福州万科金域榕郡花园居民区：物业的所有权人分享百万元物业管理服务费“红包”

　　福州新闻网12月10日讯（福州晚报记者 何佳媛/文 林双伟/摄）居民区物业的所有权人按产权面积，分享3元/平方米的居民区共有收益抵扣物业管理服务费，总额逾百万元。9日，记者来到晋安区万科金域榕郡花园居民区，了解百万元物业管理服务费“红包”的来龙去脉。
　　该居民区对共有收益的处置，以及业主代表委员会对居民区的管理方式，值得福州众多居民区借鉴。
　　拿出部分共有收益返还给物业的所有权人
　　百万元物业管理服务费“红包”怎么来的？
　　万科金域榕郡花园居民区动建于2008年，2010年12月25日一期交房，总建筑面积37万平方米，有19栋楼及170栋别墅，共计2775户。2016年，居民区成立第一届业主代表委员会，今年5月选出第二届业主代表委员会。
　　“我们开展工作的第一件事，就是聘请专业的审计人员，对第一届业主代表委员会工作期间的物业服务资金开支、居民区物业的所有权人共有收益情况开展审计。”业主代表委员会主任庄宗荣说，“审计确认结余近318万元，今年上半年又增加了共有收益47万元。我们决定拿出一部分钱返还给居民区物业的所有权人。”
　　业主代表委员会成员经过讨论，觉得发现金红包或购物卡的方式都不够好，提议直接抵扣物业管理服务费。11月20日至27日，居民区召开物业的所有权人大会，就共有收益按房屋产权面积发放等事项进行表决。表决有效权数面积占总投票权数77.82%；参与投票户数占总投票权数81.08%，符合相关法律规定。其中，“共有收益按房屋产权面积发放”事项赞成数为2100户，占比75.68%，符合民法典相关规定。
　　经过公示，12月2日和8日，业主代表委员会分两次，转账逾百万元给居民区物业服务中心，抵扣物业的所有权人物业管理服务费，具体手续由物业服务中心办理。
　　居民区现有物业管理服务费标准为2.68元/平方米，抵扣物业管理服务费标准为3元/平方米，如此一来，每户物业的所有权人都可抵扣1个多月的物业管理服务费支出。
　　管好居民区共有收益需要“三步走”
　　如何管好居民区共有收益？
　　民法典第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用物业的所有权人的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于物业的所有权人共有。也就是说，利用居民区物业的所有权人的共有部分产生的收入就是居民区共有收益。
　　对于福州部分居民区来说，共有收益还比较陌生。而万科金域榕郡花园居民区早在第一届业主代表委员会成立时，就通过合同与物业服务中心约定，居民区共有收益物业和物业的所有权人“三七开”。第二届业主代表委员会成立后，根据最新的法律法规，将居民区共有收益分配修改为物业占29%，物业的所有权人占71%。
　　庄宗荣认为，管好居民区共有收益需要“三步走”。
　　第一，居民区要成立业主代表委员会。根据法律规定，业主代表委员会拥有的居民区共有收益不低于7成。
　　第二，要签订规范的合同，从法律层面把物业提供的各种服务以及共有收益分配等问题都明确下来。
　　第三，要聘请专业的第三方审计人员，收支情况都要明明白白。
　　根据民法典第二百八十三条的规定，抵扣的物业的所有权人物业管理服务费将以产权面积为依据发放，精确到小数点后两位，由物业服务中心逐一发放到物业的所有权人名下并短信提醒。
　　演好业主代表委员会“角色”办好三件事
　　在居民区管理中，业主代表委员会该扮好怎样的“角色”？
　　庄宗荣说：“业主代表委员会主要办好三件事：维护物业的所有权人合法权益、搭建沟通交流平台、监督物业落实合同。”
　　今年10月，居民区房地产开发企业和业主代表委员会共同出资，对居民区进行12项提升改造，即将于本月内完工。记者在居民区里看到，居民区道路拓宽取直，明沟改暗管，44部电梯加装空调并完成轿厢装修。
　　提升改造项目都来自生活中的小细节，却又能大大改善生活质量。
　　家住9号楼的林一丁已在居民区生活了9年。她说：“收到抵扣的物业管理服务费，看到漂亮的电梯、整洁的道路，大家都很满意，业主代表委员会为物业的所有权人办了很多实事。”
　　2016年入住居民区的林生杰说：“我也住过没有业主代表委员会的居民区，觉得这里的业主代表委员会和物业配合很不错。物业服务不到位的地方，物业的所有权人向业主代表委员会反馈以后，业主代表委员会就帮忙协调。物业的所有权人之间有了矛盾，业主代表委员会也会帮助解决，大家生活在一起很和谐。”
　　现在，居民区的物业服务满意度达90%以上，物业管理服务费收缴率达95%以上。
　　下一步，业主代表委员会计划架设摄像头管控高空抛物，改造利用废弃游泳池。“每件事都要合法合规合理，才能让物业的所有权人越住越舒心。”庄宗荣说。

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