业委会成立难究竟难在何处
民生调查说起业主委员会（以下简称“业委会”），很多业主都不陌生。但当别人问起自己的小区是否成立了业委会、它有什么功能时，很多业主却一无所知。
成立业委会，是我国《民法典》赋予业主的权利，是居民参与社区治理的重要载体。连日来，记者走访了市区部分正在筹备业委会及已经成立了业委会的小区，发现小区业主成立业委会并不容易，“成立难”成了业主在行使权利时的一道“高墙”。
■ 阳江日报记者/朱俏施
实习生/李佳玲
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成立初衷：
为维护业主权益
2018年，市民谭先生在市区江朗大道附近购买了一套房子，满心期待地等待交房入住，闲时会到附近看看房子的建设情况。眼看就要到了交房的时间，他却发现楼盘竟然停工了。为了维护自己的权益，2018年年中，他和业主们第一次联合起来和开发商协商。
本是约定2018年12月31日交房，谁知开发商却拖到2019年11月1日才正式交房。期间，该小区部分业主因延迟交房、逾期办理不动产权证、不开发票等事由将开发商告上了法院。上诉业主全部胜诉，法院判决该开发商需支付交房违约金及办理不动产权证违约金给业主。判决生效后，该开发商仍不履行。
收楼后，小区的现状让谭先生有点无可奈何。“乱收物业费、小区环境差、墙体脱落不处理……”入住不够两年，小区各种各样的问题不断出现。“入住前，业主已经预交了3个月物业费，但物业公司不作为，没有清理杂草，也没有处理小区内的垃圾。”谭先生说。
为了推动上述问题的解决，谭先生和业主们一直向12345投诉举报热线及相关部门反映问题，表达诉求，但均回复称需要成立一个业委会作为主体进行协商，问题总在“原地踏步”。于是，以谭先生为代表的一批业主萌发了成立业委会的想法。
阳东区广博峰景业委会副主任谭女士也表示，她们小区成立业委会的原因也是为了维护业主的权益。“小区的电梯失灵业主被困、安保系统差、北门的行人通道没有设门、小区内灭火器过期不更换、消防栓因年久失修无法打开、停车场漏水严重，原物业从未清洗过储水池……”谭女士吐槽，原物业的不作为，导致业主们对原物业的不满程度越来越深，业主们成立业委会的想法愈发强烈。
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程序繁杂成“拦路虎”
成立业委会为何会困难重重？部分小区的业主感叹有几大难关：一是业主意见难统一、参与度不高；二是程序繁杂，对于非法律专业的业主们来说，“弄懂吃透”有关的政策法规并不容易；三是业委会与物业之间的关系难调和。
谈到成立业委会遇到的困难，谭女士表示，业主参与度低是一大难题。按照有关规定，需要20%的业主签名才能申请成立业委会。经过谭女士和一些业主的努力，申请成功。接下来，就是筹备成立业委会，前前后后他们共召开了8次会议。为了人数达标，谭女士和部分业主采用上门派选票的方式通知业主参与，如当场未领到选票的户主则在门上贴通知让其自行到楼下领选票，在外地的业主则通过电话联系的方式通知他们委托投票，确保人人参与。2018年10月15日，在小区中心花园成功召开第一次业主大会。
2019年5月，居住在市区江朗大道附近的谭先生和其他业主开始推动业委会成立。为了解成立业委会需要的资料，谭先生和其他业主不知道跑了多少趟小区所属的居委会和街道办。
4月7日，小区所属的居委会及街道办盖章同意办理，但市物业和房屋租赁管理所却不同意成立。不同意成立的理由分别为：该小区3期的公共区域的监控尚未与1、2期分割，业委会成员存在拖欠物业费，召开第一届业委会会议没有通知相关部门参加。因不知道下一步程序，目前，谭先生所在小区成立业委会一事处于“搁浅”阶段。
此外，如何解读成立业委会的政策法规也是一件难事。谭女士告诉记者， 2018年6月，她从东莞回到阳江生活，发现居住的小区有业主在维权，但她对维权事项浑然不知。偶然一次机会，她在电梯口遇到一名抱着小孩的业主在贴公告，题目是《做小区的主人》，呼吁广大业主积极参与。当时，谭女士帮助业主张贴了公告，后因该业主的小孩子生病住院，委托她保管材料，机缘巧合下，她成了筹备成立业委会的“领头人”。
为此，她不断在群里咨询问题，并购买了很多关于成立业委会的书籍。她表示，成立业委会每份材料、每道程序都需要公示，如稍有不慎在其中一个环节出现问题，很有可能从头再来，所以熟读政策法规尤为重要。采访中，谭女士向记者展示了成立业委会所需的材料，厚厚一沓资料制订成册，厚度达5厘米左右。
“因为不满原有物业的服务才萌生了成立业委会的想法。”谭女士说，在成立业委会时，该小区的物业也曾向相关部门投诉过，试图阻止。她表示，小区内的广告、快递柜等公共收益都被原物业代收了，业主没有享受到收益。成立业委会后，业委会可设立专户收取该笔费用，用于公共支出。
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成立业委会过程漫长
2019年10月29日，谭女士收到了来自阳东区住房和城乡建设局发来的备案通知书，小区成立业委会一事终于尘埃落定。在筹备成立小区业委会的1年多里，谭女士从门外汉晋升为“专家”。在成立业委会时，业主们需要注意什么事项，她给出了几点建议。
谭女士表示，当小区业主明确要成立业委会时，当务之急要选出合适的人选，业委会成员需遵守相关法律法规，积极履行业主义务，按时缴纳物业费，还需要有充裕的时间从事筹备组的工作，同时需要有较强的责任心。“成立业委会是一个漫长且繁杂的事情。”谭女士深有体会地说，坚持、合法是成立业委会的两大“锦囊”。
她还建议，广大业主在做筹备工作时要仔细认真，按照政府部门的规章制度准备材料，遇到不懂的知识要及时向行家“取经”。她提醒，筹备工作的每一道程序都需要在小区明显位置进行公示。为此，她给广大业主出了一个小妙招——可拿着当天出版的报纸与公示的内容进行合影，做好电子档记录。此外，对于每一份需要送往有关部门的文件建议采取邮寄的方式，并做好寄件回执保存工作。
记者以“了解如何成立业委会”为话题咨询我市物管部门，截至发稿前仍未收到部门回复。
记者联系市律师协会了解相关情况，冯欣漫律师表示，根据《广东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定及阳江当地的实际情况，阳江当地的小区成立业主委员会的程序和条件可总结为以下五步：物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十，可向街道办事处、乡镇人民政府提出申请；申请通过后，成立业主大会筹备小组（成员由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表7-15人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%）；召开业主大会，选举5至11人单数组成业主委员会（应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决；决定委员人选，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意）；向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府申请登记、备案业主委员会；核准批复成立业主委员会。
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