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小区：华师大三村
城市：上海
小区规模：833户
150元/月涨到3600元/月，涨价23倍
“业主停车每月收费150元，租户却要收3600元，这合理吗？”家住普陀区金沙江路895弄华师大三村的孙先生向帮忙君反映，小区近期公布了新的机动车停放、收费管理办法，其中面向租户的停车费用从150元/月涨到了3600元/月，涨幅之大令人咋舌。小区停车“租售不同权”引发争议。
房东：停车费大涨，谁还来租房
房东孙先生介绍：一直以来，小区租户和业主享有同等停车权，停车费150元/月。
今年7月，孙先生接到自家租户来电，称小区停车费突然大涨，业主停车费维持不变，但租户则按5元/小时计费，若想继续在小区里停车，就要承担每月3600元的费用，足足涨了23倍。
为解决迫在眉睫的停车问题，孙先生向物业表示，愿意提供房产证帮租户办理停车手续，把自己作为业主的停车权利让渡给租户，但遭到拒绝。原来，根据小区新的机动车停放、管理办法：为优先保障业主停车权利，办理停车证必须房产证、行驶证、身份证三证一致。
孙先生认为，不论是租户还是业主，物业提供的还是相同的停车服务管理，根本不该差别对待。限制租户的停车权也损害了我们业主（房东）的利益。每月停车费将近房租的一半左右，谁还愿意来租房？！
对此，物业的解释是，新管理办法是经业主大会投票表决通过的，流程符合规定。对此，孙先生表示：我自始至终没收到过相关通知和选票，事后联系业委会，也不愿出面解释。
租户：价差太悬殊 租售须同权
帮忙君来到华师大三村，见到了租户王先生。我在这里已经住了8年，之前每月停车费一直缴纳150元，临停是5元/天。
7月下旬，保安告诉王先生，物业贴出了一则通知，要求租户在8月1日之前将车驶离小区，否则将按照每小时5元的价格收费，一天封顶120元。在他看来，今年小区“美丽家园”改造完成后，新增不少停车位，大大缓解了停车难的问题。如今，新规一出，借用悬殊价差限制租户停车，让他很是无奈。
小区公共停车区域属于全体业主共有，租户不能停车。照这个逻辑，小区里的道路也是业主所有，那我们租户是不是也不能走了？
王先生感慨，租户既无法参加业主大会，也无法“发声”，更没人在意他们的意见。他苦笑道，由于设置“三证合一”门槛，房东无法替其办理停车证，后来保安说：你们两个换一下车不就好了。
目前，王先生只好将车辆驶离小区，在附近的商业区办理每月700元的包月停车。
小区：表决已通过 业主应优先
在小区公告栏，帮忙君看到里面张贴着业主大会投票表决通过停车收费管理办法的告示。采访中，偶遇一位业主，对方表示，自己没有车。不知道什么新的停车规定，也没有收到过选票。
管理小区的久怡物业唐经理告诉帮忙君，房龄20多年的华师大三村是一个商品房与售后公房混合小区，业主有800多户。她介绍，以前业主停车位相对固定，只有极少数可以先到先停，车位十分紧张。近几年，新进的业主无处停车，停车矛盾愈演愈烈。
原本小区地面停车位大约145个，这次改造后新增100多个车位。物业目前在册登记符合相关条件的约370辆车。
业委会：所有流程都合法合规
她说，自小区成立以来，一直没有出台过正式的机动车停放、收费管理办法，业委会便借此次“美丽家园”改造，向全体业主作了相关意见征询。
此时，一旁的业委会葛主任插话，当初每栋楼的楼组长挨家挨户发放选票，也在各大楼门洞口张贴了相关告示。
经投票表决同意，通过了新修订的车辆管理方案，所有流程都合法合规。
帮忙君在小区“机动车停放、收费管理办法（草案）”看到：
■ 符合“三证合一”条件的车辆可以到物业登记办理包月（或季）停车，地面停车150元/月。优先满足每户第一辆车子停放，若停车位有多余时，允许第二辆车子租用停车位并加倍付费，以此叠加；
■ 符合条件的业主还可以为父母或子女办理“亲情停车证”，办理过后亲情车辆一小时内免费、超过则每次收取5元，当日可停但不能过夜；
■ 不符合“三证合一”条件的车辆则不能占用小区停车资源，否则参照外来车辆收取5元/时。
机动车停放、收费管理办法（草案）
新规实施后可以满足大部分业主的停车需求
葛主任强调，这次方案制定遵循“业主优先”原则，取消固定车位，地面所有车位先到先停。据他观察，新规实施至今，基本可以满足大部分业主的停车需求。同时他表示：我们也预留了足够时间给租户找别的停车场。
为此，帮忙君致电小区所属的华师大三村社区居民委员会。居委会唐主任表示：近期确实接到不少业主和租户反映，认为地面车位作为公共资源，制定新规不该“一刀切”，应有更合理分配方式。但我们也没办法，只能建议这些不符合规定的人去周边商务楼宇停车。
帮忙君查询12345市民服务热线最近三个月的工单发现，有关小区内停车的争议屡见不鲜，相关诉求多达1000多条。
有业内人士指出，各小区的停车管理办法并没有统一的规定，而是由业主大会表决产生。
■ 如果是由物业私自制定，可以投诉物业公司收费违法，要求他们整改；
■ 但如果业主大会已表决通过，程序上是合法的。
然而，有律师指出，正常情况下，停车费收费标准应该由业委会出面正式征集意见，并说明其必要性、合理性以及可能的后果。但很多小区在征集意见时，并不做必要的解释，导致业主在不知情的情况下签字，业委会最终拿到业主“同意”的意见，这显然存在问题。
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律师评论
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上海江三角律师事务所律师周蒋锋表示：根据《民法典》关于“业主的建筑物区分所有权”相关规定，对于非固定车位的小区来说，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。结合民法典的条文，可以看出“有关共有和共同管理权利的事项”，取决于专有部分面积的业主比例，而与租客没有关系。因此，业主有权转让租户相应权利，租户有权享有业主的权利。
《民法典》第276条明确规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”因此，基于业主本人使用和业主转让车位租赁权利给租户的情况，对停车费价格作出区分在实际操作中也较为常见。
业主对小区共有资源享有建筑物区分所有权，有共同使用、管理的权利，这是《民法典》第271条赋予全体业主的权利，适用于所有的房屋所有权人；而对于租户而言，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条第2款，“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”故在一般情况下，租户对小区共有资源享有的权利，由法律规定、业主大会或业主委员会作出的决定、与业主的约定共同调整，故各小区、各租户的权利都可能有所区别。
但，业主方舟律师团队赵少伟律师补充，根据《民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。
来源 | 新民晚报、网络
部分图片来源网络
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▶ 法院：街道对《管理公约》和《业主大会议事规则》是形式性审查，而非实质性审查！
▶ 法院认定业委会没备案前刻公章，使用公章有效
▶ 天河区住建局未尊重多数业主真实意愿，违法撤销业主大会决议，被法院判令改正
业主方舟律师团队
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分享来源：网易网 https://www.163.com/dy/article/GQGG90PG0552G221.html
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