《西宁市物业管理条例》 为幸福生活加点料
物业管理涉及社会生活的方方面面，是新时期城市发展的现实所需，也是当前城市管理的一项重要工作。物业管理的好坏，直接影响一座城市整体形象，关乎民生实质。西宁市委、市政府高度重视物业提升工作，2019年制定了《西宁市“强化物业服务”三年行动实施方案》，力求用三年的时间，全面提升物业行业服务水平，规范行业服务行为，完善行业制度，捋清各相关部门监管职责。今年，是强化三年行动的第二年，也是完善制度、强化整治成果的关键一年，《西宁市物业管理条例》的出台将对规范行业行为起到重要作用。西宁市住房保障和房产管理局按照市委、市政府相关要求，坚持问题导向，紧密结合区情实际，以提升居民群众的幸福感为着力点，以提升行业管理和服务水平为落脚点，把加强物业管理作为提升城市品质、改善人居环境、维护社会稳定的重要民生工作抓实、抓细、抓好。
近期，新制定的《西宁市物业管理条例》(以下简称《条例》)，经青海省人大常委会批准，将于2021年1月1日起正式实施。这是西宁市第37部地方性法规，该《条例》多达73条，亮点多，对实践中的热点难点问题都尽量作了明细规定，以有效减少实践中的争议和纠纷。近日，记者就《条例》中涉及到的热点问题采访了西宁市住房保障和房产管理局物业管理科工作人员。
问：长期以来业主和物业服务人对各自权益认识不清，服务内容、标准、质量、收费等方面的纠纷较多，《条例》对规范物业服务质量和物业服务人服务行为方面有哪些规定？
答：首先，为解决业主、业主大会和物业服务人对物业服务内容、标准、质量和收费异议较多的问题，《条例》第四十六条规定：市物业管理行政主管部门制定并发布住宅小区物业服务星级标准，明确物业服务的内容和标准；市、县价格行政主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门制定星级服务收费标准，并向社会公布；每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准，制定、调整收费标准应当通过座谈、论证、听证或者其他公开形式，广泛征求社会公众的意见建议。为业主、业主大会和物业服务人需求一致性提供了参考依据，为业主和物业服务人维护权益提供制度保障。
其次，为规范物业服务人行为，《条例》第四十五条和第四十七条分别对物业服务人应当遵守的规定和禁止行为进行规定，尤其是第四十七条，从以下八个方面对企业禁止性行为进行明确：减少物业服务内容、降低物业服务标准；采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务、催收物业费；擅自增加收费项目、提高收费标准，超期收取费用；擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权；擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备；擅自撤离或者拒不退出物业管理区域；终止服务撤离时，拒不移交属于业主的档案资料、物品、资金等；法律、法规禁止的其他情形。
最后，建立健全“守信联合激励、失信联合惩戒”机制着手，将企业诚信管理和行业监管进行有机结合，如《条例》第四十四条规定：物业服务企业应当参加信用等级评价，按照信用评价等级提供相应的星级服务。信用等级为AAAA级和AAA级的物业服务企业实施一星级至五星级服务，信用等级为AA和A级的物业服务企业实施一星级至三星级服务，信用等级为B级的物业服务企业实施一星级服务，B级物业服务企业不得承接新的物业服务项目。
问：前期物业服务期间开发遗留问题久拖不决、前期物业服务合同期限不明等问题，《条例》有没有具体的规定？
答：在《青海省物业管理条例》相关规定基础上，《条例》从前期物业服务合同起止时间、合同时限、交接验收主体进行明确，解决了以往前期物业“一管到底、权责不明”的问题。如《条例》第三十八条规定：前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务人约定，房屋交付后最长服务期不超过两年；《条例》第四十条规定，前期物业服务人合同终止后，建设单位应当自合同终止之日起三十日内向业主委员会移交物业区域内物业共有部分、共用设施设备和承接查验档案，前期物业服务人应当全程参与并配合。县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当对移交验收过程进行指导和协调。规范前期物业服务合同期间“建设单位、物业服务人、业主”责、权、利，解决了前期物业服务期间前期物业服务合同甲方监管缺位、责任缺失，开发遗留问题转移给物业服务人的问题。
问：业主委员会不作为、乱作为的问题，对小区物业管理活动正常开展造成很大困扰，《条例》对监督业主委员会规范运行有具体规定吗？
答：首先《条例》对业主委员会的监督指导主体进行了明确，明确了街道办事处、乡（镇）人民政府对业主委员会监督管理主体责任。如《条例》第六条明确规定，街道办事处、乡（镇）人民政府组织、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建；监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；参加物业承接查验，监督物业管理项目的移交、接管和物业服务人依法履行义务；监督物业管理活动，协调物业管理与社区建设的关系，调处物业管理纠纷；组织推动老旧住宅小区实施市场化物业管理。
其次，从业主委员会委员候选人条件设定、业主大会和业主委员会职责设定、业主大会组织程序、业主委员会印章使用等方面对业主委员会的行为进行了规范。如《条例》第二十八条设定了不得担任业主委员会委员、候补委员的七种情形，从源头上解决了“问题委员”，为业主委员会规范运行打好基础；第十八条、第二十七条分别明确了业主大会是物业服务事项的决策机构，业主委员会是业主大会的执行机构，理顺了两者从属关系，并明确规定了业主大会和业主委员会决定事项，对业主委员会的权利进行界定，解决了“少数人侵害大多数人利益的问题”。《条例》第二十一条、第二十四条对业主委员会印章使用和业主大会会议程序进行规范，规定“使用业主委员会印章需半数以上委员签字方为有效”“召开业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居（村）民委员会。社区居（村）民委员会应当派员列席会议”。对业主大会会议全过程监管，解决了业主大会会议不规范的问题。
最后，从业主委员会委员禁止行为、法律责任设定及离任审计方面对业主委员会委员依法依规履职尽责进行规定。如《条例》第二十九条规定业主委员会委员十项禁止行为；第三十六条规定，换届后，新一届业主委员会可以委托有资质的审计机构对上一届业主委员会进行审计。解决业主委员会委员有权无责、有责无追的问题。（来源：西海都市报）
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