来源：江西日报-江西新闻客户端
整洁的居民区环境。摄影丨江西日报记者蔡颖辉
居民区内车辆停放有序。摄影丨江西日报记者蔡颖辉
居民出入居民区。摄影丨江西日报记者蔡颖辉江西新闻客户端讯（江西日报记者蔡颖辉）南昌市西湖区南站街道因辖区内包括南昌火车站而得名。作为南昌的城市窗口之一，见证了城市日新月异的发展与繁荣，但位于站前路以南的南铁生活区，曾是市民眼中破旧、落后、逼仄、杂乱的开放式居民区。2019年，西湖区大力度推进老旧居民区改造，累计投入1.5亿元，对以铁路二村为中心的南铁生活区的硬件环境进行改造，让这个居住着近2万人的家园换上了新装。俗话说“三分建、七分管”，如果后续管理不跟上，新改造的居民区很快就会回到过去杂乱、破旧的老样子。如何让从来没有交过物业管理服务费的居民接受购买物业服务的观念？引入的物业服务又能否让居民满意？为了做好老旧居民区改造的后半篇文章，南站街道以铁路二村为试点，独创“红色准物业”服务模式，破解社区治理难题，并延伸出“老铁食堂”、社区居家养老服务中心、“党群服务365”等百姓家门口的网红服务品牌，打通了服务居民的“最后一百米”。老旧居民区环境的变化，让居民自己提出要有物业服务两年前的铁路二村还是设施老旧、生活环境差的老居民区。“十三五”期间，西湖区共投入8.27亿元，完成66个老旧居民区改造，惠及3.81万户群众，铁路二村就是其中之一。为实现居民区改造共建、共管、共评、共享，南站街道和社区工作人员逐户上门倾听诉求、征求建议，确定改造方案，维修损坏建筑，完善生活配套设施。昔日的老旧居民区悄然蜕变，居民区内环境好了、设施全了、功能多了，住户有了实实在在的获得感和安全感。“升级硬件设施只是老旧居民区改造的开端，后期运营管理和软服务一定要跟上，才能让社区真正成为居民的‘幸福港湾’。”南站街道党工委书记廖小兵介绍说，铁路二村居民区总户数1269户，居民区居民大多是中国铁路南昌局集团有限公司退休职工，以前的居民区内公共服务都是由企业包揽，居民从来没有交钱购买物业服务的概念。“怎么让居民接受缴纳物业服务费的观念？引进什么样的物业才会为居民所接受？我们当时动了很多脑筋。”改造完成后，街道请来专业物业服务管理公司公司对居民区服务收费进行测算，收费标准要达到每平方米1元物业服务管理公司才能保本，而这个收费标准绝大多数居民都表示不能接受。聘用市场化物业服务管理公司来管理，价格偏高居民接受不了，采取居民自治的办法又缺乏可持续性。南站街道决定先从居民观念的改变做起，让居民们认识到物业管理的重要性。2019年12月底居民区改造结束后，铁路二村在这之后的5个月时间只有基本的保洁服务。门口道闸高高打起，人、车随便进；就一个保洁员打扫卫生，这边扫完，那边早又脏了；道路是硬化了，但车辆到处停放，绿化带都被车子压坏了……看着刚变漂亮的居民区成了这个样子，居民们自己都坐不住了。“看着整洁的居民区因无人管理又慢慢变回脏乱差的样子，心里不好受。”铁路二村业主代表委员会负责人刘健说，许多居民认识到了物业管理的重要性，主动找到社区居民委员会和居民区业主代表委员会，表达了需要对居民区加强管理的意见，只是希望价格不要太高。保安保洁保序“三保”服务，让居民区居民服了物业管理“居民现在愿意接受物业管理服务了，剩下的就是服务标准和价格问题。”廖小兵告诉记者，经过街道集体研究，最终确定以街道牵头，成立社区公共服务中心非营利性的社会组织，主要承接保安、保洁、保序等基本公共服务，实行准物业管理模式，走一条既没有市场化，也不是居民自治的中间道路。服务中心采用“党建引领、多方共治、民主协商、民主监督”的形式，发挥社区、物业的所有权人委员会、公共服务中心“三驾马车”的最大效能。服务中心成立后，与物业的所有权人委员会一起采用走家串户，电话、微信等多种方式，广泛征求居民意见，并结合居民区的实际情况，多次与社区居民委员会主任、物业的所有权人委员会成员、居民代表进行开会协调，最终制定出远低于市场价格的物业收费标准（保洁费每户20元/月、本居民区物业的所有权人车辆管理费每辆80元/月），保障其平价物业的公益属性。经过前期筹备，南站街道社区公共服务中心于2020年5月正式实施收费管理，虽然经过前期调研，定下保洁费每户20元/月，但真正到了收钱的时候，却是非常困难。“服务中心每天接待大量居民投诉来访，每天办公场所里都是人声鼎沸，有的说准物业收费过高，有的提出的诉求超出服务范围，有的甚至言语攻击工作人员，也有居民要求服务中心撤出居民区。”公共服务中心主任黄俊对记者说，针对居民的不理解，服务中心工作人员向每一位来访的居民耐心细致地宣传解释，给居民分析老旧居民区改造后管理的必要性，通过提供保安、保洁、保序的基础服务，可以为居民区营造良好的生活环境。对待居民的疑虑，社区公共服务中心从“三保”工作细化管理入手，建立健全门岗保安的工作细则，严格落实岗亭保安人员24小时值守，注重岗亭保安人员的技能培训以及窗口服务意识。在此期间，居民区保洁人员实行每天8小时的动态保洁工作，每月3次的楼道清扫，每日早晚各一次的垃圾清运，每日垃圾桶的清洗和擦拭。保序人员每天8小时的动态路面巡逻，有效制止了流动摊贩进入居民区和车辆不规范停放现象。针对居住在居民区的居民，服务中心还推出了停车亲情探亲卡的服务项目，每户每月免费领取四张，形成让子女多回家看看父母的良好氛围，得到居民的一致好评。“每月每户20元保洁费，汽车停放车辆费每月每辆80元，就让我们居民区有人管了，整个环境还维持得干净、整洁。”铁路二村居民冯兵说，有了物业管理后住得更安全舒心了！这钱花得值！通过公共服务中心团队的齐心协力和不懈努力，中心的各项工作已经得到大部分物业的所有权人的认可，居民也比较能接受这种低消费的管理模式，目前铁路二村的物业收费率已经达到92%（其中60%以上的居民都是按年缴费）。“现在的铁路二村居民区可以靠收取的管理费维持工作人员和其他用于居民区惠民项目的基本开支，居民区内的环境卫生和车辆停放秩序也维持在比较好的水平。”黄俊笑着说，公共服务中心这种半官方的“红色准物业”模式取得成效，并已经逐步在辖区内其他居民区推广。三种方式优劣已现，引进市场化物业服务管理公司企业是最终出路“以前没有物业服务，居民区内的保洁都是由街道兜底，仅铁路二村这个居民区每年保洁费用就要20万元。”廖小兵说，实施准物业管理后，政府兜底的经费可以节省下来为居民办更多的实事，“不仅节省了经费，公共服务中心对居民区进行管理后，社区居民委员会干部相应地摆脱了居民区物业管理方面的繁杂工作，把更多的精力放到为居民服务，解决居民遇到的问题上来，社区干部工作更用心，提供的服务更优质。”随着“红色准物业”的扎根发芽，铁路二村已然成为居民眼中“干净、整洁、平安、和谐”的美好家园。为了惠及更多居民，“红色准物业”模式已在南铁生活区共4个社区推广，推动街道社区治理与服务创新工作再上新的台阶。目前，周边的几个居民区也纳入了南站街道社区公共服务中心的管理范畴，服务中心与铁路三村居民区、铁路七村居民区、解放西路4号居民区业主代表委员会都签订了服务委托合同。“西湖区老旧居民区的物业管理有三种方式，分别为：市场化物业管理、居民自治物业管理和南站街道的社区公共服务中心的准物业管理模式。目前来看，公共服务中心的物业管理模式既让社区减负，使社区干部从烦琐的城市管理工作中解脱出来，又能解决居民自治难、持续运转难的问题，从前期试点到逐步推开，连线成片，有效降低了物业管理成本。”西湖区政府相关负责人表示，为进一步提升老旧居民区综合治理水平，目前西湖区已经在西湖街道推广社区公共服务中心这种半官方化的管理模式，先让居民区物业的所有权人逐步接受低收费标准的准物业服务，逐渐培育物业消费意识，然后再根据居民区的实际情况和居民意愿引进市场化物业管理企业。同时，区市房屋管理局下属国有性质的物业服务管理公司正尝试与市场化品牌公司合作，探索合资方式，不断提高物业管理水平，选取条件成熟的老旧居民区进驻试点。“从物业行业市场主体层面来说，物业服务管理公司要想啃下老旧居民区这块‘蛋糕’，必须坚持连线成片，组团管理，着力实现物业管理规模化，降低运营成本。同时拓宽营收渠道，在充电桩设置、居民区便民服务、社区邻里中心服务等方面开发增值服务，培育新的盈利增长点，并积极依靠优质服务争取政府奖补资金。最终老旧居民区改造后续的物业管理模式中政府兜底和补贴逐渐退出，进而全面实施市场化物业管理，这是更加长效常态的选择。”编辑：吴璠复审：陈晖审签：邱虎监制：吴志刚本文来自【江西日报-江西新闻客户端】，仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。ID：jrtt
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