小区业委会自治遇困局 地位尴尬亟须法律“撑腰”[图]
核心提示业主和物业公司处于市场交易的两级，存在着相互对立的利益诉求，这往往是引发众多物业纠纷的“祸根”。南昌远东国际花园以一种“不走寻常路”的方式——自治，试图去改变物业公司管理的普遍模式。然而，临时业委会自成立以来命运多舛，面对法律地位的不明确、管理上的举步维艰、4名成员被聘请的物业公司告上法庭等等，运行仅半年时间不得不以失败告终。
法典上的“小区自治”究竟离现实有多远？我们又应该选择怎样的方式让有着“微型社会”之称的小区变得和谐？或许可以从这一失败的范例中找到启示。
曾尝试自治的“远东国际花园”最终以失败告终
一场集体官司
2013年4月24日，位于南昌市洪城路777号“远东国际花园”，宁静的表面下隐藏着激烈的物业纠纷。
3个月前，今年1月8日的上午，李志鹏（化名）等4名小区业主来到南昌市西湖区检察院民行科，关于一起发生在自己小区的物业费纠纷申诉案件，历经7个月之久终于尘埃落定，他们给检察官送来了一面锦旗。
案件追溯至2010年8月30日，负责远东国际花园物业管理的南昌新利物业公司，委托法律顾问向李志鹏等4名业主及临时业委会发出一份律师函，要求限期支付1.3万元的物业费。
不久后，物业公司将临时业委会及4名成员诉至法院。2011年11月，法院经过审理，判令李志鹏在内的4名业委会成员分别承担1197.9元连带责任。
然而，现行的《物权法》并没有明确，业主委员会具有独立的法人资格。实务界广泛认同的是，业委会是一个无民事权利能力居民自治组织，不能独立承担民事责任。
李志鹏查阅到了这一系列法律和相关案例，经集体商量，决定向检察机关申诉。
2012年4月，南昌市西湖区检察院受理了此案，认为李志鹏等4名成员被告主体不适格，向南昌市检察院提请抗诉并获支持。历经7个月的等待，新利公司主动向法院递交了撤诉申请，法院裁定准许撤诉同时撤销原审判决。
13名业主临危受命
今年63岁的周献文（化名）是小区2栋的业主。2003年下半年，周献文以当时均价3800元/平方米的价格，购买了一套145平方米的住房。10年时间过去，周献文对小区物业的不满，已经上升至愤怒的状态。
周献文向记者回忆，开发商在建设远东国际花园之前，已在一路之隔开发了远东世纪花园，开发商当时承诺这条马路是小区规划用地，等到远东国际花园交付业主时会封死，即把远东世纪花园和国际花园连成一个整体。
但这一举动引起了当地村民的强烈反对，开发商最终失言，业主以拒交物业费表示抗议。
2009年6月，身为开发商子公司的远东物业公司因欠缴供电公司15万元巨额电费，小区900余户业主面临整体停电，后经南昌市西湖区政府协调，小区终于将路封死，物业缴纳电费，小区恢复供电。
与此同时，承诺的小区会所多年不见踪影、物业服务下降、接二连三发生的小区偷盗事件，使业主与物业公司的矛盾不断加剧。
2009年8月，李志鹏、周献文等业主发起一场签名运动，呼吁远东国际花园全体业主抱团维权，炒掉远东物业公司，并与远东世纪花园分区管理。
当月8日，李志鹏所在远东国际花园召开业主大会，成立临时业主委员会，13名业主当选临时业委会委员，李志鹏以311票当选副主任，周献文以224票当选委员。
当天，临时业委会正式向开发商和物业公司单位函告了《关于解除远东物业管理公司合约的公告》，要求对方配合将有关的保安、保洁等人员撤出远东国际花园。
小区自治“摸石头过河”
由业主自己接手管理小区物业，在南昌市并没有先例可寻，临时业委会仅凭自己的认知和理解，开始“摸石头过河”。
临时业委员会对成员进行了分工，李志鹏负责宏观上政策把握，制定章程，周献文负责动员业主搞好保安和保洁工作，其他成员负责上门收物业费。并且自掏腰包，在远东世纪花园和远东国际花园的分界处设置了围挡。
小区开始自治时，业主李婆婆成了小区老年巡逻队的成员。她记得她将印着“远东是我家，大家爱护她”的横幅挂在墙上，在白天，每隔半个小时，李婆婆跟着小区里住着的几名老太太和老爷爷围着铁栅栏巡逻，临时业委会还给他们发放了红色袖标。到了晚上，年轻人下班回家后，接过袖标拿起手电筒，开始夜间巡逻。
全家齐上阵，老幼轮班转，让每个家庭心力交瘁，这样的自治很快受到了大家的质疑。
李志鹏召开了临时委员会会议，分析试运行的情况，指出了由业主自治的不现实，决定聘请专业的物业公司来管理。
新利物业公司就是他们聘请来的物业公司，起初运行较为顺利。然而，随着3个月磨合期一过，收缴物业费、水电费乏力，导致每月结算不及时，昔日的“保姆”将东家告诉了法庭。
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