《杭州市物业管理条例》再修订 制度创新打通堵点

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　　《杭州市物业管理条例》适应新形势再修订
　　制度创新打通物业管理堵点
　　□ 《法治日报》记者 王春
　　□《法治日报》通讯员 吴攸
　　物业管理区域的确定，是老旧城市住宅成立物业的所有权人大会、选举产生物业的所有权人委员会或组建物业管理委员会、自行聘请物业服务企业的基础。近日，为贯彻落实新修订的《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》），浙江省杭州市住保市房屋管理局印发了《关于印发〈杭州市老旧城市住宅物业管理区域确定及调整工作操作规程（试行）〉的通知》，对老旧城市住宅物业管理区域确定及调整进行了规定。

　　7月30日，修订后的《条例》经浙江省十三届人大常委会第三十次会议批准，将于明年3月1日起施行。《法治日报》记者了解到，修订后的《条例》共9章93条2万多字，篇幅增加不少：增加了“物业管理区域”“前期物业管理”“监督管理”三个章节，将原《条例》的“物业使用和维修”“物业保修金和物业专项维修资金”两章合并为“物业的使用和维护”，将“物业的所有权人、物业的所有权人大会和物业的所有权人委员会”修改为“物业的所有权人和物业的所有权人组织”，“物业管理服务”修改为“物业服务”。修订后结构更为完整，逻辑也更为清晰。
　　01
　　科学修订体现社情民意
　　人民群众幸福安居与否的重要指标就是物业管理的质量。据悉，《条例》自2002年2月1日起施行，2013年进行首次修订。
　　杭州市住保市房屋管理局相关负责人介绍说，杭州现有住宅城市住宅4000多处，其中实施物业管理的城市住宅有3400处。随着生活水平的提高，居民对物业服务提出了多元化的诉求，而物业管理水平却参差不齐，物业的所有权人与物业服务管理公司、业主代表委员会的纠纷时有发生。“比如业主代表委员会的组建率不高，发挥作用不明显，物业企业的履约服务不够规范等，都是导致纠纷的原因。”
　　为适应新形势新问题，打通物业管理难点、堵点，2020年，杭州积极推进《条例》的修订工作，《条例（修订草案）》分别于2020年10月、12月和2021年4月提请杭州市人大常委会进行了初审、二审和三审。
　　推进科学立法、民主立法，是提高立法质量的根本途径，修订《条例》过程也一如既往地体现社情民意。

　　修订伊始，杭州市人大常委会主要领导、分管领导带队开展10次专题调研，调研地点涵盖各类街道和市人防办、市中级人民法院、浙江财经大学法学院、杭州职业技术学院等。
　　除实地调研走访外，市人大常委会法工委组织向省人大常委会法工委、市委办法规处、12个市级有关部门和13个区、县（市）人大常委会、全体市人大代表和23个市人大常委会基层立法联系点征求意见，同时公开向社会征求意见，并送市人大常委会立法咨询委员会组织论证。
　　据统计，杭州市人大常委会审议期间，共有11个市级有关部门、15个基层立法联系点和16位市和区（县、市）人大代表提出意见建议，群众发来电子邮件26件、信函3件，来电4次，各方面意见建议合计达1000余条。
　　02
　　党建引领加强行业管理
　　城市住宅的和谐美好需要各方主体各司其职，需要全社会的共同努力，更需要广大市民的关心和参与。
　　修订后的《条例》明确了物业使用中不得实施的11项行为，其中在原《条例》基础上进一步增加规定了实践中容易引发城市住宅矛盾纠纷的几项行为，包括违法饲养动物或者不履行饲养人义务，严重影响其他物业的所有权人生活；违规进行生活垃圾分类投放；从建筑物中抛掷物品；电动汽车、电动自行车违规充电等等。
　　相较于过去的物业管理工作侧重于行业管理，新修订的《条例》明确将物业管理活动纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府主导、物业的所有权人自治、多方参与、协商共建的工作原则，发挥党员在物业管理中的模范作用，提出建立人民调解、行政调解相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制。

　　杭州市住保市房屋管理局相关负责人表示：“物业管理加强党建引领旨在打通服务群众的‘最后一公里’，有利于最大程度把党的政治优势、组织优势转化为社区治理优势。”
　　在日常生活中，因物业管理信息不公开、管理区域划分不当等引发的矛盾纠纷屡见不鲜。修订后的《条例》明确规定了信息公开的形式，在相关章节专门规定了物业的所有权人委员会、物业管理委员会、物业服务人、建设单位的信息公开义务，保障物业的所有权人的知情权。
　　03
　　完善制度解决实际问题
　　日常生活中，市民对物业的所有权人委员会比较熟悉，是物业的所有权人大会的执行机构，在物业管理中居于重要地位。修订后的《条例》从物业的所有权人委员会工作职责、物业的所有权人委员会选举制度、规范物业的所有权人委员会运行管理等方面，对有关规定作了进一步完善，物业的所有权人委员会会议、信息公开、物业的所有权人委员会成员禁止行为、罢免和职务终止、离任移交、审计和财务管理等各项制度也更加完善。
　　然而，目前杭州市住宅城市住宅成立物业的所有权人委员会的比例不到50%，尤其是大量老旧城市住宅没有成立物业的所有权人大会和选举产生物业的所有权人委员会。在尚未成立物业的所有权人大会、物业的所有权人委员会运作失灵、物业的所有权人委员会换届选举、老旧城市住宅推行物业管理等情形下，物业管理如何有序进行？
　　针对此类情况，修订后的《条例》创新设立了物业管理委员会制度，作为对物业的所有权人自治机制的补充和落实物业管理属地责任的举措。

　　物业管理委员会由城市街道 办事处事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位指派代表和物业的所有权人代表组成，主要任务是负责组织具备条件的物业管理区域成立物业的所有权人大会、选举产生物业的所有权人委员会或者指导换届选举物业的所有权人委员会。同时，为了维持老旧城市住宅、尚不具备召开首次物业的所有权人大会会议条件的新交付物业城市住宅、未能及时选举产生物业的所有权人委员会的物业管理区域的物业管理正常运转，维护物业的所有权人合法权益，修订后的《条例》规定可以由依法成立的物业管理委员会临时代行物业的所有权人委员会职责。
　　数字经济是杭州的特色和优势。修订后的《条例》强调鼓励积极运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用，提升物业管理质量和服务水平，同时推进物业的所有权人投票采用电子方式、全市物业管理信息网络系统建设等。比如采用电子方式投票便于物业的所有权人参与，是为了解决物业的所有权人投票率低、决策难的问题，同时充分考虑老年人等特殊群体的合法权益，修订后的《条例》还规定：“物业的所有权人投票一般应当采用电子方式，但是物业的所有权人要求提供纸质方式的，物业的所有权人委员会应当提供。”

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