1月19日上午10点左右,因为新旧物业移交的事,昆明官渡区上海沙龙居民区广场上有人发生争执。新物业表示,他们已和业主代表委员会签订合同,是按合同进驻管理上海沙龙。前期(老)物业则称,他们与地产房地产开发企业签订了前期物业管理合同,退出居民区将承担违约责任,但只要移交依法依规,他们愿意配合。
云南凌云律师事务所律师张晓辉表示,居民区是否能解聘物业服务管理公司,关键看是否符合相关法律法规。如符合,但原物业服务公司拒不退出的,不得请求物业的所有权人支付物业服务合同终止后的物业管理服务费;造成物业的所有权人损失的,还应当赔偿损失;此外,房地产行政主管部门还可进行责令限期改正、罚款等行政处罚。
前期物业
不同意更换新物业服务管理公司
该居民区的前期物业是云南中港物业服务有限公司,其负责人江涛表示,只要依法依规,他们愿意配合交接。他们已将目前的情况反馈至地产房地产开发企业,得到云南中炬置地集团有限公司回复:
上海沙龙居民区业主代表委员会个别委员并非物业的所有权人,不具备成为业主代表委员会委员资格。据此推测,业主代表委员会成立不符合相关规定。该公司不予认可。另外,作为该居民区的房地产开发企业和最大物业的所有权人,该公司自有产权面积占比约30%,根本不知更换物业这一重大事项。该公司不同意现在的业主代表委员会更换新物业服务管理公司。
选聘的物业服务管理公司存疑点
江涛称,从物业专业知识角度看,解聘与选聘物业服务管理公司存在一些疑点。
其一、正常解聘物业需提前3个月告知,实际操作中,很多都要耗时五六个月。而此次业主代表委员会从2020年8月到9月仅用了20多天就走完流程,要进行解聘。提前告知的时间不够。
此外,此次业主代表委员会招标新物业时,有很多传统大牌物业企业都没胜出。有竞标物业曾透露,1.38元/平方米/月是c类标准,但他们提供的b+的物业服务,低于2平方米/月都是亏本,一年起码亏30多万。所以没有继续投标。
其二、与新物业签订合同的物业的所有权人委员会,在成立之前并没有公示选举结果。而是由楼栋长代表开会进行选举,没有严格按照相关法规:应由专有面积占比三分之二的物业的所有权人,以及人数占比三分之二以上的物业的所有权人参与表决并通过。
如若不行,走法律程序
前期物业和房地产开发企业签订过合同,如业主代表委员会没有合法手续,就不能进行移交,否则将承担履约责任。近一个月来,住建部门、社区、派出所等都在开会协调该事。如若实在不行,就只能走法律程序,等待法院的终审判决。
现在,物业的所有权人也在联名起诉物业的所有权人委员会,将会在春节前后把相关手续递交到法院。地产公司法律顾问也在起草诉状。江涛表示,多年来很多的修补,都是物业服务管理公司掏钱,这些成本积少成多,不是小数。
业主代表委员会
前期物业不尊重物业的所有权人意愿
上海沙龙居民区物业的所有权人委员会主任刘铎潮称,居民区自接房以来,一直由云南中港物业服务有限公司(以下简称“中港物业”)管理,可10多年来,物业服务管理公司把居民区管理得很糟糕。居民区9台电梯,两台报废停运两年了,剩下的台台有毛病在勉强运行,给物业的所有权人们生命安全带来不可预知的危险。还有楼上楼下的监控,失修六七年了……很多物业的所有权人对这个前期物业抱怨很大,成立业主代表委员会的目的就是为了维护全体物业的所有权人的利益。前期物业根本不尊重居民区物业的所有权人的意愿,拒不配合上海沙龙居民区物业的所有权人委员会的工作,强行霸占居民区不接受业主代表委员会的依法管理,故业主代表委员会采取依法更换物业服务管理公司的举措。
刘铎潮说,“组建业主代表委员会时,我们依法依规召开了物业的所有权人大会,整个居民区793户物业的所有权人,有483户同意成立。”刘铎潮补充道,2020年8月11日,他们获得官渡区住建局批复成立居民区业主代表委员会。业主代表委员会大会同时依法通过了居民区的《议事规则》和《管理公约》,并由社区审核再向区住建局进行了备案。
业主代表委员会从多方了解了多家物业服务管理公司的情况,经综合考虑,通过招标引进铭钊物业成为居民区新的物业服务管理公司。
中港物业不肯开展移交工作
针对中港物业提出的质疑,刘铎潮表示,依照《物权法》,不说前期物业合同已经无限期延期到了15年,也应该在居民区物业的所有权人委员会成立后合同依法终止,又选聘新的物业服务管理公司。业主代表委员会也是先依法给前期物业云南中港发了两次函件,要求办理交接手续,洽谈续签合同事宜,可中港物业置之不理。故业主代表委员会只有依照居民区物业的所有权人大会制定的居民区《议事规则》,开始组织召开居民区物业的所有权人代表会议,走依规选聘新物业服务管理公司的程序。
同时,业主代表委员会又发函件通知中港物业终止合同,交接手续,但中港物业一直没有移交。随后,业主代表委员会又发出第二封函件,物业方同样没有理睬。业主代表委员会于当年9月12日封存了中港物业在A、B、C、D单元内的办公场地。
其实,相关手续在2020年底之前就已经办完了,可中港物业却不肯开展移交工作。
住建部门已下发相关告知
刘铎潮还出示了本月7日,昆明市官渡区住房和城乡建设局签发的《关于上海沙龙居民区物业管理工作的告知》,当中明确指出“前期物业服务合同可以约定期限,但是期限未满,物业的所有权人委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”。
“本来想着新物业服务管理公司来,居民区会变得更好、更加和谐,谁知现在又闹这么一出。”有物业的所有权人告诉记者,居民区居民们齐心协力才成立物业的所有权人委员会,眼看新物业能够给居民区带来新的转变,可谁知原物业服务管理公司怎么都不肯走,赖着不走。
刘铎潮表示,作为居民区的房地产开发企业所订的前期物业合同不能大于国家《物权法》的规定。更不能否定依法依规合法报备到政府相关部门的业主代表委员会资格。另外有关房地产开发企业在居民区享有物业的所有权人权利的问题,依照法律法规:房地产开发企业只有代表一个物业的所有权人的权利,并不是他们所说的30%表决权,更没有反过来否定居民区物业的所有权人大会的任何事项的权利。
原物业拒不退出
主管部门可行政处罚
云南凌云律师事务所律师张晓辉表示,根据《民法典》第二百七十八条、《物权法》第十一条的规定,应由物业的所有权人共同(物业的所有权人大会)决定。会议(或书面表决)应当由专有部分面积占比三分之二以上的物业的所有权人且人数占比三分之二以上的物业的所有权人参加。在参加表决的物业的所有权人中,应当经专有部分面积过半数的物业的所有权人且参与表决人数过半数的物业的所有权人同意。
居民区是否能解聘物业服务管理公司,关键看是符合上述法律法规规定的条件。如果符合条件,原物业服务管理公司应当配合退出,在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给物业的所有权人委员会或者其指定的人,配合新物业服务公司做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务公司拒不退出的,一是不得请求物业的所有权人支付物业服务合同终止后的物业管理服务费;造成物业的所有权人损失的,应当赔偿损失;二是由房地产行政主管部门进行责令限期改正、罚款等行政处罚。
如果不符合上述法律法规规定的解聘条件,则物业的所有权人方应重新组织物业的所有权人大会(或者通过物业的所有权人书面),表决更换物业服务管理公司事项。
拒不退出物业
将被列入管理“黑名单”
此外,记者了解到,按2019年8月1日起施行的《云南省物业服务企业信用评价管理办法(试行)》,住建部门将采取信用评价工作方式,对物业服务企业信用情况进行评分。
按该办法,对物业服务合同终止时,物业服务企业不履行退出、交接义务的,给予信用评价扣分事项扣减100分(最高额度扣分)处理,列入行业管理“黑名单”,全市范围通报批评。同时,推送信息至各相关行物业的所有权人管部门,探索开展多部门联合惩戒。
在《昆明市物业管理条例》起草过程中,将拒不退出物业服务企业行业管理要求进一步明确,特别是在实质性退出方面进行明确,并上升为昆明市地方性法规规定事项。(开屏新闻 记者张勇)
【来源：昆明信息港】
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