“物管会”落地北京：破解社区物业管理的新“钥匙”
“物管会”落地北京：破解社区物业管理的新“钥匙”6月3日，石景山区鲁谷街道六合园南社区，居民正在浏览社区老旧小区改造方案。新京报记者 吴娇颖 摄
近两个月，一个全新的机构组织正在北京各街乡社区逐渐落地。
今年5月起施行的《北京市物业管理条例》明确，在未能成立业主大会或未能选举产生业委会的情况下，街道办、乡镇政府可组建物业管理委员会。
作为沟通社区、物业和业主的桥梁，对不少社区尤其是老旧小区来说，物业管理委员会（简称“物管会”）被看作破解社区物业管理难题的一把新“钥匙”。
有街道对物管会扩编，吸纳更多专业人士；有街道率先出台社区物管会议事规则；有街道积累经验，将临时项目组织转型为物管会。但如何组建、怎么运转、怎样让它真正发挥作用，街道社区在面对这一新生事物时，需要探索的难题并不少。
随着越来越多的物管会在各个街乡社区落地，市级层面的指导文件也呼之欲出。据悉，目前，北京市物业管理委员会组建办法和业主大会指导规则等条例配套文件正进行内部征求意见。这将为物管会真正的运行提供规范和指引。
6月4日，朝阳区东湖街道办事处，街道工作人员向物管会成员介绍物管会议事规则。新京报记者 王嘉宁 摄
疫情之下，物管会成员“上岗”
源于新发地的新冠肺炎确诊病例，再次拉响了北京疫情防控的警报。
6月15日，北京突发公共卫生事件应急响应级别由三级提升至二级。58岁的石景山区鲁谷街道五芳园社区居民郭建增，再次戴上社区志愿者的红袖章，回到小区门口的检查岗位上。测温、登记、检查健康宝和出入证，郭建增对社区轮值的工作流程已经相当熟悉。
今年2月中旬，受疫情影响，北京各社区陆续开始实行封闭管理。身为社区志愿者的郭建增主动报名参与到社区疫情防控的工作中来。
“那几个月值班时间一般都是下午5点到7点，正好是下班时间，也是快递、外卖的高峰期，工作量特别大，有时候赶上人多，要特别注意防止人群聚集。”郭建增说。
此次再“上岗”，已经被选聘为五芳园社区物管会委员的郭建增，感觉自己身上又多了一份责任。
每天上午9点半到11点半，除了给进出的社区居民测温、检查出入证，给快递、外卖等人员检查健康宝、登记信息，他还会经常给居民科普核酸检测的必要性、流程等。
“我们街道虽然是低风险地区，但是我们也会时不时提醒大家伙儿，如果有接触过新发地等市场的，一定要及时报告、及时检测，告诉他们哪里有检测点、怎么去做检测。”
在五芳园社区居委会的工作人员眼中，郭建增是个“热心肠”的老住户，对社区大小事务都了解，也愿意“为大伙干事儿”。
进入物管会之前，郭建增曾担任过五年社区辅警，两年前退休后，又马上做起了社区志愿者。今年4月，五芳园社区决定组建物管会时，郭建增就成了大家重点推荐的对象，并在经过公示后正式成为社区物管会委员。
在郭建增看来，“物管会”是一个新生事物，需要摸着石头过河，但也不失为一个有效沟通居民、物业与居委会的渠道。“对于像五芳园这样多年都未能成立业委会的老旧小区来说，是值得去探索的。”
6月4日，朝阳区东湖街道办事处，南湖东园一区南院物管会主任任小飞和慧谷金色家园二期小区物管会主任史国艳给备案材料加盖物管会公章。新京报记者 王嘉宁 摄
老住户的“新身份”
如果没有这场疫情，郭建增和物管会委员们最重要的工作，是在今年社区正式开始老旧小区改造前，抓紧时间向居民们征求改造意见和想法。
“自从物管会成立以来，我们就陆陆续续在做这项工作了。有时候饭后遛弯，我也经常在楼底下跟大伙聊，对改造工作有什么想法。比如我们院就有人反映，一到春天，楼下好多树胶要掉到车顶上，非常麻烦。” 郭建增说，他的工作就是把这些意见统计起来，反馈给居委会和改造的设计单位，作为改造项目的参考。
在与五芳园相邻的六合园南社区，72岁的老住户孙小平已经为小区综合整治方案征求意见忙活了两个多月。
“今年3月，我从我们社区群里得知要成立物管会，听说物管会既能为老旧小区改造建言献策，又能替街坊邻居发声，我就第一时间报了名。”孙小平觉得，社区今年正好要进行老旧小区改造，自己又是一名老党员，与大部分居民熟得很，沟通起来肯定容易些。
经过几轮选举和公示后，孙小平成为了六合园南社区物管会委员，又当选为物管会党支部书记。
“街坊邻居都认识我，有什么话愿意跟我说。”一进入物管会，孙小平就开始针对物业确权问题和老旧小区改造问题，去向居民征求意见。除了入户调查、线上访问，她还带领第三方公司在社区门口“支起了摊儿”，向来来往往的居民介绍老旧小区改造的相关方案。
“20多年前建的老小区当时没考虑到要留那么多停车位，后来车多了都堵在路上，乱占公共区域。在老旧小区改造的项目里，是不是要重新规划公共空间，多划一些停车位出来？但是小区老人孩子多，又需要有一个遛弯的活动场地。”孙小平说，对这个问题，居民们就意见不一，需要物管会上上下下去协调沟通。
又比如老旧小区加装电梯，在六合园南社区也呼吁多年。“我们小区住的老年人多，爬楼非常不方便，许多老街坊装电梯很久了，但以往不知道找谁反映这个情况。最后找到居委会，试着去挨家挨户征求意见，又很难做通低层住户的工作。”
“有了物管会，至少居民反映问题知道直接找谁了。而且物管会里，一半以上的成员本身就是业主，这样我们与居民去交流、做工作，也容易许多。”孙小平说。
6月4日，朝阳区东湖街道办事处，慧谷金色家园二期小区物管会主任史国艳从东湖街道办主任谷雨手中接过物管会公章。新京报记者 王嘉宁 摄
物管会在老旧小区率先诞生
石景山区鲁谷街道的五芳园、六合园南以及七星园南三个社区，是典型的老旧小区，也是北京最先试点成立物管会的街道社区。
“这三个社区7个院，涉及26栋楼、271个单元、居民4089户，涉及45个产权单位和15个物业公司，其中6个单元没有物业。”鲁谷街道党工委书记李先侠把这儿存在的诸多问题总结为“三高、四低、五多”。
“三高，是居民老龄化程度高，60岁以上老人占35%以上；居民诉求率高，12345基本上都是老旧小区比例比较高；房屋安全风险高，比如老房子管线老化、燃气容易出事故。四低，是居民收入水平低、物业费标准低、物业费缴费率低、居民满意度低。五多，是产权单位多、物业管理部门多、房屋类型多、小区出口多、历史遗留问题多。”
李先侠说，去年，街道采取了一些措施来协助解决小区物业问题，比如清除楼道堆积的杂物、清除停车位地锁、安装小区停车杆等。“但这些举措还是治标不治本，加上这几个社区今年正好要进行老旧小区改造，我们也要考虑改造后如何长效管理。”
今年3月底，在征求了职能部门、律师、社区、居民代表等多方意见后，鲁谷街道开始探索组建社区物管会。到4月底，五芳园、六合园南、七星园南三个社区均作为试点，正式成立了物管会。
今年5月，《北京市物业管理条例》正式开始实施。条例首次明确，街道办、乡镇政府可组建物业管理委员会。鲁谷街道的社区物管会，也终于有法可依。
条例明确，在小区业主大会不能成立或者业委会不能选举产生的情况下，街道、乡镇政府要负责组建物业管理委员会。
“不能成立业主大会或者不能选举产生业委会这样的情况，多存在于产权形式多样、物业管理不到位的老旧小区。”北京市物业服务指导中心副主任吕向东指出，物管会的诞生，将很大程度上针对老旧小区发挥作用。
在李先侠看来，及时成立的物管会，将是即将开展的老旧小区综合整治工作的重要抓手。“物管会委员里有业主代表、也有社区负责人，一方面直接连接居民，把居民的诉求及时地反映上来。比如我们这次老旧小区改造要采取“菜单式”，居民自选改造项目，物管会里的居民代表就能很大程度发挥作用，去跟大家伙沟通，让老旧小区改造真正符合居民的需要。”
6月4日，朝阳区东湖街道办事处，东湖街道三个小区物管会正式拿到公章。新京报记者 王嘉宁 摄
“难的是如何运转起来”
听说街道要牵头让社区组建物管会的时候，朝阳区东湖街道慧谷金色家园小区物管会业主代表于龙又重燃起信心。
于龙一直热心社区工作，但由于以前业委会与物业矛盾重重，无法达成一致，最后没解决什么实际问题，业委会也就无疾而终。“业委会和物业的摩擦，根本原因是双方都从自己的利益出发，互不妥协。现在的物管会，与业委会还是有区别的。”
他觉得，物管会由街道牵头组建，主任是社区工作人员，与物业或业主方都没有利益关系，更能取得双方信任，畅通交流渠道。“作为业主，简单来说就是我们觉得有人主持公道了，这个组织是有希望有意义的。”
不过，在朝阳区东湖街道城管办副主任李士博看来，成立物管会并非难事，难的是怎么让物管会运转起来，真正地发挥作用。
“物管会的运行，与业委会很大的不同在于，业委会是通过召开业主大会经全体业主选举产生的，议事规则也有全体业主的授权，但物管会不是，就容易出现越权或不作为的情况。”李士博说
东湖街道率先推出的小区物管会议事规则，就是在这样的考虑下诞生的。
“我们制定了两个版本的物管会《议事规则》。”李士博说，两者的主要区别是，成立了业主大会的小区物管会，议事不能违背业主大会的管理公约，而完全没有业主大会基础和条件的小区物管会，则按照全新的议事规则来运行。
例如，东湖街道慧谷金色家园二期小区就是一个没有成立过业主大会的小区。在这个小区的物管会《议事规则》中，新增了物管会组织业主大会决策的流程、履行的职责、任期和解散的条件、委员增补调整的条件和方式等。
李士博觉得，无论是哪个版本的《议事规则》，最重要的是明确物管会成员的岗位设置和职责，“分工也是结合每个委员的特长的，例如财务、法律、组织等方向，这些专员要按照规定参与定期检查与重要事件随访等工作。”
“这两个版本的议事规则目前主要是内部的一个规范，我们最终需要把它完善成一个小区规约，在无法形成业主共同表决的时候，物管会如何指导社区开展工作。”李士博说。
6月3日，石景山区鲁谷街道六合园南社区，物管会成员孙小平接受采访。新京报记者 吴娇颖 摄
从停车难、垃圾分类打开突破口
至于未来物管会的工作如何开展，鲁谷街道七星园北社区书记王刚觉得，此前自管会的经验是值得借鉴的。
鲁谷街道七星园北社区，正在尝试将2016年建立的“自管会”向“物管会”转变。
王刚记得，自管会成立后，打开工作居民的突破口，就是治理小区“停车难”的问题。
“像很多老旧小区一样，停车难对于我们社区来说，也是一个‘老大难’的问题。当时，自管会成员采取‘白+黑’的统计方式，特别是对夜间停放车辆进行逐一统计、反复核实，摸清了小区内停车数量近550辆，其中还有周边小区或写字楼停放的车辆，停车缴费率不足40%。”王刚说。
为有效解决本小区住户的停车问题，自管会向居委会、鲁谷社区等提出了“发放停车出入证、安装出入小区道闸、有效拦截外部车辆”的建议。
“当时社区提出的解决方式是，先由街道申请资金安装出入小区的道闸，禁止外来车辆入内，对小区改造后实施固定停车和临时停车管理，由居民选聘一家物业实施统一的停车收费标准。”王刚说，小区停车问题得以解决后，自管会也得到了居民的认可，“成了主心骨一般的存在”。
今年北京正式实施新版《垃圾分类管理条例》后，如何宣传和落实垃圾分类，也成为对物管会的一大考验。
“垃圾分类中减桶撤站的问题，是一个比较棘手的问题。”李士博坦言，在一些日常生活垃圾量大且垃圾桶分布广泛的小区，如何减桶、怎么定点，大件垃圾暂存点建在哪里，都需要社区、物业和业主去进行沟通，以求达成一致。
“物管会作为社区和业主之间沟通的桥梁，最大的功能是健全业主、物业服务企业、社区居委会和其他第三方等多方参与的协商共治机制，组织业主共同决定小区物业管理事项，调解物业矛盾纠纷。”吕向东坦言，这也是设计物管会这一架构的初衷。
据他透露，目前，北京市物业管理委员会组建办法和业主大会指导规则等条例配套文件也正在征求意见。这将为全市范围内更多物业管理委员会的落地提供规范和指引。
“下一步，我们将加大培训力度，让街乡社区工作人员进一步转变观念，主动作为，使业主居民进一步认识到物管会的定位和作用，增强参与意识。同时将强化指导监督，让物管会真正主动参与到社区治理中来。”吕向东说。
新京报记者 吴娇颖 摄影记者 王嘉宁
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