读创调查丨“双三分之二”考验物业的所有权人 代表委员会

　　读创/深圳商报记者 舒桂林
　　景田南城市住宅小区
第二届业主代表委员会
选举流产了，只差13票。
　　福田区莲花街道办事处
发布的公告显示，该城市住宅小区
物业的所有权人
总人数为521人，与会物业的所有权人
人数为335人，与会物业的所有权人
人数占物业的所有权人
总人数的64.30%；该城市住宅小区
总票权数为44601，与会物业的所有权人
票权数为28676，与会物业的所有权人
票权数占总票权数的64.29%。按照今年1月1日起实施的民法典第二百七十八条规定，“物业的所有权人
共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的物业的所有权人
且人数占比三分之二以上的物业的所有权人
参与表决。”景田南城市住宅小区
此次投票的两项指标，均未达到法定比例。

　　▲景田南城市住宅小区
已经落成20多年了。
　　“按之前物权法规定，业主代表委员会
选举要经专有部分面积过半数物业的所有权人
且占总人数过半数的物业的所有权人
同意，也就是俗话说的‘双过半’。要是按‘双过半’同意的要求，我们第二届业主代表委员会
就成立了。现在民法典要求‘双三分之二’参与，难度有点大。”景田南城市住宅小区
物业的所有权人
张先生说。
　　记者在采访中了解到，因为达不到“双三分之二”的要求，今年以来，深圳多个城市住宅小区
业主代表委员会
改选失败，部分想申请成立业主代表委员会
的城市住宅小区
则望而却步。而这也是全国普遍现象，法律界、住建以及物业管理等多方人士，正在研究按民法典的要求，出台一些举措，以有利于达到参会门槛。
　　从“单门槛”到“双门槛”
　　广东卓建律师事务所许怿滨律师长期关注物业管理和房地产领域，他认为，“民法典的立法本意，是想让更多的物业的所有权人
参与到表决中。物业的所有权人
大会的会议难度提高了，但议题表决通过的门槛降低了，很多事项经参与表决的物业的所有权人
的双过半同意即可，理论上只要三分之一的物业的所有权人
同意就行。”
　　景苑大厦业主代表委员会
委员何晓虹提醒记者注意 “双过半同意”与“双三分之二参与”之间的不同，“前者强调的是同意率，只要超过50%同意就行，算是单门槛；后者强调的是参与率，必须要三分之二以上参与，同时后面还有同意率的要求，可以说是双门槛。”
　　位于沙头街道办事处
的泰康轩、泰安轩城市住宅小区
从去年6月开始就一直酝酿成立业主代表委员会
，但动员了大半年，物业的所有权人
微信绑定率只有50%左右，面对“双三分之二”参与的门槛，物业的所有权人
代表有些底气不足，只能无奈向街道办事处
收回了申请，牵头的申先生表示，城市住宅小区
有一半房子都在出租，很多物业的所有权人
联系不上，“就算发起物业的所有权人
大会投票，要想让三分之二的人参与物业的所有权人
大会表决，基本上不可能。”
　　“双三分之二”众说纷纭
　　对于如何理解“三分之二参与”，各方众说纷纭。许怿滨律师表示：“有人认为收回选票，不论是有效票、弃权票、作废票、空白票都可以算参与表决；也有人认为只要送达签收，在投票程序上向物业的所有权人
履行了投票送达，不论物业的所有权人
是否作出有效投票，都算参与表决；还有些地方的城市住宅小区
物业的所有权人
大会议事规则里面规定，不参加投票的物业的所有权人
投票权数，计入已表决的多数票的物业的所有权人
赞成票当中，即‘从众条款’……凡此种种，都存在着一定的争议。”
　　据介绍，对于“从众条款”是否具有法律效力，深圳、上海、长沙出现多个案例，相关法院作出了不同的认定。
　　南山区太子山庄物业的所有权人
王小姐认为，“现在各城市住宅小区
基本都有自己的微信群，大部分物业的所有权人
都在里面，把物业的所有权人
大会的议题放到物业的所有权人
群里，然后物业的所有权人
们接龙签收，应该就可以算参与。只有这样，才能便于各城市住宅小区
尽快成立业主代表委员会
。如果一定要通过各种严格的实名身份认证去投票，达到三分之二太不容易了。”
　　曾经担任香格丽苑第一届和第二届业主代表委员会
主任的孙海峰则认为应该从严掌握，“因为在物业的所有权人
大会召开过程中，弄虚作假很常见，有的打个电话就代物业的所有权人
投票了，有的甚至连电话都不打。”
　　各方积极寻求解决之道
　　面对业主代表委员会
成立过程中面临的一些具体问题，各方积极献言献策，寻求解决之道。据了解，今年6月，深圳市住建局举行了《深圳市物业的所有权人
大会和物业的所有权人
委员会指导规则（修订征求意见稿）》听证会，有8名代表参加。深圳市住建局在其官网公布了相关听证报告。
　　对于《指导规则》如何进一步规范业主代表委员会
选举工作程序，听证代表提出了以下意见：一、明确绑定微信投票的或纸票送达的，逾期没有进行投票的，按“参会”弃权计算；二、属于公司房产的，公司不授权进行投票的，按“参会”弃权计算，或者在《议事规则》中进行约定；三是业会的选举、罢免、换届等过程形成流程图。
　　深圳市住建局公布了意见采纳情况：第一项建议，将研究合适途径：为有利于达到参会门槛，正在研究按照民法典要求，引导绑定了微信身份的物业的所有权人
自愿签署收到阅读会议议题算“参会”和默认从众协议；第二项建议，解释：物业的所有权人
参与物业的所有权人
大会表决属于积极行为，“沉默”的意思表示不能够由物业的所有权人
大会议事规则来约定，有剥夺物业的所有权人
权利之嫌且无法律依据支撑；第三项意见，采纳，将在编制相关示范文本时予以考虑。

　　▲深圳市住建局在其官网上公布了相关听证报告。
　　据深圳市住建局工作人员透露，《指导规则》近期将提交局办公会议审议，然后再按程序发布实施。
　　参与景田南城市住宅小区
物业的所有权人
大会召集工作的张先生表示，在成立业主代表委员会
确实有难度的情况下，可以借鉴北京、广州等地的经验，先成立物业管理委员会，由其代表广大居民行使有关权利。物业管理委员会能够暂时弥补没有业主代表委员会
，居民意愿难以得到主张的问题。
　　审读：喻方华

分享来源：百度 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1708798573583685346&wfr=spider&for=pc

---