“小区是我家，治理靠大家。”对于北京这样的超大型城市而言，如何激活居民和物业，主动管好家门口的事？根据规划，今年北京将全面建成党建引领社区治理框架下的物业管理体系，业委会（物管会）组建率将达到90%以上。与之对标，西城区各街道、社区坚持党建为引领，带动居民、物业以及相关单位多元参与，从议事程序到协调机制建设，一起“摸着石头过河”。本期，让我们通过探访陶然亭街道物管会“晋级”业委会之路，看家门口之变。
01
谁来牵头筹办业委会？
积极统一思想 一小区一方案
陶然亭街道内老旧小区、商业小区、多产权央企小区等多种情况并存，实际情况更为复杂，想成立业委会可谓是难上加难。就拿南华里社区黑窑厂东街12号来说。这里是典型的老旧小区，分属两家产权单位，目前没有引入物业，70户居民老年人居多。因为建成时间久，小区内存在环境差、停车难等一系列治理难题。随着问题的日益突出，“小区得管起来”成为业主的共识，可是，对于老年人为主体的人群结构，怎么引入物业、如何成立业委会都是难题。
黑窑场东街12号院业委会主任经常入户走访
与黑窑厂东街12号院不同，龙泉社区陶然湖景小区是另一种情况。这里属于商品房小区，共有业主199户。日久年深，业主对物业公司的服务质量、小区建设情况有不同声音。不少业主希望成立业委会，但最终因业主参与度不高而搁置。
不知道如何成立业委会，居民参与度低，甚至有居民担心业委会如果没有好的机制运转，会加剧与物业方的矛盾，老问题解决不了，又带来了新问题。
将问题抽丝剥茧，归结起来就是：谁来牵头筹办业委会？如何让更多业主参与组建业委会工作中？
陶然湖景小区业委会主任张贴环境整治通知
对此，陶然亭街道反复调研，给出了“三个强化”，即强化党建引领，完善统筹协调工作机制。强化依法依规，扎实做好居民组织动员宣传引导。强化多方联动，全力确保工作取得实效。街道请来第三方组织为老人们宣传、讲解物管会和业委会的作用，同时聘请律师为大家现场答疑解惑。各社区党委书记的任务更加细致，要摸清所在社区各个小区的产权情况、居民特点，做到“一小区一方案”。“一小区一方案”意味着量身定制，南华里社区党委书记杨欣宇带着社区工作者通过实地走、电话问等形式进行沟通，“往往一个问题的核实就需要跑几次，工作不细致可不行。”为了让更多人知晓筹建业委会工作，杨欣宇还充分依托党建协调委员会和在职党员“双报到”机制，邀请产权单位、居民业主、物业公司中的党员积极参与，发挥先锋模范作用。选举前，党员们自发地号召左邻右里积极参与投票，最大程度地提高业主对组建业委会的知晓率、参选率。
自物管会向业委会转化工作启动以来，陶然亭街道召开了10余次沟通会、开展了7次物管会向业委会转化工作培训。在培训学习过程中，居民代表们了解到成立业委会能够让居民在小区管理中掌握更多话语权、主动权，是提升居民合法权益的好事情，参与的积极性也高了。“大量的培训让居民们对业委会的态度从一开始的‘不了解和不参与’转变为‘积极报名、乐于参与’了。”杨欣宇说。
龙泉社区陶然湖景小区业委会投票当天，业主们纷纷走出家门，不少行动不便的老人拄着拐杖也要到小区物业投上光荣的一票。如果确实不方便出门，社区党委还设置了流动票箱入户收发选票。“原本，我们还担心商业小区业主的参与度不高，没想到陶然湖景小区投票现场这么‘火爆’。”街道城市建设管理办公室科长吕京蒙回忆道，“成立业委会可以看做是小区小型民主的一次实验。在充分协商的前提下，居民意见更容易达成一致。”今年以来，陶然亭街道已完成了6个小区的物管会向业委会转化工作，居民参与投票的比率均超过70%。
02
谁为业委会运行打下基础？
提升自治意识 物管会帮过度
其实，不少业委会的成功组建与物管会密不可分。2020年《北京市物业管理条例》实施，为那些暂时难以成立业委会的社区提供了一个新方案——物业管理委员会（简称物管会），作为临时机构组织业主共同决定物业管理事项。
双柳树头条甲1号院物业经理介绍小区业委会成立过程
双柳树头条甲1号院建成于1998年，是典型的多产权央产小区。2020年10月29日，双柳树头条甲1号院在街道、社区的指导和努力下，组建了物业管理委员会。
根据相关政策规定，2020年年底，产权单位提出2021年将不再负担小区管理人员聘用和物业管理职能，要求与小区物业服务脱钩。在街道工委、社区党委的指导下，双柳树头条甲1号院物管会做好宣传、发动、引导、招募、决策等各方面工作，充分考察周边小区物业服务状况，广泛征求居民意见建议，围绕物业费、服务项目、停车管理等问题先后组织居民代表、物业公司开展了4次沟通会，推动新的物业企业进驻。北京世宏伟业物业管理有限公司正式进驻后，对楼道、绿地、自行车棚等公共区域进行了全面清理，为破损防盗门、老旧排污管等公共设施开展了免费维修。“物业进驻后，小区每月都有新变化，这是我们之前没想到的。”业主们看在眼里，纷纷点赞。
随着物业规范化，小区业主们逐渐认识到业主自治的好处，逐渐萌生了成立业主大会、选举业主委员会的想法。根据《北京市物业管理条例》第五十二条规定，物业管理委员会作为临时机构，应推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。2021年10月，小区多名业主提交了申请成立业主大会的签名表，经过街道物业组审核后，正式启动相关工作。同年12月26日，双柳树头条甲1号院成功召开业主大会，66位业主积极参与表决，投票率达到91.66%，顺利通过小区“管理规约”和“议事规则”，并同意继续由小区现有物业企业提供服务。
双柳树头条甲1号院物业工作人修整小区绿化
陶然湖景小区的物管会也在过渡期发挥了非常大的作用。小区中心的花园中有几个小亭子，因风吹日晒，亭子有失风采。“咱能不能给修修，利用起来？”居民有需求，物管会立即行动，重新刷漆、维修。后来，在街道支持下，小花园还增加了供孩子们玩耍的儿童娱乐区，面貌焕然一新。龙泉社区党委书记张学燕介绍，通过成立物管会，以党建引领的方式引导居民开展自治工作，不仅小区的环境有了明显改善，居民也逐渐转变思维方式，更加关注公共利益，更愿意参与到社区治理工作中来。
“通过物管会的前期工作，培养起了居民的自治和法治意识，为向业委会转化和有序运行做了很好的铺垫。”张学燕说。
03
谁来把关业委会选人用人？
坚持党建引领 业主优中选优
业委会好不好，关键在人。以党建引领指导小区成立业委会，可以减少过去的种种弊端。从建立筹备组开始，街道工委和社区党委就参与把关，选出让业主和物业都信得过的成员，其中许多人都是优中选优的党员业主。
记者了解到，上述采访中3个小区的业委会成员基本上是曾经物管会的成员，他们有能力，对小区管理热心，是社区建设中的骨干力量。黑窑厂东街12号业委会主任崔占元，退休前从事与物业相关的管理岗，具备专业知识。尽管小区内没有物业，但崔占元带领物管会成员与居民沟通化解了停车矛盾，为两家产权单位的车主制订了共同的停车规则。崔占元有维修手艺，还是个热心肠，居民常遇见的下水管道堵塞、更换灯泡、水龙头拆卸等问题，他都不在话下。小区里的独居、孤寡老人生活上遇到小问题，经常会向崔占元求助。成立业委会时，崔占元毫无悬念地被业主推选为主任，大家都盼着在他的带领下，小区方方面面能再上一个台阶。
业委会委员与物业经理交流小区建设
双柳树头条甲1号院房屋产权单位为国网新源控股有限公司北京十三陵蓄能电厂和国网冀北电力有限公司电力科学研究院。细看业委会成员名单，基本上是电力单位退休的老职工。在涉及产权单位的事儿上，该找谁沟通、怎么沟通，大家心里有底，又具备专业知识，一旦小区相关设备出现问题，和物业沟通起来也会更顺畅。
双柳树头条甲1号院业委会委员张章奎和李森琳是老党员，也是老同事。在物管会任职期间，两个人就经常合力解决业主的合理诉求，并为小区提供了不少建设性意见。最近，俩人见面就商量解决水压不足的痼疾，还制定出可行方案与物业商讨。因为有了“主心骨”，解决水压问题正按部就班地推进，居民特别放心。在双柳树头条甲1号院，少有吵架的场面，更多的是业主们共同畅谈小区物业管理的场景。
今年以来，陶然亭成立的6个业委会中，委员共有24人，其中党员18人。让党员充分发挥党的群众工作优势和先锋模范作用，保障业委会能够始终维护好广大业主的公共利益，这是党建引领指导小区成立业委会的关键。同时，有些党员业主有专业积累，很多专业性强的问题也被他们剖析得一清二楚。
“与以往业主滔滔不绝的‘吐槽’不同，业委会的党员们不仅指出了问题，还提出了可行性的整改建议。这几位业主撑起的业委会，居民放心，街道和社区也放心。”吕京蒙说。
04
如何实现共建共享双赢？
物业和居民 先试先行充满期待
在很多人的固有印象中，业委会与物业往往处于对立面。记者在走访2个有物业的小区时发现，业委会与物业共建共享实现了双赢。
“成立业委会，我们没感到压力，反而吃了一颗定心丸。”双柳树头条甲1号院的物业经理任晋和陶然湖景小区的物业经理董强都对记者表达了相同的观点：业委会和物业之间存在着健康的“监督与被监督”关系，但不能走向对立面。
双柳树头条甲1号院的物业费收缴率特别能说明问题。北京世宏伟业物业管理有限公司正式进驻后，物业费的缴纳率逐步提高，今年已达98.57%。这与物业、业主间的不断磨合密不可分。进驻初期，为了让业主能够充分地了解服务标准，物业企业采取了前置服务的模式，并开展了四次卫生大清洁活动，内容包括清理楼道卫生、擦拭公区玻璃、清洁地下室、清洁自行车棚等，对院内常年积累的卫生死角进行彻底清理。对于小区中存在房屋使用隐患，物业及时排查并及时维修。前不久，有居民反映水压不足，屋内没水。物业经理任晋了解情况后，提起两桶水，就为高层居民送了过去。物业的努力，业主看在眼里。越来越多的居民养成了及时缴纳物业费的习惯。对于老旧小区来说，是很大的突破。
更令任晋珍视的是双方建立起来的信任。夏天炎热，居民为值班的物业人员送清凉。节假日，居民为回不去老家的物业工作人员送吃的。居民暖心之举，让任晋备受感动，双方的沟通也越来越顺畅，“业委会成立后，物业会通过业委会听取广大业主意见。”
任晋表示，通过党建引领指导小区成立业委会，党员发挥先锋模范带头作用，把整个小区的公德心、正能量激发出来，从物业角度来讲也更安心，更能正视、支持业主的选择。业委会和物业应该是共建共管、携手并进的关系，业委会的成立能给物业反馈更多的业主诉求，让物业更快速地改进工作。
无论从物业角度，还是从街道工委、社区层面，各方对业委会都充满了期待。作为社区党委书记，杨欣宇认为社区党委应该发挥党建引领作用，促进业委会发展，通过更大的平台解决好社区治理难题。
骡马市大街10号小区召开首次业主大会
下一步，陶然亭街道将采取集中授课、观摩座谈、线上沙龙、一线辅导等形式，组织业委会委员围绕《北京市物业管理条例》小区业主大会议事规则和管理规约制定、业委会监督及支持物业企业合同履约、业委会配合社区开展工作等方面开展专项培训，切实增强业委会履职能力。
同时，街道工委将强化组织覆盖。选好“红色带头人”，引导物业企业、业委会中的党员积极参与社区服务融入基层治理，加强对业委会委员的思想教育，带动委员们积极向党组织靠拢，推进业委会党组织覆盖。据了解，龙泉社区陶然湖景小区还计划把党支部成立在业委会上，让群众更放心、更踏实。
来源：北京西城报
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