门头沟法院通报涉物业类纠纷诉源治理情况及典型案例

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　　住宅居民区不仅是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。随着经济社会的发展，物业管理也成为矛盾纠纷高发领域。
　　为进一步促进辖区居民和物业和谐发展， 12月22日上午，门头沟法院召开“涉物业类纠纷诉源治理情况及典型案例”新闻通报会。

　　根据门头沟法院立案庭（诉讼服务中心）负责人吕彤儒介绍，自2016年以来，门头沟法院共处理物业类纠纷 11936件，其中， 物业服务管理公司追缴物业管理服务费案件占95%以上。
　　物业类纠纷诉源治理新模式
　　为了预防和妥善处理物业纠纷，门头沟法院建立“ 府院联动，调解先行，审判断后”的物业类纠纷诉源治理新模式。
　　部门联动，凝聚诉源治理合力
　　坚持党建引领，主动融入党委领导的社会治理体系，建立以政府为主导、法院为平台、相关职能部门、社区街道党委、物业服务管理公司、物业的所有权人大会等联合治理的模式，定期共同研究辖区物业治理问题及存在风险隐患、掌握纠纷矛盾的“引爆点”， 提前介入，止纠纷于未发，共同推进物业类纠纷诉源治理。
　　多元解纷，确保矛盾妥善化解
　　广泛吸纳调解力量参与物业类纠纷的非诉调解，加强法院对社区基层组织解纷的司法指导及法律确认工作； 对非诉方式化解不成的物业纠纷，通过立案登记、“多元调解+速裁”工作机制快速办理，确保案件高效审理。
　　组建5个速裁团队，由法院7名特邀调解员开展物业纠纷诉前调解工作。2021年诉前调解成功的物业案件达1541件，占比79.73%，绝大部分物业案件在化解在诉讼前端。
　　聚焦需求，主动延伸审判职能
　　通过巡回审判、普法宣传、以案释法等方式，增强物业服务公司和居民的法治意识。在永定镇丽景长安社区设立法官巡回办公室，每月安排法官入驻工作室，开展普法宣传等工作。
　　指导相关行政监管部门强化物业服务管理公司选聘监管、指导合同签订、评估监督物业服务质量。
　　加强引导，促进行业健康发展
　　在全区范围内协助指导各镇街成立物业的所有权人委员会， 促进物业服务管理公司与物业的所有权人关系的良性发展。
　　逐步建立门头沟区物业服务评价机制、物业服务公共决策机制、物业服务清单机制、物业服务质量承诺机制，推动物业服务质量评价及完善制度。
　　通过以上治理模式，门头沟法院 2020年和2021年受理的物业案件数量同比分别下降21.86%、11.57%，社区物业的所有权人主动缴纳物业管理服务费的比例明显提升。
　　物业纠纷典型案例
　　通报会上，门头沟法院立案庭（诉讼服务中心）法官周伟男、法官助理江刘容分别通报了六起典型案例，并分别向物业的所有权人、物业服务管理公司和业主代表委员会提出了建议。

案例一

建设单位与物业服务管理公司订立的前期物业服务合同关系，对物业的所有权人有约束力

　　某居民区前期物业服务管理公司以芦某拖欠物业管理服务费为由，将其诉至法院要求其支付物业管理服务费。被告芦某辩称：根据相关规定，选聘与解聘物业服务企业应经专有部分占建筑物总面积过半数的物业的所有权人且占总人数过半数的物业的所有权人同意，原告前期物业服务管理公司未与物业的所有权人签订物业服务合同，提供事实物业服务未经物业的所有权人同意，起诉主体不适格，故不同意物业服务管理公司的诉讼请求。
　　法院经审理对被告的抗辩意见未予支持，判决支持原告的全部诉讼请求。
　　《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定， 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对物业的所有权人具有约束力。物业的所有权人以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。前期物业服务合同是由房地产开发企业与物业服务管理公司签订的，只要该合同满足《民法典》中关于合同效力的规定，该合同成立生效，即对物业的所有权人有约束力，物业的所有权人应依约履行合同义务，缴纳相应的物业服务费用。

案例二

质保期内由于房屋质量问题漏水造成物业的所有权人损失，是否可以拒交物业管理服务费？

　　原告某物业服务管理公司将被告周某诉至法院，主张被告拖欠物业管理服务费用共计6102元。被告周某辩称：对欠缴物业管理服务费的期间、金额无异议，但不交费是因为房屋质量有问题，房屋漏水导致装修损失，故不同意物业服务管理公司的诉讼请求。经法院查明，周某所住房屋尚在保修期内，周某所述漏水问题系房地产开发企业的责任，最终判决支持原告的全部诉讼请求。
　　物业服务管理公司与周某之间形成了事实上的物业服务合同关系，周某应当交纳物业管理服务费。对于周某辩称其拒缴物业管理服务费的理由在于房屋漏水， 房屋质量问题属于商品房买卖合同法律关系中的瑕疵给付问题，其与物业服务合同法律关系中的物业服务并无直接关系，不属于同一法律关系。因此，房屋漏水不能作为周某拒绝交纳物业管理服务费的理由。

案例三

物业的所有权人实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务管理公司有权要求物业的所有权人承担民事责任

　　赵某系某居民区物业的所有权人，其擅自将自家屋门外移，占用共有部分，物业服务管理公司多次劝阻无效，故诉至法院，要求其拆除外移的大门，恢复共有部分原状。法院经审理支持了物业服务管理公司的诉讼请求，判决赵某将其安装的房屋门拆除并恢复原状。
　　《物业管理条例》第五十条规定， 物业的所有权人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害物业的所有权人的共同利益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，物业的所有权人违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求物业的所有权人承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。
　　本案中，赵某与物业服务管理公司订立的前期物业服务合同约定物业区域内禁止占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备。赵某将自家房屋的屋门外移，侵占了共用部位，违反合同约定，侵害了其他物业的所有权人的合法权益。因此，物业服务管理公司有权要求赵某将房屋屋门拆除、恢复原状。

案例四

房屋空置“不住”

不能拒缴物业管理服务费

　　原告某物业服务管理公司诉称，被告周某拖欠2015年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费共计4697.74元。被告周某辩称：其长期不在涉案房屋居住，没有享受到物业服务，不同意原告的诉讼请求。法院经审理后判决支持原告的全部诉讼请求。
　　《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定， 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，物业的所有权人不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业管理服务费。物业服务的范围主要针对居民区公共区域及共用设施设备，目的是为了维护和保障居民区的正常运转。物业的所有权人空置房屋是放弃了对房屋的占有权益，也放弃了共有部分物业服务的便利，但 放弃个人权利并非免除公共义务的理由，无论周某是否在居民区居住、房屋是否空置，物业服务均正常进行，都应当缴纳物业管理服务费。

案例五

物业的所有权人的电动车在居民区内被盗，

物业服务管理公司是否担责？

　　2019年2月，翟某电动自行车在其所居住的居民区内被盗，故诉至法院，要求某物业服务管理公司赔偿经济损失4700元。法院经审理认为，根据物业合同约定，物业服务管理公司应当提供门岗值班服务。本案发生在深更半夜，侵权人行为可疑，物业服务管理公司依约应有24小时的安保人员盯班，对可疑人员进行盘问、记录车牌号或及时报警，物业服务管理公司未尽到上述义务，提供的服务存在瑕疵，属于违约。另外，电动车主将电动自行车停放于单元楼外，对电动车被盗也存在过失。法院经审理后判决某物业服务管理公司赔偿翟某经济损失四百元。
　　物业的所有权人在居民区内遭受人身或财产损失，不代表物业服务管理公司一定要承担责任，而是应当视具体情况而定。 本案中，虽然侵权人偷盗车辆的行为是造成翟某财产损失的直接原因，但在侵权人偷盗车辆时，物业服务管理公司未依照物业合同的约定提供24小时的安保服务，对居民区未尽到相应的管理责任，因此，应当在其过错范围内承担赔偿责任。

案例六

物业的所有权人因赌气妨碍物业服务管理公司维修导致损害扩大的，应承担相应责任

　　物业的所有权人李某发现其居住房屋返水，遂与该居民区物业服务管理公司联系，物业服务管理公司派员工到李某家中，但李某家人以物业服务管理公司负责人未出面解决为由拒绝员工进入家中。李某以物业服务管理公司服务不到位起诉到法院，请求赔偿损失。经法院调查查明，房屋返水原因为公共下水管道被堵所致。经评估，李某房屋的装修损失为29906元。最后，法院判决物业服务管理公司赔偿李某财产损失8972元，其他损失系物业的所有权人自身原因导致，由物业的所有权人自己承担。
　　被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。 本案中，物业服务管理公司应当及时对公共下水管道进行维修管理，因公共下水管道堵塞返水造成李某房屋产生财产损失，物业服务管理公司应对此承担相应的赔偿责任。房屋返水后，物业服务管理公司已派员工到李某家中维修，但李某家人以物业服务管理公司负责人未出面解决为由拒绝员工进入家中，此后亦未及时采取必要措施防止损害的进一步扩大。因此，法院认为 李某无合法理由拒绝物业人员入室维修，对损害的扩大存在过错，在衡量各方过错及价格鉴定确定的损害数额的基础上，认定李某对涉案损害承担主要责任，物业服务管理公司承担次要责任。
　　物业纠纷化解锦囊
　　致物业的所有权人
　　应当主动、按时履行缴纳费用的义务。发生纠纷时，优先采用最便捷、最高效、最经济的协商方式解决问题。诉讼时，要注意收集和保存证据，理性维权，保护自身合法权益同时也注重物业服务企业的长远发展和其他物业的所有权人利益。
　　致物业服务管理公司
　　物业服务过程中，应提升服务意识、提高服务质量，为物业的所有权人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境，以服务换报酬，实现互利共赢 。
　　致业主代表委员会
　　应当发挥基层群众自治组织的作用，督促物业的所有权人及物业服务管理公司履行合同义务，积极参与化解矛盾纠纷，与社区党组织、居民委员会共同构建社会和谐稳定的牢固基础。
　　供稿：门头沟法院
　　编辑：王德利 姚日辉

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