“没签合同、服务不行”能否合法拒交物业费？

　　大河报记者 冯子雍
　　因不认可河南天和物业是紫燕华庭的物业服务商，郑州市民李女士从2010年入住小区后就未交纳物业费，近日，该物业公司一纸诉状将李清（化名）告上了法庭。经过开庭审理，郑州市管城回族区人民法院判决李清支付天和物业3年的物业服务费。随后，李清向管城区南曹法庭递交了上诉材料。
　　是什么原因让业主连续10年拒绝交纳物业费？11月11日，大河报记者前往发生上述争议的小区，联系双方当事人了解详情。
　　【业主】和物业之间不存在合同关系
　　“开发商和物业公司签的合同2016年就到期了，我本人没跟这家物业公司签过协议或合同，而且我们小区看起来完全不像有物业服务的样子，所以我觉得我不该给他们交纳物业费。”在紫燕华庭小区，记者见到了业主李清。
　　李清告诉记者，天和物业和开发商最早是在2009年签的合同，但她在2007年4月就和另一家物业管理公司签了《前期物业管理服务协议》，此后并未跟天和物业签订任何协议或合同，“我们之间就没有形成过物业服务合同关系，不止我一人，小区内几乎所有的业主都没签过。”
　　记者在紫燕华庭小区内随机采访了三位业主，他们证实了李清的说法。不过，既然开发商在2009年-2016年间和物业公司签订有合同，为什么李清仍不认可并拒绝交纳物业费？
　　为回答这一问题，李清带着记者去了紫燕华庭楼下的珠宝商场。
　　这座珠宝商场对外营业，任何人都可以随意进出，商场的另一个门可以直通小区内部，“等于我们小区的大门根本就形同虚设，安全问题也没法保障。”李清告诉记者，“之前有一位业主家里连续被盗过两次，第一次损失就好几万，家里照相机等电子设备都丢了，后来还报了警，第二次被盗后，这位业主就搬走了。”
　　随后，李清出示了她在郑州市商都路公证处做的公证书，详细拍摄了小区内部各处的环境卫生等情况。从公证书中可以看到，小区内多处污水已经在地上形成黑斑，充电电线老化裸露，还有违章搭建的建筑物，而且消防通道也是无法通行的状态。

　　（公证书中所示关于小区环境的图片场景）
　　“法院一审判决我支付3年的物业费7617.26元，我自费三千多元做的公证，准备在上诉的时候作为证据。”李清表示，“应该我出的钱，我不会不出。但不该我支付的费用，我宁愿花更多的钱，也要去争取一下自己的权益。”
　　【物业】提供物业服务是客观事实
　　在紫燕华庭小区，记者也见到了天和物业的工作人员。
　　“我们之前和开发商签订的有合同，虽然合同到期了，但我们一直在进行物业服务，法院也认定对业主具有法律约束力。”上述工作人员告诉记者，他们为紫燕华庭提供物业服务是客观事实，业主不应该拒交物业费。
　　该工作人员表示，从进驻紫燕华庭之后，他们一直对小区房屋及配套设施、设备进行养护，也负责环境卫生和公共秩序的维护，业主理应交纳物业费。
　　此外，工作人员称，物业也在业主李清的房门上张贴过催交物业费通知单，“她是知道要交纳物业费的，就是一直不交，所以我们就提起了诉讼，现在一审法院已经判了，根据《民法典》相关规定，诉讼有效期3年，她应该补交3年的物业费。”
　　不过这一说法并未得到李清的认可，“物业没有合法的催交物业费的证据，他们提供的2010-2019年的证据都是伪造的，只有2020年提供的那张A4纸拍照，能证明是在我家门上拍的，但根本就看不清纸上的任何一个字。”李清认为，物业提供的催交单模糊不清，是不具备法律效力的证据。
　　记者在一审判决书中看到，物业所提供的催缴物业费证据，确实有一张2020年12月9日的《催缴函》，但判决书中也明确，物业没有提交照片的原始载体，无法显示照片的拍摄时间和张贴时间。
　　而关于李清及其他业主比较关心的安全问题，对外营业的珠宝城可以直通小区该如何解决，物业方面没有给予明确答复。

　　（对外营业的珠宝城后门可以直通紫燕华庭小区内部）
　　【律师】物业服务有瑕疵是否构成违约仍有争议
　　目前，李清已提起上诉，在上诉状中，李清申请依法驳回一审判决的主要理由之一，就是认为物业和开发商签订的《前期物业服务合同》已经于2016年过期，自己和物业之间没有形成合同服务关系，不能粗暴地认为只要有物业进驻小区，就可以强制业主接受服务，并要求业主交纳物业费。
　　这一上诉问题引发了业内诸多讨论，无协议、无合同的物业服务能否被认定为公益服务？业主完全不认可物业服务，就可以拒交物业费吗？
　　一审判决书中有这样一句话：“虽然物业提供的服务存在一定的瑕疵，但业主以此作为拒交物业的理由，并没有合法依据。”
　　对此，几位律师有不同的看法。
　　“正常情况下，如果物业和开发商的合同到期，如果没有选聘新的物业公司，合同默认继续有效。”河南豫龙律师事务所李海林律师认为，虽然业主没和物业签订相关协议，但物业服务确实是客观存在的，“我们也鼓励业主积极依法维权，比如成立业委会之后，再通过合法途径更换物业服务商。”
　　对于李清公证的物业瑕疵问题，李海林表示，“从法律层面来说，确实不能把物业没尽到应尽职责作为合同解除的必要条件。”
　　上海市海华永泰（郑州）律师事务所戎志亮律师告诉记者，从李清所做的公证书来看，小区卫生堪忧，而且小区西部一楼有通道经过珠宝城和外界直接连通，社会人员可以直接出入，基本安全无法保障，曾发生过多起业主财产被盗事件，“这说明物业服务合同没有真正履行，物业已经构成了根本违约，所以业主有理由驳回其索要物业费的请求。”
　　另一方面，物业是否催缴过物业费目前仍存疑，仅通过一张模糊不清的照片，很难判定是否为真实证据，“而且这种通知方式确实有违常理，物业有这位业主的手机号，可以直接打电话、发短信，为什么会采用更复杂的张贴拍照方式？”
　　截至发稿前，李清所提起的上诉还未开庭，其所公证的物业服务有瑕疵，能否作为物业根本违约的证据，业主是否可以因此拒交物业费，目前还没有定论，大河报将持续关注。

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