【观点】明确物业小区共有物权，以集体经济思路治理业委会！
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中国城市物业治理模式正在发生巨变，新的城市执政官与开发商的利益关联已经越来越弱，而与市民的民生保障及生活幸福感密切关联，谁能创新城市治理，营造真正以人民为中心的城市，谁就能获得更好的发展。
中央高度重视基层治理创新，住建部等十部委发布加强和改进住宅物业管理工作的通知，各个城市正在积极进行物业治理改革创新。深圳市、北京市相继通过了新的管理管理条例及配套文件，进行物业服务覆盖率、业委会（物管会）成立率、物业党组织覆盖率考核，成都市出台物业行动5年计划，打造物业航母，湖北省推行党建引领物业管理全覆盖计划，长沙市开福区推出《加强住宅小区物业管理提升物业服务水平三年行动计划》……
新的物业治理改革一个鲜明的特征是将物业服务理解为社区公共服（尽管它是市场化的物业公司生产的），将之纳入基层社区治理范畴，强调党在这一社区公共事务中的引领作用。整个国家对于党建引领的强调，形成了巨大的权威性和合法性，让国家进入业主基于物权法和物权逻辑试图排挤的国家的私空间变得更可接受。党和政府介入之后，如何让相关治理组织、治理机制确实发挥作用呢？仍然面临很多挑战和难题。
大体而言主要面临两类问题：（1）业委会或物管会与开发商或物业公司的纠纷矛盾问题 （2）规模庞大且陌生参与度不高的业主内部如何建立起高效合法的决策机制，做出服众物业决策，维持业委会的高效健康持续运作的问题。过往研究者和政府对第二方面强调比较多，因此算是意料之内的问题，通过党建引领，社区建设，政府赋能社区，并非不可能解决。但是第一方面问题的显性化，则是治理创新新以前没有充分估计的。以前的城市治理政府官员因为和开发商关系过从甚密，知道里面水很深，现在的城市管理者可能越来越不清楚或者不在意了。容易在迅猛推进成立业委会，培育大量业主法人后，面临业主-物业公司或业主-开发商纠纷短期内激增且难以解决的情况。因此在推动业委会成立工作之前，一定要对照建筑图册摸清楚小区内共有部分的物权是否清晰。
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而要根本上解决这两类问题都非常有必要“明确物业社区的共有物权”，借鉴学习我国长期治理农村集体经济的思路治理城市小区业主的物业治理问题。
明确物业小区属于业主共有财产，红线范围内“非专即共”，是一种涉众集体资产（业主共有），可以为党和政府介入物业治理提供当然的合法性。就像农民在农村集体经济管理经营过程中真诚欢迎没有自身利益的共产党进行介入和引领一样。因为他们自己在进行集体经营过程中必然出现分歧，甚至出现腐败、违规、违法情况，这都需要有一个公正严明、维护大多数股东权益的“第三方”帮助这些平等且分散股民进行专业化甚至专职化的监管和指导。城市物业社区也是一样的，只要明确社区范围为各户专有之外的部分为业主集体共有，那么对于这些共有部分的民主化、透明化的经营和管理就成为自然的要求。党和政府积极推动召开业主大会、成立业委会，可以顺利地将“公开透明，维护和服务绝大多数业主，推动社区和谐和可持续发展”等基本理念贯彻其中，将党的先进理念和优秀党员推荐到业主协会的组织和运营中。
明确物业小区属于业主共有财产，红线范围内“非专即共”，可以划清开放商和业主之间的物权关系，清理开发商的灰色甚至黑色利益，恢复两者之间的物业服务合同关系。然后通过业主大会的合法决策，以及充分竞争的物业服务合同，形成对物业公司的有效治理。在民法典中建筑区区分所有权部分没有重构修改的情况下，地方住建部门应该从积极服务开发商转向积极服务住房业主及业主协会，为他们提供小区的建筑图册、开发商纳税记录、产权登记等相关材料，而司法部门要做出“房地合一”、“非专即共”的统一司法解释，凡开发商在红线范围内建设的规划之外的没有单独投资或纳税记录，备案或批准文书，也没有所有权凭证的资产都判归业主共有。通过全国性住宅小区共有产权确权运动，斩断住房开放建设中开发商的黑色收入和灰色收入。为减轻全国层面的压力，可对它们利用这些共有部分或产权不清部分的获利可以既往不纠，但必须放弃对于这些共有部分或产权不清部分的事实占有及从今往后的收益【这一条可能很多业主不会同意，还想倒查到底】。
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在解决了上述物权困境后，党和政府可以通过完善物业治理制度，健全业主协会和业委会运行管理办法，加强业委会工作人员及业主的教育培训，实现城市物业治理整体水平的提升。这一任务的难度并不比农村集体经济确权，及其管理运营的规范化更难，其意义却可以与之相当（城市居民住房资产共有的规模vs农村集体资产，城市业主对于物业的集体消费经济vs农民对于土地的生产经营经济）。关于集体经济组织治理的众多经验，包括公开透明，党建引领，民主理财都可以充分借鉴过来。
总之，未来20年内，明确中国城市物业社区是业主共有基础上的区分所有，重构民法典建筑物区分所有权逻辑结构，做实业主协会，确权并登记业主们的共有物权，利用治理农村集体经济的思路治理业主们的物业公共事务，可以打通我国城乡共有经济-资产治理体制，重塑中国城市住房建设历史，回归社会主义本位，彰显中国制度、道路和文化的自信，更快推动城市基层治理的现代化。
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