物业管理成一团乱麻 北京朝阳三塔楼小区“怪事”丛生
来源：北京日报客户端原标题：物业管理成一团乱麻，北京这个小区“怪事”丛生．．．．．．
朝阳区慧忠北里三塔楼小区的居民近日反映，他们这个小区虽然有物业，也有业委会，但是，物业管理却屡次告急——地下室管道跑水，物业却毫不知情；外墙水泥脱落，业委会却无法筹资修缮……更蹊跷的是，新物业入驻已4年，老物业却仍锁着设备层；业委会还在风风火火忙着换届，物管会反而开始筹备。
统共3栋居民楼，却有28家产权单位，还有新物业、老物业、业委会、物管会同时介入，三塔楼小区的物业管理到底咋回事？今年1月至5月，记者对此进行了连续追踪调查。
外墙亟待维修却无人过问
三塔楼小区正如其名，小区由3栋高层塔楼组成，1998年建成至今已有20多年。抬眼望去，塔楼上不少窗户下方的外檐出现裂缝，甚至脱落。
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（居民车辆被脱落的墙皮砸中。）
5月25日，记者再次来到三塔楼小区，探访物业管理现状。一名保洁员正在院子里打扫卫生，他指着墙上“小心高空坠物”的提示牌说，前阵子北京频频遭遇大风天气，水泥墙皮脱落的情况多次发生。“有一次，一个住户的挡风玻璃被砸出脸盆大的坑，还有一次差点砸到人。”保洁员说，事发时他的同事正在帮两位居民搬东西，一块一厘米厚、手掌大的水泥块突然从天而降，幸好三人躲避及时。
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记者在小区里看到多块安全提示牌。居民们说起外墙水泥频频脱落也都心有余悸。既然外墙修缮已到了刻不容缓的地步，为什么业委会和物业没有尽快行动？
小区业主回忆，当初小区电梯频繁发生故障，问题比现在外墙脱落棘手多了，刚成立的业委会多方奔走寻找资金，最后通过集资给小区换了新电梯，效率之高让居民们交口称赞。怎么现在只是修一下外墙，业委会反而没了动静？
据了解，2017年，小区电梯故障频发，经常卡顿或突然下坠，修缮资金需要从专项维修资金中提取。而三塔楼小区有28家产权单位，专项维修资金分散。业委会委员们东奔西走，不断尝试与28家产权单位进行联系，忙活了一整年。“确实很困难，有的单位已经没有了，有的单位不配合，甚至有的单位把我们拒之门外。”一名业委会委员说。
专项维修资金难于提取，而电梯的状况却日益恶化，已经等不得了。业委会决定集资更换电梯。咨询厂家、确定预算、核定方案后，业委会迅速行动，仅用了一个月电梯就更换完毕。一名住在高层的居民感慨地说：“那时候业委会刚成立一年，没想到真能把这事儿搞定。”
小区问题重重业委会停摆
居民们表示，除了顺利更换电梯，业委会还办妥了修围栏、换门禁等不少服务业主的实事儿，没想到现在却难以履职。
记者从大屯街道慧忠北里第一社区官方微信公众号查到，今年1月份，属地街道向业委会下发了一则通知：由于业委会没有公示年度审计报告，违反了相关规定，街道责令业委会停止任期内全部委员职责，并将任期内形成的全部材料移交属地社区暂时保管。
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业委会停摆后，小区物业管理中的小事都成了大难题。业委会主任陈女士说，一个月前小区门禁损坏，业委会只能和维修公司软磨硬泡，最终，对方同意把门禁修好，费用只能先欠着。修缮外墙也早已列入计划，却无法启动。“事关居民安全，我们也很着急，只是面临太多阻力和困难，实在有心无力。”
业委会委员告诉记者，审计报告确实应该做，业委会也一直在做，除了此次受疫情影响有所推迟，业委会并未懈怠过，不应该为此停职。随后，业委会公布了《业委会账户内部审计报告》，并向朝阳区人民政府提起行政复议。近日，朝阳区下发行政复议决定书，称根据相关法律规定，判定街道撤销对业委会委员的停职通知。截至记者发稿前，街道对此未做出回应。
物业管理一团乱麻怪事频出
怪事1：新物业已入驻老物业仍不交接
小区问题重重，物业管理也是怪事频出。
2017年业委会成立后召开业主大会，决定更换物业公司，但没想到新物业入驻后，老物业拒绝交接物业办公用房、地下区域和部分车位等公共区域。“至今老物业已解聘4年多，却依然赖着不走。”
由于老物业未交出物业办公用房，新物业只能租民房办公。记者现场看到，原本的物业办公室大门紧锁，而走进304号居民楼，楼道内挂着一张物业中心的简易牌子，箭头指向一户住宅，几名工作人员正在里边办公。
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通向居民楼地下一层和地下二层的通道也被老物业上了锁。地下一层是小区的设备层，包含小区管道、电闸、电梯监控等，但新物业难以进行管理。
“老物业撤走后，地下空间一直闲置，但因为上了锁，新物业进不去，有急事也必须先找老物业领钥匙。”据知情业主透露，小区地下区域曾因自来水阀门损坏出现跑水，工作人员发现时，地下二层部分区域积水已经半米深，这才赶紧调来设备抽排水。随后，老物业又把门锁上了。
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“有一次三伏天夜里，小区跳闸断电，家家户户无法使用空调，但配电室在地下，联系老物业开门未果，无奈之下，我们只好砸锁开门合闸。”“公共区域属于居民共有，老物业怎能一直赖着？”说起物业的问题，居民们连连叹气。
为了解决公共区域的管理难题，小区业委会对老物业提起了诉讼。业委会委员表示，如果无法拿回属于业主的公共区域，再遇到管线跑水这样的问题依旧很难及时得到解决。
怪事2：北京业主APP权限被封
除了与老物业的法律纠纷，业委会自身的换届也成了难题。由于多位业委会委员任职陆续到期，业委会主任希望于换届后业委会能恢复正常的工作，于是，向属地街道递交了换届申请，换届小组很快组建起来。
按要求，召开业主大会投票必须使用北京业主APP。业委会主任陈女士说：“之前我们尝试过一次网上投票，号召大家注册该APP，但发现很多业主不会注册，或对注册存在疑虑，所以就暂时搁置了。这次开展换届工作，街道工作人员说，由于使用过APP，以后都要用APP进行网上投票。”
于是，业委会委员和小区志愿者开始挨家挨户宣传APP的注册工作。按照相关法规，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决。也就是说，只有注册APP的业主户数和面积双过三分之二，换届工作才能开展。
但细心的业主注意到，投票计算标准中的小区总户数和建筑物总面积竟然奇怪地增加了。从业主提供的盖有街道公章的《业主委员会备案单》上看，小区的业主总人数为638人，建筑物总面积为62949平方米，而现在APP上总套数却成了683套，总建筑面积则变成了76266.15平方米。
“总数增加，就意味着要有更多户业主注册才能满足双三分之二的要求。我们几个委员和志愿者忙了4个多月，按照683这个总量，依然差20多户，但如果按照638的总量，我们其实已经达标了。”
更让业委会头疼的是，他们承担APP注册的宣传指导工作，却没有权限得知自己的工作进展。
“一般来说，业委会有一个管理员账号，可以看到注册量的变化，以及哪些居民已经注册、哪些居民注册可能存在困难，我们就能够更有针对性地协助居民们注册APP。”业委会主任陈女士说，街道对业委会进行停职处理后，也封锁了业委会的管理员账号，“街道经常组织换届小组开会讨论换届工作的进展，但我们没有权限，开展工作完全是两眼一摸黑。”
怪事3：业委会还没散，物管会却来了
今年3月31日，正在业委会为宣传注册北京业主APP忙得焦头烂额的时候，居民们却发现小区里贴出了一份《关于成立小区物管会及招募公告》。这份公告把业主们搞懵了：不是在风风火火地组织业委会换届投票吗？怎么又来了个物管会？
一名业主向记者出示了当时拍摄的公告照片。公告上说，业委会正在进行换届工作，但因换届选举法定程序时间较长，为维护全体业主的利益，根据《北京市物业管理条例》第五十二条之规定，街道和社区研究决定先行成立小区物业管理委员会，作为临时机构，承担原业委会工作，待业委会换届选举成功后，物管会移交相关工作并依法予以解散。公告的落款为慧忠北里第一社区居委会。4月22日，物管会候选人名单公示了出来。
业主们感到困惑，《北京市物业管理条例》第五十三条规定的是，不具备成立业主大会条件，具备成立业主大会条件、但是确有困难未成立，或者业主大会成立后，未能选举产生业主委员会，有这些情形之一的可以组建物业管理委员会。而现在尽管业委会无法正常履职，却依然存在。业主们认为，当务之急是要尽快让业委会恢复正常功能，而不是再去成立一个物管会。
带着这样的困惑，小区业主咨询了北京市住建委，很快得到了回应。记者在小区宣传栏里看到一张5月11日公布的《关于小区物管会暂停组建的通知》，上面显示北京市住建委召开视频会了解了小区情况，指出小区先行成立物管会与现行的《北京市物业管理条例》第五十三条规定相冲突，要求停止物管会组建，全力推进业委会选举工作。根据市住建委要求，属地停止了物管会的组建工作，并表示如果业委会未能成功选举，再按照《北京市物业管理条例》要求组建物管会。
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业委会主任陈女士说，现在物管会的问题暂时解决了，往前迈出了一步，但业委会换届工作的推进，注册投票仍是困难重重。5月27日，业委会与老物业的诉讼案在朝阳区人民法院第三次开庭，对小区公共区域权属问题进行审理，截至记者发稿，案件审理结果尚未公布。
业委会能否成功换届并恢复正常履职、公共区域的权属能否划清，眼下，这两个关系到三塔楼小区物业管理的核心问题都进行到最关键的阶段，未来进展如何，本端将继续进行关注。
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