业主自治名远扬 景洲物业今如何？
经过近40年的改革探索,物业管理行业发展迅速,在改善人居环境、解决城市就业、提升居民美好生活体验等方面发挥了重要作用。据悉深圳全市目前拥有物业服务企业1473家,企业服务总收入达907亿元,物业管理服务业实现增加值占全市GDP的比重约1.6%。深圳市新修订的《深圳经济特区物业管理条例》将于明年3月1日正式实施,新规在业主大会主体地位确定、小区共有收入财务公开、住宅车位权属确定等方面做了创新修订和明确规定,深圳物业管理即将进入新的社区治理时代。日前记者来到以业主自治改革创新而闻名全国的景洲大厦采访发现,在一派和谐闻名的业主自治社区氛围下,物业服务和业权关系又有了些新的可喜变化。
深圳景洲大厦:业主自治创新先锋 闻名全国
景洲大厦位于深圳福田区商报东路,小区环境优雅舒适。“小区由2栋31层高的独体楼和商业裙楼组成,共442户。”据小区业主大会负责人邹家健介绍,景洲大厦于1999年入伙,自己是入住的第一批业主,入伙至今,已在此居住了20年。
深圳景洲大厦
小区虽然面积规模不大,但却因业主自治闻名全国,知名度颇高。2001年,小区业主因“电梯货不对板”联名将开发商送上了法庭,同时通过业主大会共同投票决定成功换掉开发商自带的物业公司,作为如此规模的业主集体诉讼和业主炒物业公司,堪称全国首例;2003年小区再次通过业主大会共同投票决定独立选聘新的物业服务企业,开启全国业主自治创新先河;2005年景洲大厦获发全国首张业主委员会组织机构代码证;2017年获发全国首份业主委员会税务登记证;2018年6月景洲大厦成为国家住建部在深圳首批业主大会组织化试点小区,获颁统一社会信用代码证;2018年8月,景洲大厦业主大会获颁全国第一张停车场经营许可证;2018年11月,景洲大厦业主大会选聘碧桂园物业进驻服务,景洲大厦翻开新的一页。
业主大会:改革试点再聘物业 价值认同
2018年,国家住建部在深圳开展“业主大会代码转换试点工作”,景洲大厦入选深圳首批试点小区,同年6月正式获颁“业主大会统一社会信用代码证”,并取得全国首份登记在业主大会名下的“停车场许可证”。当年原有物业公司因战略发展因素有意退出本项目,小区再次启动招标程序重新选聘物管企业。
作为业内知名的景洲大厦,选聘新的物业企业也面临一些抉择难题:过往服务的都是深圳本地的知名物业企业,业主对高品质服务已经形成习惯,而物业服务定价相对周边项目较低,部分本地大型物业企业对于公共收益完全归属业主大会的业主自治模式并不完全认同,业委会成员将视野投向了全国规模发展的实力企业,并将物权认同、服务优质作为首要条件,经过小区业主代表多方比较甄选,最终选聘目前在管的碧桂园服务。
据碧桂园服务深圳区域总经理肖智华介绍,碧桂园服务作为实现全域覆盖的中国最大规模物业企业,早已依托多点布局经验建立的一整套分级标准化服务体系,能灵活适应不同城市、不同档次的新旧物业需求,具有极高的性价比优势。早在2017年公司就对景洲大厦项目进行过市场调研,对于项目平价运营模式已经进行专项研究,在获悉项目选聘信息后,鉴于景洲大厦项目的特殊性,特别抽调产品研发、服务策划部门的同事赴现场参与业主需求拜访及项目评估,最终确定本项目服务定位聚焦在“服务致美·睦邻礼新”主题上,并在公共收益阳光使用、物业服务监督审计、业委会与物业互动机制、物业服务品质标准等问题方面与业主代表取得高度的认同和共识,最终成功进驻小区提供服务。
“在选聘前期,我们(小区业主代表)曾实地考察了多个小区,对碧桂园服务的管理反映普遍较好。经过多番对比,最终选择了他们。”邹主任表示,“而现在看来,这个选择没错,服务周到,蛮温馨的。”
短短一年时间,景洲大厦的新物业就深得业主心,究竟发生哪些变化?
新物业新变化:环境美颜设施更新 宜居服务暖人心
据景洲大厦现任物业经理吴净介绍,碧桂园服务针对老旧小区服务有一整套的标准化程序,比如进场30日内,会对公共服务设施进行全面体检,更换节能灯具,修复社区常居生命线设施功能,完成公告设施的更新、水系清淤、绿化造型等,60日以内完成小区智能化设备的技术改造等等。
景洲大厦内新增安全警示、服务标识
“进驻景洲大厦之初,小区垃圾只实现了楼层撤桶。垃圾堆在进门的角落,很不美观,尤其是天气一热,味道特别重,苍蝇蚊虫到处乱飞。考虑到小区的卫生环境,我们决定将垃圾撤到小区外规定的放置点。”据吴经理介绍。
景洲大厦垃圾位置调整小区外侧实行垃圾分类
吴经理告诉记者,为动员业主积极响应垃圾撤出小区行动,物业服务人员在宣传栏贴通知、在小区拉横幅,甚至在进出口通道安排专人进行引导,防止垃圾乱丢。“一系列的宣传和引导过后,基本实现了让垃圾撤离至小区之外的放置点。现在垃圾房那边还安排了两位保洁人员,收拾垃圾的同时还会引导业主对垃圾进行分类。”吴经理讲述到。
此外,针对小区场地紧张有限,碧桂园服务在征得业委会同意情况下,积极谋划,将四楼平台闲置位置划为晾晒专区,为业主提供冬被、厚衣物晾晒服务,这也是前期访谈业主提到的需求之一。
景洲大厦4楼空置区域被布置成了公共晾晒区
同时,为了加强社区文化氛围,碧桂园服务主动和社区工作站积极沟通,在小区补植花草的同时,开辟出小块空地作为休闲活动区,加装健身器材。
景洲大厦的休闲活动区
邹主任认为,好的物业不是简单地做宣传美化,真正好的服务还要靠口碑相传。据他回忆,去年刚入冬,物业人员就为小区大门把手套上绒布套,同时定期更换消毒清洗;还有小区的草坪绿化灯,原来的明亮耗能,物业人员主动更换为LED节能灯,同时还设置夜光模式,不仅确保道路照明安全通行,也避免灯光过亮刺眼。诸如此类的诸多细节实事成为广大业主看得见、体会真的美好感受,新物业也在新项目落地生根,赢得信任。
新社区新治理:业委物业高互动 亲情相处社群谐
记者在小区物业办公室看到,墙面挂满了锦旗、台面摆放着许多荣誉证书。据物业吴经理介绍,虽然景洲大厦应用了很多科技产品,但是物业服务人员特别注重与业主亲情相处,项目虽小但物业人员不是固定坐在办公室里,而是围绕小区进行全面的巡访,基本上物业人员和业主相互的辨识和舒适度都非常高,物业人员作业遇到业主都会热情招呼,主动帮忙;业委会逢年过节也会给全体物业人员发放过节油米物资和红包礼金,整个小区社群氛围比较浓厚,业主满意度高达98%。小区黄管家也表示:“有了业主的认可,我们工作起来更踏实也更有信心了。”
景洲大厦物业办公室墙面挂满了业主送来的锦旗
邹家健:破立并举社区大有可为 和谐构建物业主角可期
作为业内知名的传奇风云人物,邹家健主任不仅全程经历过往景洲大厦的创新之路,也是当前新《深圳经济特区物业管理条例》修订的参与者。《新条例》的第六章《业主共有资金管理》就是充分吸收了景洲大厦项目物业服务合同的优秀实践经验。
邹主任在接受深圳新闻网记者的采访
在谈及未来小区物业管理的趋势时,邹主任告诉记者,“专业的人做专业的事,我觉得未来专业化的物业公司管理小区还是会成为主流,职业经理人管理和业主自管相对作为一个补充。”邹主任说到,“业主委员会的职能是协调业主和物业的关系,督促物业切实执行物业管理合同,为业主提供优质服务,物业企业通过资源整合来提供专业服务,未来很长时间内还将是社区治理的主角。拿景洲大厦来说吧,碧桂园服务本身作为全国三强企业服务水平毋庸置疑,他能积极主动配合业委会的工作,并与我们形成了一套紧密高效的互动机制,同时它企业运作通过稳定的服务输出阳光获利,实现多方满意。小区在实现业主自治的基础上又确保了物权公平和信息透明,提升社区治理管理整体水平,目前已经有多个业委会主动联系他们。”
碧桂园服务提供专业化服务,助推小区实行共治
邹主任强调,业主与物业管理公司之间本是互利共赢、共生共荣的合作关系,未来只有物业与业主共治,二者才能实现“双赢”格局。
近期,国家也出台了针对老旧小区改造的利好政策,针对全国各中小城市普遍遇到的老旧小区物业管理难题有望得到破解。据悉,碧桂园服务结合景洲大厦的成功经验推出了全新标准化产品“社区焕新计划”,专门面向致力改善社区治理和宜居环境的存量物业项目。相信随着未来社区建设的推进,社区共建共享的格局将得到进一步完善。
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