家窗户上张贴广告的行为不应该被看作是纯个人行为,而应该是涉及到整个小区整体利益的行为。
因为现代的小区作为一个整体,小区内的业主对房屋进行的任何事实处置都有可能影响到其他业主的权益。基于对小区整体的保值、增值需要,基于全体业主对居住品质的要求,小区里的任何业主都有义务维护小区的环境。
二、业主大会、业主委员会有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。
业主大会的权利是基于法律的规定,业主委员会的管理权则是基于业主大会赋予的职权以及其自身负有的、监督业主公约实施的职责。
按照《物业管理条例》第12条、第13条的规定:业主大会应由全体小区持有二分之一以上投票权的业主参加,并由参会业主所持投票权二分之一以上通过,可以作出决定,该决定对小区全体业主有约束力,全体业主必须执行。也即如果全体小区有投票权的四分之一以上业主作出决定,反对在小区张贴广告,那么,所有业主必须遵守,理由是《物业管理条例》第7条第1项的规定:业主在物业管理活动中,履行下列义务:遵守业主公约、业主大会议事规则……以及该条例第17条第2款:业主公约对全体业主具有约束力的规定。
也就是说,如果大多数业主反对在窗户上张贴广告,可以通过业主大会的形式把这个要求体现出来,制定这方面的制度,也可以赋予业主委员会这方面的职责,还可以把它写进业主公约,让全体业主遵照执行。
三、物业管理公司同样有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。
物业管理公司的管理权主要是基于三点: 1、相关法规的规定;2、物业管理委托合同的约定;3、物业管理公司本身负有的、对物业承担的保值、增值的职责。
(一)物业管理公司对小区张贴小广告行为有管理权的法律、法规依据主要有:
1、《物业管理条例》第46条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
2、《北京市广告管理试行办法》第2条规定,凡在本市经营、制作、刊播为宣传商品或提供劳务、服务的经济广告,文化、社会广告,外商广告以及自设广告的,均属本办法的管理范围。广告包括下列各种形式:……6.摄影广告以及其它各种形式的广告。
以上两个规定说明:居住小区的小广告属于自设广告,其广告形式为“其他形式”,所以,其张贴小广告的行为也应经工商行政管理部门审批。如其未履行审批手续,是一种违法行为。物业管理公司依据《物业管理条例》第46条的规定,可认为在小区内自家窗户上张贴广告的行为属于不合理的物业使用行为,物业管理公司应制止其行为,并有权向有关部门报告。
3、《北京市居住小区物业管理办法》第12条规定,即物业管理企业的权利:……
劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为;对造成损害,有权要求赔偿;
该规定说明:在自家窗户上张贴小广告的行为可认为是属于损害他人物业或妨害物业管理的行为,物业管理公司有权进行管理。
4、《北京市居住小区物业管理办法》第16条规定:房地产产权人或使用人违反本办法规定,有下列行为的,物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告,并有权要求其恢复原状、赔偿损失:……(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观,损毁设施、设备及其他有危及房屋安全行为的;(三)私搭乱建,乱停放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放,随意占用绿地或破坏绿化,污染环境,影响居住小区景观,制造噪声扰民的。
该规定说明:小广告行为可认为是属于影响居住小区景观,擅自改变房屋外观的行为,物业管理公司有权予以制止。
(二)物业管理公司对小区张贴小广告行为有管理权是基于物业管理委托合同和业主公约:
物业管理公司应查看《前期物业管理合同》或与业主委员会签订的《物业管理委托合同》中对物业管理公司权利的约定,查看对此问题是否有管理权。物业管理公司也应查阅小区的《业主公约》,查看公约中对业主及承租人行为规范的规定,因为物业管理公司为了全体业主的利益或大多数业主的利益,也有权制止一些业主和使用人不符合小区公约的行为。如这些文件中没有这些方面的规定,我们建议应予以补充。
(三)物业管理公司本身负有的、对物业承担的保值、增值的职责。
这使得物业管理公司有权对一切有损小区全体业主或大多数业主利益的行为,或有碍物业管理的行为负有职责和义务。这也我们认为的最本质和最重要的依据。基于这一点,物业管理公司就完全有权对类似张贴小广告的行为进行管理,而无需有法律和合同为依据,这也是物业管理公司本身的职责所决定的。
另外,需要明确说明的是:物业管理公司也有权要求物业使用人清除小广告。主要依据是《物业管理条例》第48条第2款规定:物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。该规定说明业主及使用人均应遵守业主公约,而物业管理公司有权对违反业主公约的行为进行制止,无论是业主还是使用人。
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