物业维修资金要用得明明白白
原标题：维修资金常常在悄悄“缩水”，小区如何透明合理地进行自治共治，已经成为一个亟待解决的问题
物业维修资金要用得明明白白
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漫画/张杨
物业维修资金，是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金，是小区的“养老金”。物业维修资金数目不小，便总有人将它视作“唐僧肉”，千方百计地想从中分一杯羹。近年来，随着一些小区慢慢变“老”，物业维修资金的管理和使用引起了越来越多小区业主的关注。最近，长沙市水映加州小区由维修资金引起的风波更是给大家以警示：物业维修资金必须用得明明白白。
疑云重重
业主怀疑有人要套取维修资金
10月29日下午4点，长沙市开福区水映加州小区张贴了两张由区住房和城乡建设局发布的《关于支取使用物业专项维修资金的公告》：小区C2区43栋及D区5栋马路严重塌陷，导致主排水管不能正常排水，应立即维修整改。维修单位湖南华彩智能建设有限公司，初步预算金额分别为354174.56元及243536.08元，最终以竣工验收结算审核为准。同意依规分两次从维修资金缴存户中提取专项维修资金用于该项目的维修,维修费用将按业主各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
公告将小区的许多业主“炸”糊涂了，尤其是高层业主，四处向人打听：小区何处路面塌陷了？有业主赶到这两处地方查看，才知是别墅区的两处路面新修了。两处路面合计维修面积为295平方米，每平方米维修费达到2025元。有业主向公路施工方面的专家咨询后得知：一般情况下，小区内部路每平方米维修费在300至500元左右。
维修价格高得实在太离谱！小区业主只好委托某建设公司专门做了一份“造价评估报告”，对提交材料中的工程量造价进行鉴定，结果鉴定出两个项目合计只需16万多元。报告还指出，工程存在大量虚增工程量、偏离市场价过高等问题。
比如，工程开挖的土本来可直接回填，可施工方做出的预算清单中，仅D5区的土方外运工程量为320立方米，每立方米的费用为125元，这项就花费4万元。将土方外运后，又购买回填土285个立方，每立方180元，共计51300元。仅这“一出一进”，就造出9万元的费用。这样的造价让小区业主看后很是惊诧。
根据《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定，要提取维修资金必须经占建筑物总面积、总人数三分之二以上业主同意才行，为何业主们普遍反映不知情呢？业主们后来得知，此次走的是应急使用维修资金程序。业主们不解：“路面塌陷在6月就已经造成，直到8月12日住建部门才现场勘察，何急之有？”
更有高层业主不同意维修资金由小区全体业主分摊，住建部门8月12日的《应急维修勘察报告》明确写明：受益户为小区别墅业主。别墅区除了小区入口的两道闸门外，又另行安装了闸门，实行“园中园”的封闭管理，高层业主散步都进不去。他们说，没有路权，谈何受益？更没理由分摊维修费用。
有细心的业主还发现，申报表中的长城物业集团和施工方华彩公司的签名都不是法人代表，签名者也没有法人代表的委托书。11月1日，物业方和施工方又申明所签的合同作废。疑云重重，小区业主怀疑是有人在有预谋地套取业主的维修资金。
接到业主不同意支取维修资金的报告后，开福区住房和城乡建设局物业监管科负责人认为，按长沙市的《应急情况下使用物业专项维修资金的意见》，水映加州小区申报的维修项目是因为排水管道破裂造成的路面受损，符合使用应急维修资金的条件。对于业主提出的工程造价、受益分摊等问题，物业监管科决定暂停此次维修资金的拨付。
不少小区反映：物业维修资金在悄悄“缩水”
其实，对物业维修资金的支取质疑的小区还真不少。今年以来，记者就收到了多起类似投诉。
11月初，长沙市开福区锦绣华天小区的李先生在长沙市维修资金查询系统中查了一下自己的维修资金，发现1.3万余元的维修资金已经使用5000多元。他说，他清楚地记得他仅在几年前维修电梯时签过一次名，其余就不知道是什么原因、什么时候支取的。他在小区群里问其他业主，竟然有许多人说从来没有签过字，而物业公司对此也是避而不答。
长沙欧洲城小区有业主反映，小区业委会与物业疑似联手套取维修资金。根据政府平台提供的数据，自2016年起至今，小区维修资金共划拨133.5万元，其中，业委会成立后的4个月内就划拨维修资金40余万元。如6栋二单元的电梯，3年内换了3次钢丝绳，其中最短的时间间隔还不到3个月。
东塘瑞府小区业主也投诉，2019年6月，地下室负一层、负二层监控系统老化支取维修资金近12.5万元；2019年7月，地下室负一层、负二层送风排烟管道脱落支取了35万多元。这两项动用的维修资金，业主普遍反映不知情。
关注小区管理，用好维修资金
很多业主都不解，自己没有签名，怎么就被支取了维修资金？据了解，除了一些物业公司或业委会冒用业主签名套取资金外，还有很大的一部分原因是走了应急使用程序。应急程序支取维修资金并不需要小区业主三分之二的业主签名，很多物业公司就想方设法走应急程序。
为了防范这种情况，记者了解到，在省会长沙，针对应急程序支取维修资金出台了不少政策法规：《长沙市物业专项维修资金管理办法》中规定，对于应急使用维修资金有严格的程序要求，住建部门收到书面申请报告后，要进行现场勘察，还要进行公示；《应急情况下使用物业专项维修资金的意见》，对于申请、认定、拨付等环节又进行了细化；2019年11月，《关于进一步规范物业专项维修资金应急使用监督管理的通知》，对改造3万元以上的工程价进行结算审核，专项维修资金分两次拨付，工程竣工验收合格后再拨付经结算审核后的余款。
实施方案不能说不完备，但为何在实际操作中却问题多多呢？开福区住房和城乡建设局物业监管科的工作人员解释说，现在物业公司申报时都尽量走应急程序，监管科负责审查材料，但由于工作量巨大，在审核时要做到完美无瑕也有困难。比如很多业主反映的不知情问题，申请方物业公司或业委会是如何公示的，监管科只能要求社区物管专干负责监管，拍照留痕，这就需要业主多关注自己小区的管理，公示期内业主有不同意见要及时反馈。
长沙市住房和城乡建设局相关负责人则告诉记者，应当鼓励业主使用专项维修资金对小区的公共区域进行修缮，为了让业主的维修资金支取得明明白白，市里即将开发线上公示和线上意见反馈平台，实行电子表决等措施，提高表决效率，让市民更有知情权。
对此，一些业内人士也提醒大家，对于小区的管理，业主不能置身事外，要留意小区对维修资金的公示，有不同意见一定要在期限内向主管部门提出。如果物业公司或者部分业委会成员违法套取专项维修资金，应该严加惩罚，数额巨大的，应由司法机关以侵占财产罪定罪。
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