FANGDONG
临近年底，入室盗窃又到了高发期，据都市报道11月22日节目内容显示，郑州天伦锦城居民区近期多户居民家中被盗金银首饰，多家物业的所有权人楼道墙面出现小偷踩点标记，且监控有盲点，被盗物业的所有权人指责居民区物业失职，连最基本的安全保障都做不好。
前不久，郑州圣菲城居民区某单元电梯因日常维护不到位，出现安全事故……
在郑州，家中被盗、电梯故障、电动车上楼充电引发火情等安全事故，总是常聊常新。
除此之外，居民区景观维护、日常保洁、设施应急维修等一系列事关基本居住幸福感的方面，不同居民区、不同物业服务管理公司之间的差距也天壤地别。
2021年郑州被暴雨及疫情反复折磨，更凸显出一个好物业的重要性。今年郑州各居民区物业表现如何，谁是既经受住了涝疫大考、又在平时一贯优秀的那个？
我们探访及了解了郑州200+居民区，经筛选，评选出今年表现优秀的物业服务管理公司，供大家参考。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆
01
房东评2021年郑州A+级物业（4家）
永威物业（综合评级：A+）
涝疫应急：720暴雨，不管是安全平稳度过的北龙湖永威上和院，还是位于郑东低洼处有惊无险的永威森林花园，还是西区的永威西郡、南区的永威城，物业服务管理公司以领导带头，全员值守防汛一线，永威物业所服务的居民区，全都经受住了暴雨的考验。
2020年疫情防控期间，永威物业在保证疫情防控不漏一人的前提下提供的人性化服务就深受物业的所有权人认可；2021年8月、11月分别进行的8轮全民核酸检测中，永威物业的防护措施、人性化服务也都是行业标杆。
日常服务：在高端居民区永威上和院，陌生人进居民区的可能性为零，即便是客人到访，门岗工作人员也会要求客人与物业的所有权人联系，由物业的所有权人报与楼管、楼管通知门岗后，再进行必要的访客信息登记后，才能进入居民区。
物业的所有权人评价：凡事随叫随到，任何问题物业都有回复和反馈，物业人员个个敬业爱岗，常给物业的所有权人带来温暖与关怀。
房东点评：在永威，有一个要求比精细化重要十万倍，那就是物业的所有权人的安全。永威物业是郑州为数不多的对二手房价带来明显溢价的物业，物业人员也相对更稳定，作为标杆毫无争议。
普罗物业（综合评级：A+）
涝疫应急：近1800亩的超级大盘普罗旺世虽已建成有些年头，但前期建设时不逊于现在海绵城市概念的超前设计，让其在暴雨中安然无恙；地势最低的普罗理想国，在整个中牟全面淹水下全身而退，受影响程度微乎其微；无论龙之梦东苑西苑，还是银河丹堤的物业的所有权人们，都见识了暴雨的残酷和物业人员的全力以赴，普罗物业服务的居民区均未出现内涝。
这样的应急处置能力和态度，在疫情防控期间则更加得心应手，日常人员出入管理及核酸检测期间的温情服务，让每一位普罗物业的所有权人都充满了安全感。
日常服务：姑且不提普罗理想国、龙之梦、银河丹堤这类优质服务名声在外的居民区，哪怕是早期的普罗旺世项目，物业的所有权人们也是赞誉有加。实地探访普罗旺世波特兰组团，内部环境的维护及日常管理都可圈可点。
物业的所有权人评价：以往大家认可为优秀的普罗物业，通过这次暴雨的洗礼和考验，我们认为它完全可以称之为郑州顶级的金牌物业，而且当之无愧。
房东点评：普罗的企业领导人，有着超前的视野，对物业服务的认知、格局、细节之高，远超郑州物业服务的平均水平。以致于所有居民区在物业服务上均出类拔萃，尤其社区运营已炉火纯青，遍数郑州无人能及。
楷林物业（综合评级：A+）
涝疫应急：不管是720暴雨还是近两年的疫情防控，楷林旗下的所有写字楼项目无一出现问题，这就楷林之所以成为郑州高端写字楼建造及运营专家的最好证明。
日常服务：不同于住宅居民区，写字楼物业服务面对的不止是物业的所有权人，还要悉心服务十倍、百倍于物业的所有权人数量的员工和客户，对物业服务的要求更高更细。全球四大会计师事务所、80%入郑的外来房企，都将河南总部择址楷林旗下的写字楼，就是对楷林物业的最好褒奖。
房东点评：楷林——高端写字楼专家，依靠的不止建筑形制，更依赖优质的物业服务，在郑州商务物业领域，楷林如果谦虚说自己是第二，第一则无人敢应。
邦友邦物业：金领九如意
（综合评级：A+）
涝疫应急：暴雨未淹，疫情服务细致周到，源自于邦友邦物业平时就极其重视应急演练。2021年6月进行的夏季暴雨应急演练，让其处置720暴雨时得心应手，居民区完全未受影响；2021年11月又进行了冬季消防大演练，都在为任何可能发生的意外做好万全准备。这点值得学习。
日常服务：北龙湖豪宅里，金领九如意可能不是最贵的、也不是最豪的，但绝对是物业日常维护最好的。
物业的所有权人评价：五星级酒店级的服务水准，物业人员个个敬业爱岗，跟物业的人打交道，能感觉每个人都对自己的工作充满自豪。
房东点评：邦友邦物业服务的社区很少，但在金领九如意这一个项目上的出彩，可谓大隐隐于市、上场即巅峰。这是郑州2021年度最让人惊喜的物业服务管理公司。
02
房东评2021年郑州本土A级物业（6家）
以房东俱乐会评价标准，成为A级物业服务管理公司，至少要在涝疫期间表现优秀，以下本土优秀物业服务管理公司均做得不错，相关情况不再赘述。
老管家物业：海马公园（综合评级：A）
海马公园作为郑州现象级楼盘，其居住舒适度和升值潜力一直都被郑州人认可，这离不开其产品本身的定位和地段优势，但一个居民区可以持续增值，物业服务的软实力才是最关键的。我们所探访的海马公园三期，就表现得可圈可点：
居民区出入口人车分流、机非分离，地面充电雨棚与居民区内部有硬隔离，地库有电动车停放区；
地下三层车辆停放库，内部整洁度可用一尘不染形容，还设计有大面积地下日光中庭，归家感受极佳；
内部景观维护较好，乔木比例高，观感与体感舒适度较高。但因居民区内部住户众多，人口密度大，个别区域的地面整洁度有待提高。
物业的所有权人评价：凡事随叫随到，任何问题物业都有回复和反馈，物业人员个个敬业爱岗，常给物业的所有权人带来温暖与关怀。
房东点评：海马的物业服务水平也在随着产品提升不断提升，未来北龙湖青风院子交付后，物业水平一定也会再度提升一个高度。
正弘物业（综合评级：A）
涝疫应急：正弘物业在720暴雨中损失惨重，正弘城地下车辆停放库进水严重、蓝堡湾车辆停放库进水，一度成为郑州暴雨灾害之重的注脚，但就事论事，在面对地势低、灾情重的情况下，正弘城及时疏散人群、蓝堡湾物业人员第一时间通知物业的所有权人挪车等应急响应速度，还是最大程度地避免了更大损失。
疫情防控期间，正弘物业的用心程度就颇让人放心，门岗人员管控、内部环境消杀、食蔬代买代送等环节，均执行得无可挑剔。
日常服务：以房龄10多年的蓝堡湾一期为例，虽建成时间较长，但走进居民区内部，门禁系统运行秩序、景观园林维护水准、内部环境整洁程度，均不亚于同价位的新建居民区。
物业的所有权人评价：物业人员服务热情，办事利索，二手房价比当初买时涨了4倍，虽然社区运营稍显一般，但对居住舒适度影响不大，相对于1块多的物业管理服务费来说，物超所值。
房东点评：正弘物业服务高端客户经验丰富，从正弘国际名店到正弘城、从迎宾路附近别墅到北龙湖豪宅，持续帮助正弘物业精进服务水平，让正弘物业服务的旗下居民区二手房价格通常稳中有升，物业的所有权人们既得舒适又能赚钱。
康桥悦生活（综合评级：A）
在康桥众多项目中，我们以中间档产品康桥郎城为例，进行了实地探访，总体来看表现优秀。
门岗管理有瑕疵，居民区入口人员进入不多时，门卫会主动询问并要求登记到访信息，人一多就顾不过来，物业的所有权人刷卡进入时，可跟随进入。
内部景观维护较好，路面整洁；一层及地下单元门安防系统运行正常，无法随意进入。
居民区内部完全人车分流，地下车辆停放库明亮美观、楼栋指示明显，电动车停放区与机动车停放区、电梯间均有硬隔离，规避了电动车上楼的可能性。
日常巡查及保洁清扫到位，各楼栋均有记录表，签到及时。
物业的所有权人评价：物业不错，景观和公共设施维护较好，垃圾清理特别快，大爱人车分流，但楼管换的有点勤。
房东点评：康桥物业改名康桥悦生活后，对物业服务的理解也越来越通透，近年社区营造方面表现突出，但基于庞大的物业的所有权人群体，难免出现瑕疵，个别项目在暴雨期间失守，好在处理及时，总体来说对得起物业的所有权人们交的物业管理服务费。
和谐金牌物业：金沙湖高尔夫观邸
（综合评级：A）
和谐金牌物业在郑州最著名的项目是金沙湖高尔夫官邸，和谐金牌物业在今年最高光的时刻是720暴雨应急。
物业工作人员在地下车辆停放库入口用站人墙的方式抵御洪水的画面，绝对有资格入选郑州2021年十大感动瞬间。他们的坚守，让金沙湖的物业的所有权人们最大程度地避免了财产损失。
而这样的感人画面，其实在和谐金牌物业的日常服务中随处可见，疫情期间上门为物业的所有权人服务的楼管，一天步行3万步巡视居民区安全的保安，一天24小时待命处理设备故障的维修工，在金沙湖，这些场景再平常不过。
房东点评：金沙湖有时给人感觉很低调，但金沙湖的物业服务，却从来不含糊。
亚新物业（综合评级：A）
无论是在北龙湖的茉莉公馆、还是滨河新区的海棠公馆、亦或是象湖的紫藤公馆，从入市到交付，亚新这几年总是给郑州带来惊艳作品。
产品力不断提升时，亚新在物业服务上也下了不少功夫。依托亚新物业和亚新会两大体系，亚新在物业服务上的特点是事无巨细，从小处着眼，给物业的所有权人提供温情关怀。
“七彩芯”智慧社区，严守家园安全防线；零接触归家系统，让物业的所有权人们在疫情期间安全感倍增；8月疫情防控期，物业员工变身快递员、磨刀师傅为物业的所有权人提供力所能及的服务，还特意请来理发师到居民区为物业的所有权人理发。
也许亚新物业还有需要精进的地方，但历经24年稳健成长的亚新，依然值得同行学习。
物业的所有权人评价：我从亚新的美好系买到公馆系，对亚新的物业服务还是很满意的。
房东点评：亚新从推出公馆之后，物业服务也上了新台阶，随着近年的交付入住，物业口碑与日俱增，虽今年暴雨期间有公馆系项目车辆停放库泡水，影响了综合评价，但总体是值这个物业管理服务费的。
绿都物业：绿都澜湾（综合评级：A）
绿都澜湾被誉为管南神盘，除了配套优质、前期性价比极高，也离不开物业服务的品质在线。
以绿都澜湾桂园为例，其物业服务在硬件设施并不出彩的情况下，依然做到了应有的品质感：
居民区地面人车分流，但非机动车入地库仍要从地面进入各楼栋停放区，物业在非机动车通道和居民区休闲空间设置了硬隔离，整体秩序良好；
居民区景观以大面积草坪为主，乔木栽植比例较低，但日常维护到位，观感不错；
单元入户大堂及地下车辆停放库环境整洁，楼梯间保洁及时，连廊设有隔离网，整洁度和安全性都很好。
房东点评：绿都物业前期口碑并不出彩，但自绿都紫荆华庭到绿都澜湾，今年正在努力提升物业服务质量，同时，一些好的措施也在向旗下其他居民区释放，再加上今年的涝疫考验绿都物业整体表现不错，值得鼓励。
03
房东评2021年外来A级物业（6家）
龙湖物业（综合评级：A）
龙湖物业目前只有位于南龙湖的龙湖天宸原著交付入住，作为龙湖入郑的第一个项目，龙湖物业绝对撑起了龙湖品质的大旗。
居民区内部人车分流、机非分流，门岗对访客查验详细认真，秩序感极高；
内部景观不止维护到位，且极度惊艳。进入冬季，居民区内部树木绿意盎然，所有道路一尘不染，主入口水景有水，仅这3点，就足以吊打郑州大部分居民区；
楼栋内部保洁效果极佳，楼层连廊为全封闭式，安全性高；
地下车辆停放库精致整洁，单元入口有门禁系统。
房东点评：龙湖首个项目交付，让人见识了龙湖的品质确实不是吹的。
融创物业（综合评级：A）
如果融创在郑州只有融创中原壹号院一个项目，那融创物业一定是行业标杆。北龙湖豪宅中景观维护数一数二的居民区，拥有郑州运营最好的高端物业的所有权人会所，都是极大的加分项。
但除了中原壹号院，融创还有不少刚需定位的居民区，稀释了部分标杆价值。不过即便如此，融创开发的各居民区中，物业服务整体表现依旧是行业中上标准。
以今年交付的融创中原大观为例，虽然居民区住宅体量不大，但物业服务在精细化上的呈现同样出色。
居民区内部景观园林维护到位，保洁清扫及时，在地下车辆停放库、楼梯间等无法看到的地方，同样具备高标准的维护水平。
房东点评：融创项目有两个特色，其一是外立面亮眼，再就是物业服务质量较高，虽然不够处处精细，但处处都体现着标准化复制带来的稳定性品质。
万科物业（综合评级：A）
以早期万科城和最近交付的万科江山府为例：
万科城门岗制度执行严瑾，对每一个访客都会详细登记并要求联系物业的所有权人确认，与北龙湖诸多项目看齐。我们谎称以物业的所有权人、物业的所有权人亲戚、物业的所有权人朋友等身份测试其中三个楼院，均因信息不一致或联系不到物业的所有权人被拒之门外。
实地探访万科江山府，则让人感受到万科物业的品质与用心：居民区内部景观精致、清扫维护到位，目前处在物业的所有权人收房装修期间，物业服务管理公司对物业的所有权人响应及时。
物业的所有权人评价：万科城某物业的所有权人表示，居民区安防非常好，物业处理问题的态度也好，但现在时间一长，个别楼栋公共设施开始有损坏，虽然物业响应很快、处理及时，但总归不算十全十美。
房东点评：万科入郑，第一个尝试造大社区、第一个全面推动精装修交房，对郑州房地产市场的发展起到了提携作用，物业服务理念也是如此。以万科全国头部房企佼佼者的经验和水准，把物业服务做好不难。
中海物业：中海锦苑（综合评级：A）
中海在郑州项目众多，尤其近两年，深耕郑州、拿地不断，但大多尚未交付，看中海物业，交付五年多的中海锦苑最合适。
实地探访之后，中海锦苑的物业服务水准给人印象不错：
中海锦苑有南北两个出入口，我们分别开车进南门、步行进北门，均被要求登记到访信息；
居民区为高层+洋房格局，人车分流，各区域景观绿化都维护出色，日常保洁也很到位；
单元门门禁有瑕疵，洋房楼栋大门均紧闭，需刷卡进入。高层单元门个别有敞开现象，地下车辆停放库单元入口则多数可随意进出。
物业的所有权人评价：物业人员服务态度好，楼管好找，故障保修及时，总的来说很满意。
房东点评：中海这样的央企+头部房企，物业服务上规程细致、清晰，考核标准完备，物业服务的执行力一般都没什么问题。
保利物业（综合评级：A）
以高新区保利文化广场为例：
保安服务意识强，对无人脸识别及门禁卡的人员，会询问是否是物业的所有权人及具体房号，只要报出房号，便主动帮“物业的所有权人”刷卡；单元门安防设施到位，需刷卡进入；
内部景观效果清新大气，草坪面积稍多，且色彩泛黄，想必成本不高；居民区地面洁净无尘，看得出打扫频率较高；大部分楼栋一层均有架空层设计，内部设施清洁及时；
地下车辆停放库地面整洁，居民区内部完全人车分流，电动车要从专用通道进出居民区地库。
物业的所有权人评价：物业服务感觉不错，最好的地方是居民区里干净整洁，楼管都比较负责，物业的所有权人群里响应迅速，但入住不到一年，楼管已经换了三个。
房东点评：保利居住的房屋不算拔尖，保利物业也不算拔尖，但在2021年涝疫应急中表现不错，日常服务也在中上游水平，符合实力央企应有水准。
金地物业：金地铂悦（综合评级：A）
以金地在主城航海路上的金地铂悦为例，居民区体量虽小，但物业服务非常用心。
居民区内完全人车分流，非机动车有专门的停放区；
居民区景观维护优异，在探访过程中，面积不大的居民区内部，能见到数个保洁人员随时在清扫地面、擦拭公共器材；
单元门门禁系统设施完备，安全感有保障；地下车辆停放库整洁明亮，整洁度不次单元入户大堂；地下机房设施维护到位且有公示；
楼梯间整洁明快，外开窗均有金属链锁限位装置，安全性佳。比较特色的是洋房楼顶放置有一圈种植箱供物业的所有权人使用，观感及实用性均大大提升。
物业的所有权人评价：一位在居民区健身器材区锻炼的大爷说：“比老家可好到天上了，我来郑州带孙子，也没见过别家居民区啥样，但是老是见街道、区里的领导来参观检查，那肯定差不了。”
房东点评：金地入郑之路不算太顺，主城已交付项目只有面积不大且为三角形的金地铂悦，地块是青铜，金地却将金地物业先进的管理经验带进了郑州，做出了王者气质。
04
2021年有待提高的物业
外来品牌物业服务管理公司：碧桂园物业
全国头部房企的实力和长期积累的物业服务经验，让碧桂园物业在郑州的服务项目整体表现良好。
以主城交付项目碧桂园天誉和碧桂园天悦为例，居民区门岗查验、人车分流、景观维护、日常保洁，该有的都有，该做的都做，整体看着没啥毛病。
但问题是不能细看，比如地库卫生较差、地库入户处设计简陋且门禁系统形同虚设，居民区地面可见多处破损。
这也是碧桂园物业服务的居民区面临的共同问题：说差不差，但看不出持续提升服务水平的意愿。
今年11月初郑州第二轮疫情在荥阳洞林湖片区集中出现，其中郑州碧桂园居民区受波及较深，在疫情防控方面，碧桂园物业也有待提高。
房东点评：碧桂园物业和大部分碧桂园居住的房屋很像，不追求极致，但也会保持在水准之上。因为疫情防控的减分，遗憾落选A级评价。
本土物业品牌：正商物业
凭心而论，正商物业的服务水平一直在稳步提升中，尤其是北龙湖上境系项目，服务标准及水平可圈可点，包括近年的新建项目也都不错。
但正商物业的问题是服务居民区数量过于庞大，居民区之间定位差异大，一些纯刚需居民区和年久失修的老居民区，物业服务问题不断，且受制硬件条件限制，改善余地也不太多。
都是正商物业，为啥北龙湖正商就比南龙湖正商高出一截？这让很多物业的所有权人无法接受，而其背后，涉及的则是品牌差异化定位的问题。
就像丰田汽车旗下品牌丰田与雷克萨斯，前者是大众化品牌，皮实耐用性价比高；后者是高端品牌，豪华大气有质感。
正商物业也完全可以像成立针对写字楼服务的兴业物联物业服务管理公司一样，在住宅物业方面进行品牌差异化打造。根据收费标准不同，分别打造上境系物业、钻系物业，两者按适用性进行有效区隔，才不会让正商物业品牌被差异化稀释品牌力。
以上16家物业服务管理公司，是房东俱乐会认为今年表现较优秀的，碧桂园物业和正商物业稍加改善，也完全可以进入优秀行列。
除此以外，郑州不优秀的物业服务管理公司可能还有二三百家，我们就不一一点名了，希望郑州的物业服务管理公司都能以优秀物业服务管理公司为标准，让郑州人民真正享受安居乐业之福。
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