《民法典》及配套规则对房地产及建设工程实务的影响及应对
编者按：2021年1月1日，《民法典》正式施行。与之配套，最高人民法院全面完成591件司法解释及相关规范性文件清理工作，新制定司法解释7件，修改司法解释上百件。基于此，系统地探讨法律规则变化对房地产及建设工程领域的影响以及有效应对措施，便显得尤为迫切。在此背景之下，威科先行邀请德恒律师事务所建设工程及房地产业务专委会撰写主题实务指引。该指引立足于法律实务，在体例上划分为土地取得与合作开发、建设工程施工合同、融资与担保、并购与重组、商品房买卖、租赁及持有经营、物业管理等七大部分，系统梳理相关法律规则的变化、重点提示所涉法律风险，为房地产企业风险防控提供详实建议。
随着城市化进程的推进和人民生活水平的提高，近年家庭用车的需求量不断增长，家庭汽车的保有量在近十年迅速上升1。车位、车库作为停放车辆的基础设施，其需求日益突出，功能及作用愈发重要。立体车库以及构造独立的停车位一般具有独立产权，无疑属于区分所有权的专有部分，权属归开发商所有，在开发商出售给业主后，经办理产权登记，所有权便转移给业主，各方对该类车库或停车位的权属已经达成共识，本文不再赘述。对于大多数不具有明显物理性隔离的停车位的权属问题，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）和已经废止的《中华人民共和国物权法》（已废止，以下简称《物权法》）的规定仍然过于原则、粗略，导致司法实践中对停车位的裁判存在较大的裁量空间。本文从几个典型的停车位权属纠纷案件中提炼出法院观点并进行评析，有助于读者从司法角度了解停车位的权属认定，并且在购买、使用、管理停车位时能提前做好合规审查，进一步避免权属不明、非法占有、管理不当、违法拆建等情况的出现。
一、《民法典》中对于停车位权属的规定
（一）规划车位的权属由开发商和业主商定
《民法典》第275条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里可以看出，《民法典》对停车位权属的认定仍采用的是“商定说”，即关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由开发商与业主协商确定。因此，只要是建筑规划为停车位、停车库的，则权属只有两种可能，出售前是开发商的，出售后是受让业主的。
《民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”修改后的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”特定小区的规划车位出售、出租对象通常都是本小区业主，非本小区业主的主体在一般情况下也不会购买或承租该小区车位，这条规定看起来并没有太大规范作用，但随着城市土地资源越趋紧张，规划车位作为不动产，具有一定的保值升值效益，尤其在一线城市的车位，一位难求的情形十分常见，如果没有这个业主优先权条款，容易产生非业主购买或者倒卖车位的现象，最终不利于业主公平享有小区停车权。
（二）未规划为车位但占用公共区域的车位属于业主共有
《民法典》第275条第2款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”规划车位的权属非常容易区分，但很多小区在小区道路、绿化带、屋顶、人防工程等公共区域设置停车位，这些区域显然不是在建筑规划中明确规划为车位的，但实际用于停放汽车，《民法典》将这些占用公共区域的车位权属认定为业主共有。
《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”公共空间设置的停车位所产生的收益，应属于业主所有。一般情况下，全体业主通过业主委员会对该类车位享有管理、决策、收益权。
二、关于停车位权属纠纷的案例分析
（一）黄石市盛平花园小区业主委员会、大冶市晟达房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷2
案号：（2020）鄂02民终1217号
原告（被上诉人）：大冶市晟达房地产开发有限公司
被告（上诉人）：黄石市盛平花园小区业主委员会
第三人：王能伙、程贤彬
主要诉讼请求：（1）判决晟达公司立即腾退被占用的架空层（也称避难层），并恢复架空层的用途原状；（2）判决晟达公司立即腾退1号楼、2号楼顶部共计四处设备间（也称屋顶结构），并恢复原状。
主要案情：盛平花园建有1号楼17层、2号楼32层。其中2号楼首层为架空层，高为2.1米，规划用途为停车位。2014年，2号楼首层架空层被改建为房屋，1号楼和2号楼楼顶亦搭建有房屋。第三人王能伙自认其与第三人程贤彬、石大政、陈绪平是盛平花园项目的建筑商。项目完成后，上述四人在1号楼、2号楼的顶楼搭建房屋，并将2号楼一层架空层改建为住房。房屋建成后由四人占有、使用。
裁判结果：一审驳回诉讼请求，二审维持原判。
审判观点评析：规划车位不属于业主共同所有，车位建成但尚未出售前应属开发商所有。
《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所以本案中的架空层规划为车位，就意味着该区域应通过出售、附赠或出租方式确定权属，而盛平小区业委会没有提出证据证明其权属，自然无权要求开发商恢复原状。实际上车位的权属仍归属于开发商，本案要求恢复原状的适格主体应该是开发商，而不是业主委员会。”
（二）黄冰姁与鑫苑科技服务集团有限公司等物权保护纠纷3
案号：（2020）鲁0112民初8572号
原告：黄冰姁
被告：济南弘柒停车场管理有限公司、鑫苑科技服务集团有限公司
诉讼请求：（1）依法判决济南弘柒公司与鑫苑科技山东分公司签订的设立鑫苑名家外围停车场合同无效；（2）依法责令济南弘柒公司立即拆除违法停车场设施，并判决济南弘柒公司将收取的全部停车费用返还给鑫苑名家业主所有；（3）依法判决济南弘柒公司将违法收取的黄冰姁的停车场管理费及利息全部返还给黄冰姁，鑫苑科技公司、鑫苑科技山东分公司承担连带责任；（4）依法判决鑫苑科技公司及济南弘柒公司向黄冰姁进行书面及口头道歉，并分别向黄冰姁赔偿精神损失各1000元整，如果济南弘柒公司不赔偿，由鑫苑科技公司、鑫苑科技山东分公司承担连带赔偿责任。
主要案情：鑫苑科技山东分公司为济南市天桥区鑫苑名家小区前期物业管理服务单位，2019年8月12日，鑫苑名家物业管理处张贴《关于委托济南弘柒公司进行商铺外围停车场管理的公示》，拟将小区底商外围区域委托济南弘柒公司进行管理。公示期满如各位业主无异议，鑫苑名家物业管理处与济南弘柒公司签订委托合同并向其收取一定费用，收取的费计入小区公共经营收益，专项用于提升小区物业管理品质。2019年9月15日，鑫苑科技山东分公司与济南弘柒公司签订《济南鑫苑名家项目底商停车位管理承包协议》，约定济南弘柒公司承包济南鑫苑名家外围底商车位，承包期限自2019年9月15日至2022年9月14日，合同期限3年。济南弘柒公司按照第一年15元/个·月、第二年25元/个·月、第三年35元/个·月的价格向鑫苑科技山东分公司支付承包费。
黄冰姁是鑫苑名家小区业主。2020年5月18日，黄冰姁在此区域停车，出停车场时，济南弘柒公司以黄冰姁未交纳停车费为由，拒绝让黄冰姁通过其设立的起落杆，双方由此发生争执。
裁判结果：驳回诉讼请求。
审判观点评析：
1.未经业主授权利用公共停车场从事经营活动构成无权处分
根据《物权法》第74条第3款、第76条的规定，案涉停车场系占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；对该区域和场地的管理和使用应由业主共同决定。《民法典》第275条第2款、第278条亦有此规定，并明确了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”应由业主共同决定。鑫苑科技山东分公司作为物业服务人，将案涉业主共有部分对外出租经营的前提条件，一是经业主共同决定该共有部分可以从事经营，二是鑫苑科技山东分公司取得业主的合法授权。从本案事实可知，鑫苑科技山东分公司无论事前或事后均未得到业主的合法授权或追认。鑫苑科技山东分公司与济南弘柒公司签订《济南鑫苑名家项目底商停车位管理承包协议》将案涉区域场地作为停车场对外出租经营属无权处分。济南弘柒公司在签订上述协议时理应审查鑫苑科技山东分公司是否经有效授权，事实上济南弘柒公司未尽到应有的注意义务。另外，虽然鑫苑名家物业管理处张贴《关于委托济南弘柒公司进行商铺外围停车场管理的公示》并明确业主未提出异议则视为同意管理处对外签订承包协议，但该公示行为不构成业主合法授权。因此，《济南鑫苑名家项目底商停车位管理承包协议》对济南鑫苑名家小区的业主不产生法律效力，济南弘柒公司在案涉停车场的经营，没有合法依据，实为无权占有。
2. 擅自出租小区公共停车场的合同不当然无效
《济南鑫苑名家项目底商停车位管理承包协议》的签订虽未获业主的合法授权，但该协议的签订并未违反法律、行政法规的强制性规定，并不当然导致无效。黄冰姁请求确认《济南鑫苑名家项目底商停车位管理承包协议》无效，法院未予支持。因此本案中，《济南鑫苑名家项目底商停车位管理承包协议》为有效合同，但无法继续经营，合同当事方有权依约解除合同或主张相关违约责任。“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”
（三）上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会与上海国宏置业有限公司等物权确认纠纷案4
案号：（2010）沪二中民二（民）终字第728号
原告（上诉人）：上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会
被告（被上诉人）：上海国宏置业有限公司、上海宝鼎投资股份有限公司
诉讼请求：（1）金瓯万国大厦小区的系争屋顶停车场为金瓯万国大厦小区全体业主所有，交由小区物业服务单位统一管理；（2）国宏公司、宝鼎公司共同赔偿平台停车费46,800元。
主要案情：上海市黄浦区凤阳路358弄甲-乙号金瓯万国大厦系国宏公司开发建设之商住房屋，根据建筑规划设计要求，小区开辟四楼裙房机械式屋顶停车（25辆）、地下停车（42辆），商场北面设汽车升降梯兼商场货梯。1996年，国宏公司在前述小区四楼裙房屋顶设置屋顶停车(25辆)并采用两台升降梯的工程经上海市公安局交通警察总队审核同意。1999年12月9日，国宏公司取得了《上海市房地产权证》，前述两台汽车升降梯及机房的权利人登记为国宏公司。2009年6月，金瓯万国业委会与国宏公司就地下车库及屋顶停车场地的权属发生争议。
裁判结果：（1）金瓯万国大厦小区内的裙房屋顶停车场为金瓯万国大厦小区全体业主共有；（2）上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会要求上海国宏置业有限公司、上海宝鼎投资股份有限公司共同赔偿裙房屋顶停车费损失46,800元的诉讼请求，不予支持。
裁判观点评析：在裙房屋顶建造停车场不影响裙房顶楼的公共区域属性
建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。系争屋顶停车场所在的裙房屋顶依法应当归业主共有。对专有部分的界定，应系具有构造上的独立性、利用上的独立性，且能够登记为特定业主所有权的客体。显然，系争屋顶停车场并未同时符合上述标准，不属于专有部分。事实上，该停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，其与屋顶直接紧密地结合为一体，无法脱离屋顶单独存在，此亦是该停车场特殊性的重要表现。国宏公司认为系争屋顶停车场应为其所有，在裙房屋顶这一业主共有结构上设置平面停车场即能形成他人对此停车场的专有权，该抗辩与法理相悖。
三、车位购买、使用、管理和收益的建议
由于《民法典》实施时间尚短，在已审结的停车位权属纠纷的司法案例中尚未出现援引《民法典》相关规定的情况。另外，《民法典》对停车位权属的规定并没有实质突破《物权法》，总体还是按照规划车位和非规划车位来区分权属，对于占用公共空间的停车位所产生的使用、收益和权属问题，也并未作进一步的细化规定，因此《民法典》的施行对于停车位权属纠纷的审判影响不算很大。在《民法典》的新规定基础上，结合此前适用《物权法》的司法判例，可得出如下关于停车位购买、使用、管理、收益的建议，供业主和开发商参考：
1.业主购买车位时应关注建筑规划。业主在购买车位时应通过售楼宣传、小区规划方案了解车位的规划属性，只有规划停车位才能出售并办理不动产登记。实践中有出现购买的车位无法办证的问题，这种情况大多是开发商将非规划车位出售给业主。另外一种情况是开发商将非规划车位通过以租代售的形式出售车位，但这种车位只有使用权而没有所有权，同样存在因占用公共空间而被业主委员会收回独立使用权的风险。
2.开发商、物业公司出租公共停车场时应依法征得业主委员会同意，并定期公示出租收益。实践中物业公司、开发商在运营小区公共停车场时，为了简化手续或逃避监管，未征得业主委员会同意擅自出租公共停车场，或者如本文所述案例，仅仅对委托第三方管理停车场事宜进行公示，均侵犯了业主的合法权益，业主委员会有权主张损害赔偿责任。
3.在房屋顶楼等公共区域改建、加建停车场应慎重考虑成本和收益。实践中常见开发商或其他第三方在小区公共空间改建、加建停车场后进行经营收益。首先，该改建、加建行为如形成相对独立的物理隔离空间，应依法进行报批报建。此外，不管是加建、改建成专门停车位还是在公共空间划线设置临时停车位，还应取得业主委员会的授权，因为改建、加建行为未改变该区域的公共属性，不管是开发商、物业管理单位还是其他第三方不因其加建、改建停车场而取得任何权属或收益权。因此，开发商或其他主体在小区公共区域建设停车场应考虑与业主委员会协商一致共同建设和共享收益。
本文作者：
黄依蓝
律 师
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