老物业不愿退，新物业进不来，该咋办？

　　近日，郑州两个不同居民区的物业的所有权人们都反映了一个问题：老物业或老管理人员未撤，新物业进不来该咋办？
　　○老物业未撤场,新物业进不来
　　12月8日上午，大河报·豫视频记者来到位于郑州市南阳路兴隆铺路附近的清华园居民区。
　　在该居民区，多名物业的所有权人代表带着记者走访了居民区的管理现状和环境。

　　○居民区管理之难
　　郑州另外一个居民区的物业的所有权人也反映了居民区管理难的类似问题。
　　家住郑州市二七区新圃西街18号院（中铁苑）的物业的所有权人反映，该居民区是职工家属院，2004年交房，共9栋楼，500户物业的所有权人。建成后居民区自治，仅有俩人看门。
　　其中就有物业的所有权人反映，他是2010年入住，因居民区管理不到位，环境、消防安全问题等令人担忧。2016年，他实在看不下去，便四处反映投诉该居民区现状。居民区现共有20多名物业的所有权人代表，也纷纷通过各种渠道反映此事。

　　后来，社区介入，开始陆续引进物业，仅今年就曾多次引进物业，但物业始终没能进入。
　　“我们就盼着居民区管理能规范化一些，环境能改善一下。”该居民区有物业的所有权人呼吁。
　　12月9日下午，大河报·豫视频记者来到新圃西街18号院走访发现，上述物业的所有权人反映情况属实。

　　在该居民区院内，就如何管理好居民区的问题，众物业的所有权人纷纷表态。大家一致的意见是，都想让居民区管理好，但如果真要引进物业，需经广大物业的所有权人认可，“选我们认为合适的物业。”
　　而目前，广大物业的所有权人在为两家物业是否值得信任意见分歧，甚至发生争执。
　　还有物业的所有权人认为，目前居民区仅有两名门卫管理整个居民区，不专业，也管理不好。建议还是引进新的物业规范管理。
　　“我们也听到居民区一些物业的所有权人不好的声音。现在心很累。在今年7月下旬之前，我们院子一直很好，没有吵架啥的。”9日，该居民区门卫受访时说，她是2004年退休后便在该居民区干，目前在该居民区干了近18年，“毕竟它是职工家属院，对这个院子有一份亲情在，有感情，不是为了挣钱而挣钱。该院物业管理服务费一直是0.15元，近十年没有涨过，车辆固定停放位是循环的，车辆固定停放位不收费。对于租房户或二手房的，会每月收取50元的车辆固定停放位费，但这笔钱很少。”
　　她介绍，该院物业管理服务费若收齐，共9万出头。而现在物业管理服务费却收不齐，即便把这租房户的车辆固定停放位费补到里边，也不够。因为该院每月支出将近一万。一些物业的所有权人从来没有找她算过账，却不理解她，这让她接受不了。
　　“如果引进物业，我们走可以，但我们问心无愧。我们也会配合社区解决问题。”她说。
　　○居民区管理矛盾如何化解？
　　针对居民区的管理，律师赵钰涛、徐志刚分析认为，物业的所有权人、物业的所有权人委员会、物业服务企业三者之间的关系处理不仅影响到千家万户，还影响基层的安居乐业甚至社会稳定。如果三者之间存在矛盾，通过法律渠道可能会衍生出成百上千个案件，耗费巨大的司法资源。
　　根据《物业管理条例》和《民法典》的相关规定，当地基层政府或者县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当出于化解社会矛盾的目的站出来组织各方进行调解，一方面维护物业的所有权人的利益，另一方面维护物业服务管理公司的正常经营，并做好三者之间的利益平衡，最终达到维护物业的所有权人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境的目的。
　　而针对以上两个居民区的物业引进和管理问题，大河报·豫视频记者分别采访了其所属社区负责人。
　　新圃西街18号院所属的郑州市二七区新圃东街社区负责人受访时说，当前，他们还正在为居民区更好地管理而努力。新圃西街18号院情况复杂，居民区物业的所有权人们意见看法不一，一部分物业的所有权人支持引进物业，一部分物业的所有权人不支持引进，想自治。还有一部分物业的所有权人认为需要先成立业主代表委员会才能引进。这是一个难点。另外就是居民区物业的所有权人们对目前的两位门卫意见大。
　　“我们也做了很多努力。确实不好办。还在努力协调当中。”该社区负责人说，社区的目的和初衷就是想把楼院治理好，谁治理都行，谁能管好就让谁管。
　　而清华园居民区所属的清华园社区负责人受访时也表示，为了居民区更好地管理，她们也做了很多努力，但目前现状，她也深有同感。
　　○如何更好管理居民区是难题
　　郑州市市房屋管理局物业处相关负责人说，物业的所有权人或业主代表委员会要求更换物业的现象也有，但他们接到的情况反映并不多。就居民区事务来说，成立业主代表委员会的愿望是好的，能协助物业和基层政府加强社区治理。但好像业主代表委员会一成立，基本上都会撤走既有物业。居民区的物业管理问题，说实话是众口难调、千奇百怪，很是复杂。现实情况下，很多居民区的物业和物业的所有权人之间的矛盾很尖锐，如何破局？这个问题，其实他们也很困惑。为解决这一矛盾，他们也加强了调研，征求了各方意见，采取了很多措施，如加强对物业服务企业的监管，提高物业的服务质量，加强培训等。
　　该负责人分析，之所以物业的所有权人和物业之间矛盾尖锐，最主要的原因有二：一，物业服务管理公司自身定位不准。物业是服务企业，是为物业的所有权人搞服务的，但很多物业却认为物业是管理者。即便有种管理的意味儿，物业也只能是管事，不能管人。物业把居民区设施设备、环境卫生管好，服务好物业的所有权人即可，而不是让你去管物业的所有权人。如保安就相当于公司的前台，物业的所有权人一进门先接触保安，而有的物业为了节省成本，会聘请一些年龄较大文化素养不高的保安，往门口一站，觉得自己很牛，“让你进你进，不让进，我吵你两句。”包括他自己进居民区也曾遇到过这样的情况，保安说话很难听，这样一来，一下子就让物业和物业的所有权人矛盾对立了起来。二，物业的所有权人对物业的定位不准。物业的所有权人把物业当成了政府，啥事都想让物业管。但物业首先是个企业，以盈利为主。有些事，物业没有执法权，管不了。物业有时也是处于夹缝中，有时也很委屈。比如居民区内的电车管理问题，要求很严，物业天天去检查，但往往物业人员前脚刚走，个别物业的所有权人后脚就继续，根本不听物业的。
　　如何破解物业的所有权人和物业之间的矛盾？居民区内部如何才能减少矛盾更好管理？
　　该负责人说，针对上述问题，他们也曾请教过物业的所有权人、行业专家等，但都没有更好的办法，众说纷纭。这个问题也是他们正在思考和探索的难题。

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