深℃丨“中瀛御景模式”可否在银川大力推广？

第1345篇
别人家的业主代表委员会——中瀛御景业主代表委员会，为什么能在两年前就发放百万元的公共收益？
别人家的居民区物业的所有权人，怎么就能收到传说中的大红包？
为什么我们就没有？中瀛御景业主代表委员会的管理模式，是否可以大力推广？
今天的这篇稿子，由北京市泽元（银川）律师事务所律师李泽旭撰写，力图通过法律的角度，为大家带来更为专业的分析。

　　

1

首先需要科普一下。人们日常生活中，往往把“物业”与“物业服务企业”相混淆了。
物业，指的是建筑物，物业的所有权人，意思是物业的主人，即建筑物的主人。而人们日常所称的“物业”，实际上指的是物业服务企业，即为物业（建筑物）提供服务的企业。由此可以看出，物业的所有权人与物业服务企业之间的关系为购买服务与提供服务的关系，这种服务称为“物业服务”。
猛将兄在之前所发的《稿件》一文中提到，中瀛御景居民区物业的所有权人委员会于2019年底时将101万元的公共收益按产权面积分发给了物业的所有权人，每平米5.12元。这里的“公共收益”指的是停车场（车辆固定停放位）的停车收入和居民区电梯间的广告收入。
先来看分发公共收益的法律依据。
居民区内的停车场（车辆固定停放位、车辆停放库）的权属问题相对比较复杂。有国家所有的如人防工程，有物业的所有权人单独所有的，也有物业的所有权人共有的。为了简化，本文所称停车场（车辆固定停放位）仅包含物业的所有权人共有产权的停车场（位）。
《民法典》第二百七十五条第二款：
　　

占用物业的所有权人共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车辆固定停放位，属于物业的所有权人共有。电梯属于建筑物的配套设施，建筑物为物业的所有权人所有，则电梯亦为物业的所有权人所共有。

停车场（位）、电梯在民法理论上称之为原物，其所产生的收益称为孳息，原物为物业的所有权人共有，孳息理应为物业的所有权人所共有。
《民法典》第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用物业的所有权人的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于物业的所有权人共有。
　　

2

我国的绝大多数的居民居民区都存在停车场（位）、电梯产生的公共收益。但相信绝大多数物业的所有权人，从来没有见过自家居民区的公共收益。而这些收益，都进入了物业服务企业的口袋了。
在2019年的春夏之交，银川市有两个居民居民区的物业的所有权人委员会先后起诉物业服务企物业的所有权人张居民区内停放车辆费、电梯广告费等公共收益的案件。
其中一起案件的结果是因为物业的所有权人委员会没有做司法会计鉴定而败诉。另外一起案件的结果笔者不知情。但是，这种破天荒的案件若胜诉了，没啥悬念会成为各大媒体的头版头条。
猛将兄的文章中提到，中瀛御景业主代表委员会在给物业的所有权人发放公共收益的时候，迎来了银川市物业服务中心的问责：
　　

中瀛御景业主代表委员会发钱的举动，存在着各种各样的问题。比如，登记本上没有全部物业的所有权人的签名；没有向兴庆区物业办和辖区街道、社区书面进行请示；没有得到上级管理部门的批准。

在笔者看来，银川市物业服务中心的诘问是没有道理的。
行政法的基本原则是法无授权即禁止，哪条法律授权哪个“上级部门”可以用“批准”的方式干预物业的所有权人处分自己民事权利的权利呢？按照银川市物业服务中心的思维逻辑，是不是老百姓在物业（建筑物）内吃米饭还是面条都还要得到上级管理部门的批准呢？
猛将兄文章中还提到“2020年10月，银川市住建局发布了《关于加强住宅居民区公共收益管理的指导意见（征求意见稿）》，其中明确提到——物业的所有权人大会不得决定向物业的所有权人分配公共收益资金。”
这样的规定违反《立法法》。
《立法法》第八条提到——
　　

下列事项只能制定法律： …… (八)民事基本制度……

用句通俗的话来讲，涉及到物业的所有权人及物业的所有权人大会处分自身民事权利的基本制度只能由全国人大及其常委会来制定，就是国务院想制定这样的规定，也得先得到全国人大及其常委会的授权后才能制定。
　　

3

为什么，原本属于物业的所有权人的公共收益，却很难归属于物业的所有权人？
需要注意的是，公共收益属于物业的所有权人共有，而并非属于某个物业的所有权人单独所有。
因此，单个物业的所有权人或部分物业的所有权人是无法向物业服务企物业的所有权人张公共收益的。这就需要由物业的所有权人委员会代表全体物业的所有权人向物业服务企物业的所有权人张权利。而且，处分公共收益属于是《物权法》所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，更是得需要召开物业的所有权人大会经表决通过后方可处分该公共收益。
物业的所有权人委员会是否能取得公共收益的核心因素，则是物业管理服务费的多与寡。
银川市的居民居民区的物业服务费最低的仅有0.3元左右，最高的有1.8元至2.0元左右，两者相差六、七倍之巨。
收费低的往往都是一些老旧居民区，这些居民区建成至今少则十来年，多则三十多年了。
0.8元以下的物业服务费在当时看来一点都不低，但时过境迁，相对应的物业服务企业的各种成本也都翻了不止一番了。
如果是在没有停放车辆费等公共收益的前提下，仅仅是物业服务费，能否满足物业服务企业为物业的所有权人提供物业服务的成本要求呢？
不同的物业服务企业所提供的服务质量大相径庭，且不同居民居民区的实际情况也不尽相同，所以物业服务成本的差异也相当巨大。
本文前面所提到的业主代表委员会起诉物业服务企物业的所有权人张公共收益的诉讼案件，之所以需要司法会计鉴定就在这里。
司法会计鉴定的作用在于要计算出该居民区物业服务的成本是多少，还要给予物业服务企业合理的利润。如果物业服务的成本加合理利润的金额超过了物业的所有权人所缴纳的物业服务费的话，则高出部分要从公共收益金当中予以弥补，再有剩余的归物业的所有权人所有。
需要注意的是，这里是合理的利润，不是超额的利润，也不是微薄的利润。法律的天平既要保护物业的所有权人的合法权利，还要保护物业服务企业的合法利益。
　　

4

“中瀛御景模式”能否推广有两个核心前提。
第一，具有德才兼备的物业的所有权人委员会核心成员。
所谓“德”，指的是愿意献身于公益，真正愿意无私的为居民区全体物业的所有权人的利益去服务的人。所谓“才”，指的是具有很强的组织领导能力，能够将全体物业的所有权人的心凝聚在一起的人。召开物业的所有权人大会，将这样德才兼备的人选举出来并成立物业的所有权人委员会。
第二，居民区的物业服务费，能够支持该模式。
如果居民区的物业服务费用本来就比较偏低，再向物业服务企业索要公共收益，其结果必然就是物业服务企业亏本，从而没有哪个物业服务企业愿意为该居民区提供物业服务了。
这样的居民区建议在物业服务合同当中明确将公共收益给予物业服务企业，但要求其提高物业服务质量。比如要求增加保安，增加摄像头，增加公共部位打扫卫生及清理垃圾的频次等，老旧居民区还可以要求物业服务企业加大对共有部位的维修改善力度等。
物业服务费处于中等水平的居民居民区，该模式是否能够行得通不太好判断。可以聘请会计师事务所对居民区物业服务的各项支出进行审计，也可以在物业的所有权人中找出懂会计且愿意为大家服务的人员与物业服务企业对账，从而确定“中瀛御景模式”的可行性。
物业服务费偏高的居民居民区，尤其是那些服务质量还比较差的物业服务企业，可借鉴效仿“中瀛御景模式”，维护自身合法权益。
　　

5

建议中瀛御景居民区物业的所有权人及正准备效仿“中瀛御景模式”的其他居民区物业的所有权人，加强对物业服务企业的监督，避免物业服务企业为了追求自身经济利益而降低对物业的服务质量。
最后，中瀛御景居民区物业的所有权人委员会的壮举，确确实实是推动了银川法治的进步，同时也促进了物业服务行业的进步与发展。
也希望更多的专业人士、行物业的所有权人管部门，通过研究和探讨中瀛御景模式，将优秀案例大力推广，而非刻意打压。
让星星之火燎原，而非一脚踩灭，还要吐一口唾沫。
毕竟这是一次很好的普法机会，让大家重视自己的权益，让大家争取自己的利益。
与民而言，好事一桩；与政府而言，好事一桩！

中瀛御景业主代表委员会的模式
就是典型的物业的所有权人为自己争取权益的典范


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