西安一物业花百万修设备申请供暖“直管到户” ，热企迟迟无回应！知情人说

　　去掉中间物业服务管理公司环节，减少物业的所有权人与物业、热力公司扯皮和纠纷，由热力公司“零距离”服务，这是西安市民多年来的美好愿望。但西安市一物业服务管理公司掏100万将城市住宅供热设施设备修缮完毕，准备移交辖区热力公司，要求城市住宅供暖“直管到户”时，对方却迟迟无回应。

　　01
　　●物业的烦恼
　　城市住宅供暖合同难签
　　每年都要多方开会协调处理
　　融侨馨苑城市住宅的北京金辉锦江物业服务有限公司项目负责人介绍，他们城市住宅最近几年供暖矛盾突出，因暖气不暖等问题，很多物业的所有权人将气撒在物业服务管理公司头上，他们也觉得很冤枉。
　　据该公司项目负责人介绍，融侨馨苑城市住宅建筑面积88.14万平方米，住户6777户，商户104户，居住居民达到2万多人。2007年8月份一期交付，直到2012年8月份，该城市住宅51栋楼全部交付完毕。但每年冬季的供暖问题，都是城市住宅物业、以及辖区主管部门头疼的事情，因供暖合同难签，每年都需要多方召开协调会议处理。
　　城市住宅实行两种供热计费标准
　　“热差”导致物业的所有权人物业矛盾突出
　　该负责人表示，该城市住宅从2015年之后，按照物业的所有权人要求，实行两种供暖计费标准，即按照面积和按照用量计费。最近几年按照流量计费住户增加，导致城市住宅按面积计费物业的所有权人室内温度普遍不热问题增多。
　　因为按照热量收费，用户可以自行调整甚至关闭户内分热阀门，导致相邻用户采暖温度下降，同楼宇按照热量收费的住户越多，整栋楼宇的室内温度会越低，按照面积缴费的物业的所有权人越来越不满。特别是最近两个供暖期，随着按照流量计费物业的所有权人越来越多，物业被夹在热力公司与物业的所有权人之间，成为物业的所有权人对暖气问题发泄不满的出气筒。

　　上一个供暖季
　　物业服务管理公司亏损200多万元
　　该负责人表示，因为对供热公司提供的水温及流速，物业服务管理公司没有任何办法，只能去协调，但很多物业的所有权人却等不及。而物业与热力公司签订的供热合同都是要求先预交、后结算。
　　在结算流量环节，按照热量收费的物业的所有权人则是按实际用量计费，超出部分不额外收费。在物业服务管理公司运行成本不变的情况下，供暖季热损耗严重，2019年—2020年供暖季，该物业服务管理公司供暖亏损了169.09万元。到2020年—2021年供暖季，该物业服务管理公司供暖则亏损了200多万元。
　　根据《西安市供热条例》，目前该城市住宅完全具备供热“直管到户”的条件。今年物业服务管理公司花费100多万元将城市住宅内换热站和供热管道改造、修缮完毕，准备全部移交给辖区热力公司，希望实现供暖“直管到户”，但对方却迟迟无回应。
　　02
　　物业的所有权人的期盼

　　希望供暖能实现“直管到户”
　　减少中间环节 有效化解矛盾
　　“直管到户是化解供暖矛盾最有效的办法，我们呼吁热力公司能‘直管到户’。”8月23日，融侨馨苑城市住宅物业的所有权人胡先生向华商报记者表示，现在很多城市住宅物业的所有权人觉得，关于供暖问题投诉，通过物业服务管理公司转给热力公司，热力公司再通过物业回复给物业的所有权人，人为增加了中间环节和沟通成本。
　　胡先生介绍，自己是2011年入住该城市住宅的，2015年以后城市住宅实行按照面积和按照用量计费两种计费标准，他们家是按照用量计费采暖，对比以前按照面积收费，按照用量计费采暖费用每年有结余，他们家130多平方米，一个采暖季下来物业服务管理公司要退800多元采暖费。
　　胡先生坦言，2015年之前，该城市住宅按照面积计费采暖，城市住宅物业的所有权人家里温度都很高，有些家庭冬季还要开窗户。这几年很多用户都按照用量计费，不少人反映暖气不暖，邻里之间、物业的所有权人与物业之间矛盾就多了，有住户以暖气不热为由，拒交物业管理服务费的情况也有发生。
　　作为城市住宅住户，胡先生希望供暖能像水、电、气一样“直管到户”，这样才能有效化解城市住宅供暖矛盾。
　　设备移交 热力企业咋不接茬呢？
　　申请“直管到户”咋迟迟无回应？
　　热力公司未做明确回答
　　称需要进一步了解
　　8月23日下午2时，针对“融侨馨苑城市住宅物业移交供热设施设备、但热力公司不接收”一事，华商报记者来到陕西明德集中供热有限公司，辗转联系到了该公司一位负责人，但他称对此事还不清楚，需要进一步了解。
　　当记者询问“城市住宅供热设施设备移交需要具备什么条件”时，他表示，《西安市集中供热条例》中规定：“既有民用建筑的集中供热设施，由物业的所有权人大会决定是否移交供热企业维修、养护和管理。决定移交的，物业的所有权人委员会应当与供热企业签订协议，由供热企业对供热设施实施维修、养护和管理。”
　　当记者进一步询问“没有业主代表委员会的城市住宅供热设施设备如何移交”的问题，他表示，有关这一块西安市主管部门还没有流程规范。
　　8月24日，华商报记者就有关直管到户等问题，按照西安市城市管理和综合执法局要求去函采访，但截至发稿时，对方仍未就此做出回应。
　　热力公司为啥会拒绝“直管到户”？
　　热力公司：人员成本会增加
　　老旧城市住宅改造费用高昂无力承担
　　在华商报记者连续几天的调查中，已有多个城市住宅物业的所有权人呼吁供暖直管到户，但热力公司对此并不是很积极。那么，热力公司拒绝的具体原因是什么呢？
　　8月25日，西安一热力公司运营部负责人向记者坦言，如果城市住宅都由热力公司直管，负责每个城市住宅换热站运行、收费等业务，人员规模必定会大幅增加，而每个供暖季只有4个月，其余的几个月这些富余人员怎么办？
　　同时，供暖“直管到户”过程中，城市住宅换热站等设施的产权和改造费用会是一个棘手的问题。城市住宅内所有设施归属全体物业的所有权人所有，老城市住宅会涉及换热站和供热管道的改造，一般都需要几百万元费用，热力公司无力承担，物业的所有权人也不愿意承担，这是热力不愿接手的关键原因。
　　“直管到户”后供暖会不达标吗？
　　律师：未提供质价相符的热力服务
　　可向主管部门投诉或诉讼
　　在调查中采访中，有住户对供暖“直管到户”之后、热力公司供暖会不会达标表示担忧。对此，陕西众邦律师事务所李小东律师表示，热力公司实现“供暖到户”之后，物业的所有权人与热力公司之间的责、权、利将会更加明晰，真正意义上买卖双方“零距离”，避免此前城市住宅出现供暖问题后，物业推给热力公司、热力公司又踢给物业的情况发生。
　　李小东认为，物业的所有权人掏钱购买热力服务，热力公司就应该按照合同约定提供质价相符的热力服务。反之，物业的所有权人有权向主管部门投诉或者提起诉讼。
　　关于“直管到户”那些事儿……
　　什么是直管（供）到户？
　　一直以来，推行的都是“供热企业——换热站（由所在城市住宅物业服务管理公司管理）——用户”的供热方式，这种供热方式造成供热过程环节多，供热责任主体不明确，互相推诿、扯皮，出现了投诉的问题往往难以解决的局面。
　　供热直供直管方式，取消了管理中的中间环节，实现了由供热企业直接对广大用户供热质量负总责，进行全程监管，全程服务的一站式供热运营模式，在供热价格不变的情况下，让供热企业为广大居民提供更优质更平稳的供热服务。
　　西安有多少城市住宅“直管到户”了？
　　目前，西安市已经有上百个城市住宅实现供暖直管到户。华商报记者在调查中了解到，除了秦华热力集团有限公司外，从2019年起，西安热电阳光热力公司就对辖区33个城市住宅也直管到户。
　　“我们从2017年起就直管到户，运行环节比较顺畅，目前直管到户城市住宅已经有60多个，服务4.8万居民，这60多个城市住宅里，有60%属于老旧城市住宅。”8月24日，秦华热力集团有限公司运营中心负责人介绍，与其他建设大型锅炉长距离管道运输热源不同，该公司主要提供分布式能源供热服务，60多个城市住宅均单独建设天然气锅炉或其他热源供热。
　　她表示，因为换热站是该公司按照自己的技术要求建设的，运营也是由公司代管，因此管理和技术调控上更为科学和统一。当物业的所有权人反映不热时，就近值班点工作人员就会上门服务。通过对城市住宅热力管网布网改造以及采暖季热力监控数据分析，供暖季同一城市住宅住户冷热不均的现象有了极大改善。
　　推进“直管到户”
　　政协委员曾提出这些建议
　　在陕西省政协十二届三次会议上，委员们围绕供热矛盾和民生改善提出建议，积极推进供热企业直管到户。
　　陕西省政协委员钱嘉：由于供热取费面积认定不一致等问题，导致供热企业与物业服务管理公司出现各类纠纷，甚至出现不能为城市住宅群众及时供暖的情况，影响到百姓的生活质量。
　　建议西安供热企业及相关部门，设置供热专项账户，由物业的所有权人直接将费用交给供热单位，供热单位给予城市住宅物业服务管理公司管道维护等相应服务费，从制度设置上杜绝供热面积的认定产生不一、影响终端用户供暖的现象。
　　陕西省政协委员龚龙岗：建议制订西安市供热企业直管到户实施方案，明确由供热企业具体负责设计、建设、维修、养护和管理，直接对广大用户供热质量负总责。明确政府、供热企业、物业企业的主体职责。
　　九三学社陕西省委员会：建议在推进供热企业直管到户过程中，相关部门对供热秩序进行监督和管理，取消违规供热企业资格，并纳入失信黑名单。
　　华商报记者 陈思存
　　原标题：《西安一物业花百万修设备申请供暖“直管到户” ，热企迟迟无回应！知情人说》

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