洪山法院法官就小区物权纠纷接听市民热线 绿地被改成菜园可由业委会起诉
http://news.cnhubei.com/a/10001/202204/fa4d9841b1e8337b2b3c221cd16a01a2.jpeg唐革新法官接听市民电话
□楚天都市报极目新闻记者 孙婷婷 摄影：楚天都市报极目新闻记者 肖灏 通讯员 高禛 实习生 祁玥鑫 刘昱圻
“住宅小区配套建筑被开发商改变使用性质，是否合法？”“小区公共绿地被业主当成菜园是否违法？”“小区公共用房挪作他用，业主是否有知情权？”4月19日上午，武汉市洪山区人民法院民一庭副庭长唐革新做客楚天都市报“市民有约”栏目，就小区物权纠纷，接听市民热线，答疑解惑。
小区花坛被改成菜园
法官：已侵犯业主集体权益
东西湖的王先生打来电话投诉称，小区的绿化带本来很好，一位80多岁的爹爹将绿化带改成了菜园，这个情况已经持续很久，一到夏天造成蚊虫滋生。王先生向物业、社区等都反映过，但是仍然没有解决问题。小区其他居民都为此感到头疼，不堪其扰。
唐革新表示，根据王先生的介绍，被改做菜园的绿化带应为小区建筑区划内的绿地，属于全体业主共有。个别业主擅自将绿地改成菜园实际上侵犯了其他业主的权益。建议先请物业公司、居委会介入与爹爹沟通，如果与爹爹实在无法达成一致，可以走诉讼程序要求其恢复原状。对于这类事情，唐革新解释，由于侵犯权益涉及全体业主，可由小区业委会作为诉讼主体提起诉讼。
无独有偶，江岸区的林女士反映，她所在的小区有个70岁的爹爹把小区空地围起来做菜园，小区有很多人效仿这种行为，更有甚者直接将空地围起来做自家的院子。家住汉阳的王先生发现小区楼顶上被人建了鸽笼，还养了100多盆花，楼顶近一半面积都被占用了。而且楼顶还修建了蓄水池，水也很脏，夏日来临，滋生蚊蝇害虫。
针对这些情况，唐革新表示，这些行为都侵犯了其他业主的集体权益，居民可要求业委会出面解决。此外，如果有业主改造的构筑物违反小区原规划设计且未经批准，构成违建的，居民可直接向城管部门反映，如果确认属于违建应当予以拆除。
配套建筑被挪作他用
法官：未审批改规划属违规行为
东湖高新区的居民刘先生打来电话表示，当初开发商承诺兴建幼儿园的土地被挪作他用。很多业主就是看中了小区有幼儿园才买房，此前的宣传图册也明确此处为教育用地，开发商这种做法是否侵犯了业主的权益？
对此，唐革新询问购房合同中是否明确小区有建设幼儿园和具体位置。刘先生表示合同中并没有列入该项，宣传图册里面有。唐革新建议，可以到相关部门核实一下该处土地原始规划，若原始规划就是教育用地，开发商要改变这处建筑的使用性质，必须要征求全体业主的意见，并且到规划相关部门报批。如果没有通过审批直接改变小区配套土地的用途，则属于违规行为。业主可以向规划部门反映，让开发商将其恢复原状。此外，唐革新提醒道，业主要维护权益，首先要认真查看合同约定内容，再具体情况具体分析。
蔡甸的张先生咨询，小区公共用房能否给居委会使用。他说，小区有处闲置用房，以前用来给居民作为活动室使用，业主们在这里打球、健身。现在房子被物业收回去，说是给居委会使用。张先生认为，这个房子属于业主共同拥有，使用权也应该由业主来决定，物业是否可以擅自将公共用房挪作他用。
唐革新建议张先生首先向物业公司了解，该建筑属于配套建设的社区用房还是公用设施。如果是社区用房，在居委会不使用的时候，可以提供给居民作为公共设施使用，但在需要的时候，居委会有权收回使用。
业委会没有办公场所
法官：应配置必要的物业管理用房
洪山区的周先生说，他是小区业委会成员。去年12月，物业公司承诺给新成立的业委会办公场所，但此事一直没有着落。他向相关部门反映，每次协商后，物业一直推诿。周先生说，按照相关规定，业主委员会的办公室也属于物业服务用房，能否起诉解决？
唐革新解释，按照相关法律规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，业委会的办公室也属于物业管理用房范畴内，故业委会可向责任单位主张交付房屋。
张先生来电咨询，他居住的小区刚刚交付不久，当初买房时，看中这个小区规划有一块休闲娱乐区域，开发商承诺该区域仅限小区的业主使用，不会对外开放。现在，开发商要把该区域对外开放，让其他周边人群也可以来使用，成了一个公共娱乐场所。张先生说，他们每个月都在交物业费、管理费，这块地权属归业主，那么现在业主的权益谁来维护？公共区域开放难道不应该征求业主的意见吗？
唐革新建议先查清该场地的权属性质，到底属于小区建筑区划内土地还是城镇公共区域土地，可由业主委员会出面要求开发商提供相关建设规划资料，了解情况后再决定如何维权。
地下车库过道成停车位
法官：改变共有空间须业主决定
家住武昌区南湖街道的张先生表示，2019年，物业将小区地下车库双车道改成了一车道，另外一条车道被改成了停车位。原本的地下车库约有300个车位，改建后新增了30多个车位。但是这导致车辆进出不便，擦碰情况时有发生。根据当初的规划图，明确地下车库为双车道，物业擅自改了规划但没有和业主协商，也未公告。业主反映多次，物业迟迟不改，诉讼能够解决吗？
唐革新表示，根据《民法典》相关规定，若要改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，必须要由业主共同决定。如物业公司擅自改变公共场所的规划，可以由业委会出面提起诉讼，要求物业公司恢复原状。如该地下车库所有权属于开发商，物业公司擅自改变规划，业主可向规划部门反映要求整改。
洪山的胡先生也是为了停车位一事打来电话，他说小区地面停车位不够，物业把一些绿化空地改成了停车场。居民对此本来没有意见，毕竟能够增加停车位，但是物业现在要求收费使用这些停车位，胡先生认为不合理。他说，公共空地改成了停车位，该地的所有权应当还是归业主所有，应该给本小区居民优先使用。
唐革新表示，改变小区内道路、绿地等共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，需要经业主共同决定。如果经业主大会同意，业委会与物业公司可以签订相关合同，对进出小区车辆收取合理费用，双方还可约定该收益分配比例。如果合同中没有相关收益如何分配的条款，在扣除合理成本之后，收取的停车费归全体业主共有。
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