关于物业管理 今年沈阳要这样做
日前，沈阳市房产局出台了《2021年全市物业管理工作要点》，并将采取多项举措强化物业管理。5月6日，本报与市政务公开办联办的《民生连线》栏目邀请沈阳市房产局有关人士做客沈阳日报社5G直播间，就相关内容进行详细解读，并在现场通过热线电话回答了市民提出的问题。
本期嘉宾
沈阳市房产局物业处副处长 田家川
沈阳市房产局物业处三级调研员 张大权
强化行业指导与监管
◆严格执行信用监督考核
对核实的物业投诉问题，要下发《责令整改通知书》，对拒不整改或整改不到位的，下发《信用扣分告知书》予以信用扣分。
对物业企业不依法履行合同，侵害业主合法权益、合法利益，服务不达标、不作为、乱作为等40种违法违规进行惩戒。
◆规范住宅维修资金管理
开展住宅维修资金专项检查，重点检查维修资金管理机构设置、人员配备和经费渠道情况，以及管理和使用是否规范，原存在问题是否整改到位，居民使用是否便捷等。
◆开展垃圾分类进物业小区专项行动
指导物业服务企业加强住宅区垃圾分类工作宣传引导，积极推进智能垃圾分类箱进住宅区、垃圾分类箱房设置等工作，组织物业服务企业落实“四分类”，厨余垃圾投放设施配备率达到100%。
◆夯实信息系统数据采集
随着“智慧物业”信息系统功能的逐步上线，要在去年物业服务企业和物业项目信息录入的基础上，按照系统信息填报要求，进一步完善企业和项目基础信息，着重于企业和项目党组织建设、公用设施设备、电梯、停车位、强弱电等信息的采集，从而形成完备的信息管理数据，为后续物业管理数据清、分析准、监管到位做好基础工作。
◆推进物业问题报告制度
要求物业服务企业加强对住宅区堵占楼道、侵占消防通道、私搭乱建、车辆违规停放等行为的管理，劝阻或制止业主违规行为，拒不听从的，第一时间向相关行政主管部门报告，并做好相关记录。
对行政执法部门进入住宅区开展执法的，物业服务企业要积极配合、协助。
推进融入基层治理
◆规范业主委员会履职行为
配合街道社区推动住宅区和商业楼宇业主大会的组建工作，选举产生业主委员会。对业主委员会定期开展业务培训，切实发挥好业主委员会在业主与物业服务企业间的桥梁作用。
◆推进老旧小区选聘物业服务人
配合街道社区做好老旧小区物业服务模式的选聘工作。老旧小区具备成立业主委员会条件的，要引导其成立；不具备成立条件的，经街道指导，可由社区或物业管理委员会代行业主委员会职责。业主委员会成立后应组织召开业主大会，选择适合的物业管理服务模式，推动物业管理全覆盖。
◆促进物业管理和基层社会治理深度融合
在强化物业服务企业党建工作的基础上，发挥党建引领作用，推动物业服务企业融入社区基层治理，在街道党组织领导下，建立社区、业主委员会、物业服务企业协调议事机制，配合街道社区落实基层工作，化解物业管理矛盾纠纷，使物业服务企业成为基层治理的长期参与者，从而实现共谋共建共享。
拓展物业增值服务
◆加快发展线上线下生活服务
指导、鼓励物业服务企业拓展服务范围，依托智慧物业管理服务平台建设，探索“物业服务+生活服务”模式，通过便利服务、特殊服务，打造线上线下生活服务圈，满足业主日益增长的服务需求。
◆推动发展居家社区养老服务
支持有条件的物业服务企业向养老、托幼、健康等领域延伸。
支持物业服务企业根据自身条件，结合养老需求，与专业养老机构协作，实现居家社区养老服务规模化、品牌化、连锁化经营，打造标杆项目。
连线实录
问：物业企业擅自提高物业费是否合理？
答：物业服务收费是甲乙双方按照物业服务合同约定标准收取。如果要涨物业费，必须经业主大会会议表决通过。
问：我们小区好多一楼业主破坏园区绿地，占为己有种花、种菜，还有私搭乱建的现象，谁来管？
答：根据《辽宁省物业管理条例》规定：“物业管理区域内禁止下列行为：侵占、损坏公共绿地及其附属设施；违反规定种植果树、蔬菜。违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理执法等有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后应当依法予以处理。”
因此，如果存在上述行为，应由业主委员会或物业服务企业制止，无效的由城市管理执法部门处理。
问：我买的新房没有装修，一直空置没有住，是否应该缴纳物业费？
答：根据《辽宁省物业管理条例》规定“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。”
因此，因业主原因空置的物业，物业服务费应由业主承担。
问：我们缴纳的物业费都包括哪些费用？
答：物业服务费一般包括物业服务人员费用，物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费用，绿化养护费用，清洁卫生费用，秩序维护费用，物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任保险费用，办公费用，管理费用，固定资产折旧以及经业主同意支付的其他费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。
问：我们小区是老旧小区，除自治管理方式外，还可以选择哪些服务模式？
答：根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条“业主大会会议讨论决定下列事项：确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业”，以及《沈阳市人民政府办公厅关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》的规定，旧住宅区依据业主大会决议可选择的服务模式有专业化物业服务、保障型物业服务、社区物业服务中心、自治管理和产权单位服务。
沈阳日报、沈报全媒体记者张晓宁、徐佳婷/文
【来源：沈阳市人民政府】
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