关于公开征求《江西省物业管理条例
（修订草案）》修改意见的通知
省十三届人大常委会第三十四次会议对《江西省物业管理条例(修订草案)》进行了初次审议。现将法规修订草案及其说明予以公布，向社会公开征求修改意见。欢迎社会各界人士直接登录江西人大新闻网提出意见建议，意见建议也可通过信件、传真、电子邮件等方式反馈我委。征求意见截止时间：2022年1月14日。
通信地址：江西省南昌市红谷滩区卧龙路999号省人大常委会法工委经济法规处
邮编：330036
江西省人大常委会法制工作委员会
2021年11月23日
关于《江西省物业管理条例(修订草案)》的说明
省人大常委会：
受省政府委托，现就《江西省物业管理条例(修订草案)》(以下简称修订草案)作如下说明。
一、修订必要性
近年来，我省物业服务行业发展势头迅猛，全省已有物业服务企业4000余家，从业人员达20万人。物业服务企业管理的项目总数7677个。物业管理类型从单一住宅居民区向办公楼、商场、医院、学校、工业厂房、机场、车站等多类型延伸覆盖。物业服务的外延在不断地扩大，物业服务的对象已经从最初对物的管理延伸到对人的服务，物业服务的方式也在不断地发展变化，并且与社区治理深度融合，成为城乡社区治理的重要内容。2012年我省颁布实施了《江西省物业管理条例》(以下简称条例)，为物业服务行业的健康发展发挥了重要的作用，但随着形势发展和上位法的制定与修改，条例一些规定已经不能适应物业管理和服务的新形势、新要求，与民法典等上位法规定不一致。2021年2月至5月，省人大常委会执法检查组对条例的实施情况开展执法检查，形成了《关于检查〈江西省物业管理条例〉实施情况的报告》，指出了条例在实施过程中存在的诸多问题，亟需通过修订加以规范和解决。
二、修订的原则
修订草案按照以下原则进行修订：
一是与上位法相一致。将条例与《中华人民共和国民法典》、国务院《优化营商环境条例》规定不一致、相冲突的内容进行修订，与上位法保持一致。
二是与新要求相适应。中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》要求改进社区物业管理，加强社区党组织、社区居民委员会对物业的所有权人委员会和物业服务企业的指导和监督，此次修订将有关要求融入到条例具体条款中。
三是与解决实际问题相衔接。对省人大常委会执法检查组执法检查报告中提出的“五个不到位”“三个突出问题”，凡是能够通过立法解决的，均制定了相应的针对性条款，着重解决实际工作中遇到的问题。
三、主要内容
条例有七章八十九条，修订草案为九章九十条，其中新增了“物业管理区域及设施”和“监督保障”二章。主要修订内容如下：
（一）着力推动党建引领，进一步明确各方职责
一是将党建引领写入总则。修订草案强化党组织在城乡治理的引领作用，加强对物业的所有权人委员会和物业服务人的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、物业的所有权人委员会和物业服务人议事协调机制，推动在物业服务企业、物业的所有权人委员会中建立基层党组织，发挥党建引领作用。
二是明确了物业管理主管部门和城市街道 办事处事处、乡镇人民政府工作职责。修订草案对市、县(区)人民政府物业管理主管部门的职责由原来的六项修订为十一项，增加了指导城市街道 办事处事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作，加强物业信息化建设，建立健全物业服务人信用信息管理，指导监督本辖区内物业管理项目的承接查验和移交等职责。强化属地管理，将管理重心下沉，赋予城市街道 办事处事处、乡镇人民政府更多的行使与物业管理密切相关的行政管理职能。
三是明确政府相关部门在物业管理区域内行政执法职责。修订草案不仅在总则中规定了地方各级人民政府物业管理主管部门的职责，而且增加第七章“监督保障”，进一步明确了物业管理区域内政府相关主管部门职责分工，利于在物业管理区域内进行监督管理，要求“各相关行政执法部门应当在物业管理区域内醒目位置公布联系人姓名和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为”，着力解决“行政执法不进居民区”的问题。
（二）着力解决实际问题，进一步保障各方权益
一是着力解决物业的所有权人委员会成立难运行难问题。明确了成立物业的所有权人大会的条件和启动机制，由城市街道 办事处事处、乡镇人民政府指导召开首次物业的所有权人大会和物业的所有权人委员会换届工作，完善物业的所有权人委员会成员候选人提名机制，由社区党组织推荐物业的所有权人委员会主任、副主任人选，掌握主动权。科学设定物业的所有权人委员会候选人比例，确保物业的所有权人委员会选举顺利进行。明确物业服务用房包括物业服务办公用房、物业的所有权人委员会办公用房等，物业的所有权人委员会的办公用房从物业服务用房中安排，最低不少于二十平方米。
二是着力解决承接查验制度不规范不完善问题。为解决承接查验过程中不规范、物业服务企业处于弱势地位、设施设备“带病交付”等问题，修订草案明确了承接查验阶段的各方责任，规定了物业管理主管部门应当会同物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府加强对住宅项目承接查验工作的指导和监督，要求建设单位和物业服务人应当签订物业承接查验协议，明确双方权利义务和违约责任；建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。
三是着力解决物业服务企业监管不及时的问题。针对行业管理手段和监管措施未及时全面跟上，物业服务优胜劣汰、良性竞争的市场环境未有效形成的问题，修订草案要求市、县(区)人民政府物业管理主管部门应当监督管理辖区内物业服务人和从业人员，建立健全物业服务人信用信息管理制度，物业管理行业协会应当“依法加强行业自律管理”“协助物业管理主管部门维护市场秩序和公平竞争”，促进物业服务行业健康发展。
四是着力解决维修资金使用难的问题。由于维修资金的提取使用门槛较高，属于全体物业的所有权人大会共同决定事项，实践中维修资金使用的比例极低。修订草案为解决这个问题，明确物业的所有权人大会可以通过授权物业的所有权人委员会行使一定额度内物业的所有权人共有部位经营收益、建筑物及其附属设施的维修资金使用执行权力。对仅涉及单元(栋)物业的所有权人共有和共同管理权利事项的，可以根据维修范围，由该单元(栋)的物业的所有权人共同决定。根据民法典的有关规定，明确了建筑物及其附属设施的维修资金应急使用的相关情形，便于维修资金的提取使用。同时为了防止套取、挪用或者侵占维修资金，明确了相关的预防措施和相应的法律责任。
五是取消质量保修金制度。为进一步优化营商环境，减轻企业负担，修订草案根据国务院《优化营商环境条例》第二十五条的规定，取消了新建住宅物业的质量保修金制度，减轻企业压力，缓解企业资金流动不足的现状。同时为了落实房屋保修责任，要求注销登记的建设单位应当通过工程质量潜在缺陷保险、委托维修或者提供担保等方式履行房屋质量保修责任。
（三）着力填补管理漏洞，完善法律责任
一是完善物业的所有权人委员会及其成员、物业使用人相关规定。上位法对物业的所有权人委员会及其成员、物业使用人的责任规定缺失或者比较原则，修订草案设定了物业的所有权人委员会的八项禁止行为，物业的所有权人委员会成员的九项禁止行为，物业的所有权人、物业使用人的十项禁止行为和物业的所有权人、物业使用人装饰装修房屋时的八项禁止行为，并明确了相应的法律责任，简单明确，便于操作，提升物业的所有权人、物业的所有权人委员会、物业使用人自我管理、自我约束的自觉性。
二是填补居民区内人防设施维护管理空白。明确物业管理区域内根据规划建设的人防工程，依照有关法律、法规的规定使用和管理。建设单位应当清晰标注人防工程位置、界限，并在售房时告知物业的所有权人。人防工程设施不得出售、变相出售或者附赠。物业服务人负责物业管理区域内人防设施的日常维护管理，管理费用从利用人防工程收取的停放车辆费、租金中按一定比例提取。
三是增设物业管理委员会制度。为解决物业管理区域内物业的所有权人委员会成立难、选举难、履职难，物业服务缺失断档的问题，修订草案增设了物业管理委员会制度，明确了三种情形下由物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会，临时代行物业的所有权人委员会职责，组织物业的所有权人共同决定物业管理事项，履职期间应当推动成立物业的所有权人大会、选举产生物业的所有权人委员会。物业管理委员会应当自物业的所有权人委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与物业的所有权人委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。
以上说明连同修订草案，请一并审议。
江西省物业管理条例（修订草案）
第一章 总 则
第一章 总则
第一条为了规范物业管理活动，维护物业的所有权人和物业服务人的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等有关法律、行政法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。
本条例所称物业管理，是指物业的所有权人通过选聘物业服务人，由物业的所有权人和物业服务人按照物业服务合同约定，对建筑物及其附属设施和相关场地进行维修养护，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第三条物业管理应当纳入城乡社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、属地管理、物业的所有权人自治、行业自律、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。建立健全社区党组织领导下城乡社区居民委员会(以下简称社区居民委员会)、物业的所有权人委员会、物业的所有权人、物业服务人等共同参与的治理架构。
推动在物业服务企业、物业的所有权人委员会中建立基层党组织，发挥党建引领作用。
第四条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划和基层政府目标责任制考核体系，建立物业管理综合协调机制，协调解决物业管理工作中的重大问题。
第五条县级以上人民政府住房城乡建设主管部门或者经市、县(区)人民政府确定的承担物业管理职责部门(以下统称物业管理主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
省人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对市、县(区)人民政府物业管理主管部门的指导监督，制定相关行业管理规范。
市、县(区)人民政府物业管理主管部门按照管辖权限履行下列职责：
(一)组织实施物业管理的法律、法规，执行上级物业管理的有关规定；
(二)研究拟定或者制定本辖区物业管理相关政策措施；
(三)指导城市街道 办事处事处、乡镇人民政府、行业协会等依法开展物业管理相关工作；
(四)监督管理辖区内物业服务人和从业人员，加强物业信息化建设，建立健全物业服务人信用信息管理制度；
(五)划分物业管理区域，指导监督本辖区内物业管理项目的承接查验和移交；
(六)对物业的所有权人大会、物业的所有权人委员会、物业管理委员会进行业务指导，建立健全物业的所有权人委员会、物业管理委员会业务培训机制；
(七)指导监督物业服务招标投标；
(八)对建筑物及其附属设施的维修资金的交存和使用的监督管理；
(九)加强日常监管，定期开展物业服务质量检查；
(十)受理有关物业管理方面的投诉、举报，推动设立物业矛盾纠纷调解组织，组织调处重大物业管理矛盾纠纷；
(十一)落实物业管理方面的其他监督管理职责。
第六条城市街道 办事处事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，履行下列职责：
(一)会同县级人民政府物业管理主管部门具体指导、监督、协调所辖区域内的物业的所有权人依法成立物业的所有权人大会和选举物业的所有权人委员会，并监督物业的所有权人大会、物业的所有权人委员会和物业管理委员会依法履行职责；
(二)建立物业管理投诉受理制度，指定专职人员负责协调处理，及时转交属于相关部门或者其他单位职责的信访事项，依法行使与物业管理密切相关的行政执法权；
(三)组织开展社区物业管理政策法规宣传，教育引导居民参与支持物业管理活动、履行物业的所有权人义务；
(四)本条例规定的其他职责。
社区居民委员会在城市街道 办事处事处、乡镇人民政府的指导下协助开展物业管理工作，加强对物业的所有权人委员会和物业服务人的指导和监督。建立健全社区党组织、社区居民委员会、物业的所有权人委员会和物业服务人议事协调机制。在具备条件的社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促物业的所有权人委员会和物业服务人履行职责，协调物业管理、物业使用矛盾纠纷。
第七条鼓励和支持新信息技术手段在物业管理和服务中的应用，对设施设备进行智能化管理，提升物业管理服务能力。鼓励物业服务人向居民生活服务领域延伸，促进线上线下服务融合发展。
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第二章 物业管理区域及设施
第二章 物业管理区域及设施
第八条物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，以有利于实施物业管理为原则，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区布局、物业的所有权人人数、自然界限等因素划分：
(一)物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；
(二)设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；
(三)原有住宅物业界线已自然形成且无争议的，划分为一个物业管理区域;
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业以及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备并能够封闭的，划分为一个物业管理区域。
需要明确物业管理区域的新建项目，建设单位在编制建设工程设计方案或者修建性详细规划时，应当提出划分物业管理区域的意见。自然资源部门在审查建设工程设计方案或者修建性详细规划时，应当听取物业所在地物业管理主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当向物业所在地物业管理主管部门申请划分登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并将划定的物业管理区域资料报送物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府。
第九条已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，由县级人民政府物业管理主管部门会同物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府，结合物业管理实际需要，征求物业的所有权人意见后划分或者调整物业管理区域并公告。
第十条建设单位在商品房销售前，应当在销售现场公开物业管理区域规划总平面图，并在图上标明或者使用文字辅助说明下列事项：
(一)物业管理区域的四至界限；
(二)属于物业的所有权人共有的道路、绿地和其他公共场所的面积和位置；
(三)规划配建的车辆固定停放位数量和位置；
(四)地下室、地面架空层的面积、人防工程的面积和位置；
(五)物业服务用房的面积和位置；
(六)共用设施设备名称；
(七)其他需要明示的场所和设施设备。
建设单位应当在商品房交付前将前款公示信息在物业管理区域内长期公示。
物业服务人应当对长期公示的物业管理区域规划总平面图做好维护管理工作，保障物业的所有权人知情权和监督权。
第十一条建设单位应当在物业管理区域内按照下列规定配置物业服务用房：
(一)面积不低于物业管理区域内总建筑面积的千分之二，最低不少于一百二十平方米；
(二)为地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置；
(三)没有配置电梯的房屋，物业服务用房所在楼层不得高于二层；
(四)分期开发建设的项目且尚未建设物业服务用房的，应当在本期房屋交付使用前提供不低于规划标准要求的房屋作为物业服务临时用房。
物业服务用房包括物业服务人办公用房、物业的所有权人委员会办公用房等，其中物业的所有权人委员会办公用房建筑面积最低不少于二十平方米。物业服务用房所有权依法属于全体物业的所有权人，无偿专用于物业管理、服务工作，不得擅自改变用途、变更位置，不得分割、租赁、转让和抵押。
建设工程规划许可证及其附图应当载明配套建设的物业服务用房的建筑面积和具体位置。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业服务用房的坐落和建筑面积。物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积，不纳入预售许可面积。
不动产登记机构应当在不动产登记簿中记载物业服务用房登记事项，不核发不动产权证书。
第十二条建设单位应当将下列设施设备的建设要求列入建设项目设计方案，在物业管理区域内配置：
(一)物业管理区域出入口视频监控、高空抛物溯源设备、消防预警系统等安全防范设施；
(二)电动自行车、新能源汽车充电场所及设施；
(三)生活垃圾分类配套设施；
(四)法律、法规规定或者国家强制性规范要求应当配置的其他设施设备。
第十三条新建住宅项目竣工验收备案之日起三个月内，建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准、技术规范并经验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备移交相关专业经营单位。专业经营单位应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新。
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第三章 前期物业管理
第三章 前期物业管理
第十四条新建住宅物业出售前，建设单位应当选聘前期物业服务人，签订书面的前期物业服务合同。建设单位不得擅自变更或者终止前期物业服务合同。
住宅物业的建设单位应当通过公开招投标的方式选聘前期物业服务人；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地县级人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。
第十五条建设单位出售商品房之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
前期物业服务合同和临时管理规约应当在办理预售许可证前，向物业所在地县级人民政府物业管理主管部门备案，并抄送物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府。
建设单位应当将前期物业服务人名称、物业服务内容、物业服务收费、物业服务合同期限、临时管理规约等内容在销售现场公开，并在与物业买受人签订商品房买卖合同时，将已备案的前期物业服务合同和临时管理规约作为商品房买卖合同附件。
前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满，物业的所有权人委员会依法与物业服务人重新签订新的物业服务合同生效或者物业的所有权人大会决定自行管理的，前期物业服务合同终止。
第十六条市、县(区)人民政府物业管理主管部门应当会同物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府加强对住宅项目承接查验工作的指导和监督，组织物业的所有权人代表和相关单位参与承接查验，也可以聘请专业机构或者专业人员予以协助。
建设单位和物业服务人应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，对物业共用部位、公用设施设备以及消防车通道、消防登高场地标志标识进行承接查验，确认现场查验结果，签订物业承接查验协议，形成书面交接记录，并向物业的所有权人公开查验结果。建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。
建设单位应当对物业承接查验中发现的问题按照承接查验协议的约定进行整改。建设单位未按照约定整改的，物业服务人应当及时向县级人民政府物业管理主管部门报告。县级人民政府物业管理主管部门应当责令建设单位限期整改。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交物业服务用房、物业的所有权人信息、物业管理区域划分和国家规定物业服务所必需的相关资料。
第十七条新建物业的配套建筑、设施设备和相关场地经竣工验收合格后，建设单位方可向房屋买受人办理房屋交付手续，并应当给予购房人两个月的期限办理交付手续。
建设单位委托物业服务人向物业的所有权人交付房屋的，建设单位和物业服务人应当签订书面委托协议，明确委托事项、权限、费用、期限、责任等。
建设单位交付房屋时，应当查验物业的所有权人身份，收存物业的所有权人签署的本人以及紧急状况联系人的联系方式确认书。物业的所有权人或者物业使用人变更联系方式的，应当及时告知。
第十八条建设单位在房屋交付时，应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，并按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，在物业管理区域内公告维修联系电话和地址。
物业服务人应当协助物业的所有权人、物业的所有权人委员会或者物业管理委员会联系建设单位落实保修责任。在保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到物业的所有权人、物业服务人的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。
物业保修期间，建设单位因注销登记等原因无法继续履行房屋质量保修义务的，在注销登记前应当通过工程质量潜在缺陷保险、委托维修或者提供担保等方式履行房屋质量保修责任。
建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业的所有权人、物业服务人可以向县级以上人民政府住房城乡建设主管部门投诉，由住房城乡建设主管部门依法监督管理。
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第四章 物业的所有权人、物业的所有权人组织和物业管理委员会
第四章 物业的所有权人、物业的所有权人组织和物业管理委员会
第十九条房屋的所有权人为物业的所有权人。
本条例所称物业的所有权人还包括：
(一)尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
(三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；
(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
(五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。
物业的所有权人应当依照法律、法规和临时管理规约、管理规约、物业的所有权人大会议事规则行使权利，履行义务。
第二十条物业的所有权人大会由物业管理区域内全体物业的所有权人组成，一个物业管理区域成立一个物业的所有权人大会。物业的所有权人大会应当代表和维护物业管理区域内全体物业的所有权人在物业管理活动中的合法权益。
物业的所有权人人数较少且经全体物业的所有权人一致同意，决定不成立物业的所有权人大会的，由全体物业的所有权人共同履行物业的所有权人大会、物业的所有权人委员会职责。
第二十一条一个物业管理区域内，符合下列情形之一的，具备成立物业的所有权人大会条件：
(一)房屋出售并交付的专有部分面积占专有部分总面积百分之五十以上的；
(二)首套出售的房屋交付已满二年的。
符合成立物业的所有权人大会条件的，占物业的所有权人总人数百分之五以上的物业的所有权人或者建设单位，可以向物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府提出筹备成立物业的所有权人大会的书面申请。
具备成立物业的所有权人大会条件一年后，物业的所有权人或者建设单位未提出筹备成立物业的所有权人大会书面申请的，物业所在地社区居民委员会可以组织达到前款要求的物业的所有权人或者建设单位提出成立物业的所有权人大会申请。必要时可以应物业的所有权人要求直接向城市街道 办事处事处、乡镇人民政府提出筹备成立物业的所有权人大会的书面申请。
第二十二条建设单位应当在具备成立物业的所有权人大会条件之日起三十日内向物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府报送筹备首次物业的所有权人大会会议所需的下列资料：
(一)物业管理区域登记证明；
(二)建筑规划总平面图；
(三)物业建筑面积清册；
(四)物业的所有权人名册；
(五)交付使用的共用设施设备证明；
(六)物业服务用房配置证明。
第二十三条城市街道 办事处事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后六十日内，负责核实并组织、协调成立首次物业的所有权人大会会议筹备组。
筹备组由物业的所有权人代表、建设单位代表，物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府、社区居民委员会代表组成。筹备组人数应为七至十一人单数，其中物业的所有权人代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府指定的代表担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公示。
筹备组中的物业的所有权人代表应当符合本条例第三十一条有关物业的所有权人委员会成员条件，由物业的所有权人自荐或者推荐，城市街道 办事处事处、乡镇人民政府确定，符合条件的中共党代会代表、人大代表、政协委员优先进入筹备组。筹备组物业的所有权人代表不得担任首届物业的所有权人委员会主任、副主任。
建设单位已不存在或者经城市街道 办事处事处、乡镇人民政府书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，建设单位可以不作为筹备组成员。
第二十四条筹备组应当自成立之日起九十日内，制定首次物业的所有权人大会会议召开方案，组织召开首次物业的所有权人大会会议。筹备组可以通过社区居民委员会发布筹备工作的通知或者公示、公告。
筹备组成员就筹备工作事项意见不一致且不过半数的，由筹备组组长作出决定。
筹备组组织召开的首次物业的所有权人大会会议应当表决物业的所有权人大会议事规则、管理规约，并选举物业的所有权人委员会。筹备组在物业的所有权人委员会成立后自行解散。
第二十五条下列事项由物业的所有权人共同决定：
(一)制定和修改物业的所有权人大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举物业的所有权人委员会或者更换物业的所有权人委员会成员；
(四)选聘或者解聘物业服务人；
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)改变共有部位的用途或者利用共有部位从事经营活动；
(九)物业管理区域调整、物业的所有权人自行管理、物业服务合同、物业管理服务费、公共收益、物业的所有权人委员会成员或者物业管理委员会物业的所有权人代表及专职工作人员工作补助、撤销物业的所有权人委员会或者物业管理委员会不适当的决定等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
物业的所有权人共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的物业的所有权人且人数占比三分之二以上的物业的所有权人参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的物业的所有权人且参与表决人数四分之三以上的物业的所有权人同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的物业的所有权人且参与表决人数过半数的物业的所有权人同意。
第二十六条物业的所有权人大会可以通过议事规则和管理规约，授权物业的所有权人委员会行使一定额度内物业的所有权人共有部位经营收益、建筑物及其附属设施的维修资金使用执行权力。建筑物及其附属设施的维修资金的使用，仅涉及单元(栋)物业的所有权人共有和共同管理权利事项的，可以根据维修范围，由该单元(栋)的物业的所有权人共同决定。其余物业的所有权人共同决定的事项，不可授权物业的所有权人委员会决定。
物业的所有权人拒绝支付物业管理服务费，或者不交存维修资金，以及实施其他损害物业的所有权人共同权益行为的，物业的所有权人大会可以在物业的所有权人大会议事规则和管理规约中对其共同管理权的行使作出限制性规定。
第二十七条物业的所有权人大会会议分为定期会议和临时会议，根据物业的所有权人大会议事规则召开。召开物业的所有权人大会会议前，应当提前十五日将会议讨论或者表决的内容在物业管理区域内显著位置公示。召开物业的所有权人大会会议，应当提前五个工作日书面告知物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府和社区居民委员会。城市街道 办事处事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当派员列席指导、监督。
物业的所有权人委员会不按规定召开物业的所有权人大会会议的，物业的所有权人可以请求物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，可以由城市街道 办事处事处、乡镇人民政府组织召开。
首次物业的所有权人大会会议经费筹备办法，由各设区市根据物业管理区域规模、物业的所有权人人数和建筑面积等因素，结合本地实际情况制定。
第二十八条物业的所有权人大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、网络等方式召开。
物业的所有权人大会有表决事项的，现场投票应当采取记名投票方式。网络投票优先使用物业管理主管部门或者行业协会建立的电子投票系统，物业的所有权人应当实名认证登录。
物业的所有权人委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托人身份信息和房屋产权信息、受委托人身份信息、委托事项、委托时限等。受委托人投票时，应当在物业的所有权人大会会议上如实反映物业的所有权人意愿，并出示委托书以及委托人和本人身份证明。
一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。
第二十九条物业的所有权人大会组织者应当及时公示物业的所有权人大会表决结果，公示期不少于十日。
物业的所有权人对表决结果有异议的，应当在结果公示期内向物业的所有权人大会组织者提出核查并提交有效线索和相关证明材料，物业的所有权人大会组织者应当在十日内提出核查结果。物业的所有权人对核查结果仍不服的，由城市街道 办事处事处、乡镇人民政府核实处理。
物业的所有权人大会组织者应当在表决结果公示后十日内，将表决情况报告以及物业的所有权人的选票、表决票和书面委托书等资料移交至社区居民委员会以备查询，保管期限不少于五年。采用电子投票的，电子投票系统应当保存物业的所有权人投票信息不少于五年。
第三十条物业的所有权人委员会由物业的所有权人大会选举产生，是物业的所有权人大会的执行机构，履行法律、法规以及物业的所有权人大会赋予的职责，并做好下列工作：
(一)监督建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用；
(二)拟定公共收益资金使用和管理措施，并交物业的所有权人大会决定；
(三)督促物业的所有权人按时交纳物业管理服务费及其他相关费用；
(四)调解物业的所有权人间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
(五)劝阻物业的所有权人或者物业使用人违法装饰装修房屋；
(六)对危害公共安全、任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业管理服务费、停车服务费等损害他人合法权益的行为，依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；
(七)维护物业的所有权人公共利益。
第三十一条物业的所有权人委员会成员候选人、物业的所有权人委员会成员及候补成员应当是本物业管理区域内的自然人物业的所有权人或者单位物业的所有权人授权的自然人代表，具有完全民事行为能力并符合下列条件：
(一)未因违法违纪被国家机关、企业事业单位开除，未被列为失信被执行人，近五年无犯罪记录；
(二)遵守物业的所有权人大会议事规则、管理规约，履行物业的所有权人义务；
(三)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力和文化水平；
(四)本人、配偶或者其直系亲属与本物业管理区域物业服务人无直接利益关系；
(五)未有本条例第三十五条规定的禁止行为；
(六)未有法律、法规规定的其他不宜担任物业的所有权人委员会成员、候补成员的情形。
鼓励符合条件的中共党代会代表、人大代表、政协委员和社区两委成员通过法定程序担任物业的所有权人委员会成员。
第三十二条物业的所有权人委员会成员由五至十一人单数组成。物业的所有权人委员会成员的每届任期由物业的所有权人大会议事规则确定，每届任期不超过五年。
分期开发的项目，可以在分期开发期间成立物业的所有权人大会，选举产生物业的所有权人委员会，并为后期开发的房屋预留物业的所有权人委员会成员名额。后期房屋交付后，应当增补物业的所有权人委员会成员和候补成员，但增补后的物业的所有权人委员会成员总人数不得超过十一人。
物业的所有权人委员会成员候选人通过下列方式产生：
(一)社区党组织、社区居民委员会推荐；
(二)物业的所有权人大会筹备组推荐；
(三)物业的所有权人自荐或者联名推荐。
物业的所有权人委员会成员候选人由城市街道 办事处事处、乡镇人民政府审核，并将审核结果公示。
选举物业的所有权人委员会成员时，应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。
物业的所有权人委员会成员和候补成员须满足法定得票比例，按照得票多少顺序当选。物业的所有权人委员会成员缺员时，应当由符合法定条件的候补成员按得票多少顺序递补。
物业的所有权人委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，由社区党组织推荐物业的所有权人委员会主任、副主任候选人，经物业的所有权人委员会成员推选产生主任、副主任。
第三十三条物业的所有权人委员会应当自选举产生之日起三十日内按照国家有关规定进行备案，并提交下列资料：
(一)物业的所有权人大会成立和物业的所有权人委员会选举情况；
(二)物业的所有权人大会议事规则；
(三)管理规约；
(四)物业的所有权人大会决定的其他重大事项。
备案部门应当在接到备案申请后十个工作日内出具物业的所有权人大会、物业的所有权人委员会备案证明。物业的所有权人委员会持物业的所有权人大会、物业的所有权人委员会备案证明向公安机关依法申请刻制相关印章。物业的所有权人大会、物业的所有权人委员会印章应当刻制物业的所有权人委员会的名称、届别和任期终止日期。物业的所有权人大会印章可以由物业所在地社区居民委员会代为保管。
物业的所有权人委员会根据物业的所有权人大会授权可以在金融机构开设物业的所有权人大会专户。
物业的所有权人委员会任期内，备案内容发生变更的，物业的所有权人委员会应当自变更之日起三十日内书面报告备案部门。
第三十四条物业的所有权人委员会不得有下列行为：
(一)阻挠物业的所有权人大会行使职权，拒绝执行物业的所有权人大会决定;
(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料，拒绝移交印章;
(三)违反物业的所有权人大会议事规则或者未经物业的所有权人大会授权，擅自使用物业的所有权人大会印章;
(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;
(五)违反物业的所有权人大会议事规则或者未经物业的所有权人大会授权，擅自解聘物业服务人或者与物业服务人签订物业服务合同;
(六)骗取、挪用、侵占或者擅自使用建筑物及其附属设施的维修资金或者公共收益等物业的所有权人共有财产;
(七)作出与物业管理无关的决定、从事与物业管理无关的活动；
(八)违反法律、法规规定或者超越物业的所有权人大会赋予的职权，侵害物业的所有权人合法权益的其他行为。
物业的所有权人委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定的，由县级人民政府物业管理主管部门或者物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体物业的所有权人；拒不改正的，城市街道 办事处事处、乡镇人民政府指导、协助物业的所有权人组织召开物业的所有权人大会调整或者重新选举产生物业的所有权人委员会。
侵害物业的所有权人权益或者全体物业的所有权人利益的，由签字同意该决定的成员承担相应的法律责任。
第三十五条物业的所有权人委员会成员存在以下行为的，由城市街道 办事处事处、乡镇人民政府暂停其履行职责，提请物业的所有权人大会终止成员资格并公告全体物业的所有权人，不得再参选物业的所有权人委员会成员、候补成员：
(一)干扰、阻挠、妨碍物业的所有权人大会行使职权或者不执行物业的所有权人大会决定；
(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或者擅自使用、拒不移交物业的所有权人大会、物业的所有权人委员会印章；
(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍物业的所有权人委员会换届交接工作；
(四)违反物业的所有权人大会议事规则或者未经物业的所有权人大会授权，擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同，擅自决定应当由物业的所有权人或者物业的所有权人委员会共同决定的事项；
(五)挪用、侵占物业的所有权人共有财产或者将物业的所有权人共有财产借给他人、设定担保；
(六)收受建设单位、物业服务人和有利害关系的其他单位、个人提供的财物或者其他利益；
(七)违规泄露物业的所有权人信息；
(八)拒不支付物业管理服务费；
(九)侵害物业的所有权人合法权益的其他行为。
第三十六条物业的所有权人委员会成员、候补成员有下列情形之一的，其成员资格自行终止：
(一)因物业转让等原因丧失物业的所有权人身份的；
(二)因疾病等原因无法正常履行职责的；
(三)任职期间被依法追究刑事责任的；
(四)本人以书面形式向物业的所有权人大会或者物业的所有权人委员会提出辞职的；
(五)管理规约、物业的所有权人大会议事规则约定的其他情形。
物业的所有权人委员会应当及时将成员、候补成员资格终止情况通告全体物业的所有权人。
第三十七条物业的所有权人大会可以根据物业的所有权人委员会成员的工作情况，决定给予适当工作补助。
物业的所有权人委员会可以和劳务派遣机构签订合约，聘请专职工作人员，负责处理物业的所有权人委员会日常事务和财务工作。
物业的所有权人大会可以决定对物业的所有权人委员会主任进行任期离任审计，审计事项由物业的所有权人大会决定。
物业的所有权人大会和物业的所有权人委员会工作经费、物业的所有权人委员会成员工作补助、聘请的专职工作人员及审计相关支出，可从物业的所有权人共有部位的收益中提取或者由全体物业的所有权人承担，具体办法和标准由物业的所有权人大会决定，并至少每半年在物业管理区域内的显著位置公示，接受物业的所有权人的监督。
第三十八条物业的所有权人委员会应当在任期届满六十日前，在城市街道 办事处事处、乡镇人民政府的指导下，组织召开物业的所有权人大会，完成换届选举；逾期未完成换届选举的，由城市街道 办事处事处、乡镇人民政府，按照首次物业的所有权人大会筹备的有关规定组织换届选举工作。
新一届物业的所有权人委员会选举产生期间，本届物业的所有权人委员会不得组织召开物业的所有权人大会会议对下列事项作出决定：
(一)选聘、续聘、解聘物业服务人；
(二)调整物业收费标准。
第三十九条物业的所有权人委员会任期届满后自动终止，应当在届满前十日内，将物业的所有权人委员会印章、财务凭证、档案资料以及其他属于物业的所有权人大会和物业的所有权人委员会的财物等移交给新一届物业的所有权人委员会；未成立新一届物业的所有权人委员会的，移交给社区居民委员会。
物业的所有权人委员会拒不移交的，城市街道 办事处事处、乡镇人民政府应当责令其限期移交。
第四十条住宅项目有下列情形之一的，物业所在地城市街道 办事处事处、乡镇人民政府应当组织成立物业管理委员会：
(一)具备成立物业的所有权人大会条件但确有困难一年内未成立的；
(二)物业的所有权人大会成立后，未能依法选举产生物业的所有权人委员会的；
(三)物业的所有权人委员会无法正常履行职责达三个月以上，需要调整或者重新选举物业的所有权人委员会的。
物业管理委员会临时代行物业的所有权人委员会职责，组织物业的所有权人共同决定物业管理事项，履职期间应当推动成立物业的所有权人大会、选举产生物业的所有权人委员会。物业管理委员会应当自物业的所有权人委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与物业的所有权人委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。
第四十一条物业管理委员会由物业的所有权人代表，城市街道 办事处事处、乡镇人民政府和社区居民委员会代表组成，人数应为五至九人的单数，其中物业的所有权人代表人数应占全体委员的半数以上。物业管理委员会主任由城市街道 办事处事处、乡镇人民政府指定人员担任，副主任由物业的所有权人代表担任。
物业管理委员会中物业的所有权人代表人选由社区居民委员会听取物业的所有权人意见后，在自愿参加的物业的所有权人中择优确定。物业管理委员会中物业的所有权人代表应当符合本条例第三十一条规定的条件。
物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示，同时采取短信、网络等其他方式进行告知。物业的所有权人对物业管理委员会成员资格有异议的，由城市街道 办事处事处、乡镇人民政府协调处理。
物业管理委员会可以参照本条例第三十七条规定，给予物业的所有权人代表适当工作补助，聘请专职工作人员负责日常工作。
第四十二条物业管理委员会讨论、决定物业管理公共事项应当召开委员会会议，由主任或者由主任委托副主任召集和主持，参会人员不少于委员会成员总人数的三分之二。会议召开七日前，物业管理委员会应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公告会议议程，听取物业的所有权人的意见和建议。
物业管理委员会决定事项，应当经全体成员半数以上签字同意通过，并在决定作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公示十五日。
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