对家住海淀区如缘居北里的700余户物业的所有权人而言，入住6年来一直处于买菜难境地。其实，居民区内原来有便民菜站，只是该菜站连同再生资源回收站等规划中的“公共居住服务设施”被房地产开发企业一并卖掉。不仅如此，居民区东南侧2500平方米公共区域至今未向物业移交，居民区停车场、自行车棚等无法供物业的所有权人使用；另外，居民区内环形步道被会所旁一堵墙截断，也导致居民区围墙无法合围。物业的所有权人们呼吁相关部门调查处理，督促公共居住服务设施尽早启用，实现规划用途
呼吁
物业的所有权人一直举报 要求落实规划
如缘居北里地处百望山下、京密引水渠东畔，2015年入住，共有物业的所有权人700余户。记者了解到，为督促相关部门介入并落实居民区内各项公共服务设施规划用途，该居民区物业的所有权人通过12345市民服务热线及多个网络平台，甚至专门开设微博，向海淀区及北京市住建、规划、商务等部门反映居民区内菜站等配套设施被房地产开发企业卖掉后，公共服务规划用途难落实问题。
据梳理，记者发现物业的所有权人们投诉的问题主要有3类。第一是规划为“公共居住服务设施（商业服务）”的配套建设在2019年前后被房地产开发企业卖掉后，相关规划用途难以落实。诸如居民区规划图中的菜站、再生资源回收站等。甚至连同规划中的“管理用房”，至今也在关门中。第二是位于居民区东南侧、占地2500平方米的公共区域，房地产开发企业至今未向物业移交，这也直接导致居民区16个机动车辆固定停放位以及自行车棚难以为物业的所有权人所用。第三，规划显示，居民区内有一条环形步道，但目前该步道被一堵违章建筑墙体拦腰截断，也正是因该堵墙，致使居民区东南侧80余米的围墙不能合围。
物业的所有权人们认为，诸如菜站、再生资源回收站、会所等社区公共配套设施被房地产开发企业卖掉后，致使物业的所有权人陷入买菜难、停车难等各种困难。
多年来，物业的所有权人们向物业服务管理公司、房地产开发企业、物业服务管理公司会及属地城市街道 办事处呼吁，还多次向海淀区及北京市住建、规划、商务等部门反映，但除了将居民区内一些违章建筑拆了外，这些实质性问题均未获处理。
调查
会所变为中介 菜站长期闲置
11月30日下午，记者来到如缘居北里。顺着该居民区围墙南行，一路上，一簇簇灌木从墙内钻出，吊着簇簇红色果实，在寒风中分外美丽。
继续前行经过居民区东门，记者看到环绕居民区的围墙不见了，取而代之的是黄黑相间的隔离桩。隔离桩内，有一栋灰墙悬挂装修招牌的小楼，小楼南侧有栋建筑，挂有一房产中介的招牌。物业的所有权人们反映，这组建筑正是房地产开发企业卖掉的会所，“我们买房时，告诉我们是物业的所有权人会所。后来我们去查，商务局也告诉我们说是社区服务配套，应该开展便民理发店、便民洗衣店等物业的所有权人们需要的服务。但现在开办装修公司、房产中介，这明显不是物业的所有权人们需要的用途。”物业的所有权人陈先生称。
会所大门南侧，是一处开放性停车场，上面停着10余辆机动车。陈先生指认，该处停车场连同停车场北侧的自行车棚，房地产开发企业至今未向物业服务管理公司移交。该区域总面积为2500平方米，包含总体公共区域之内，在而物业的所有权人们为该处的缴纳了6年的物业管理服务费。
有物业的所有权人向记者提供了一份《物业项目基本情况》。记者看到其中一项显示为：“物业管理区域的外围护栏及围墙共1100米。”“我们测量了一下，居民区东南侧缺围墙的这段正好80米，加上原来的围墙合围1100米。”
记者继续前行至居民区最北侧的2号楼，看到该楼一层东侧设有两个玻璃大门，但两道门均上了锁。一名物业的所有权人反映，两道门长期上锁，“我们看了规划图，南侧的这间为便民菜站，北侧的这间为再生资源回收站。”该名物业的所有权人称，因为菜站一直不开，大家得跑一公里到别家居民区菜站买菜，特别不容易。
2号楼一层西侧，根据规划为“管理用房”，但记者了解到，该处房产也一直关闭中。物业的所有权人李女士称，该居民区物业工作人员都在如缘居南里办公，“那个居民区和我们居民区不是同一管理区域，他们有自己的业主代表委员会，但是物业在那边办公，也为我们居民区服务。”
据物业的所有权人出示的相关材料，记者看到在居民区“规划总平面图”中“商业服务”一栏内，标明有“菜市场”字样，面积为“127.57平方米”；“其他商业配套”栏内，显示“资源回收站”。菜市场及资源回收站具体位置分别为2号住宅楼东侧单元首层东南侧、东北侧。
此外，记者还查到，针对该便民菜站不能启动运营问题，今年9月8日海淀区市场监督管理局给予该设施购买人罚款3000元的行政处罚，处罚依据为《北京市蔬菜零售网点建设管理办法》第二十条第一款第（四）项。记者查询获知，该项内容主要为“无正当理由擅自停止社区菜市场或者社区菜店经营2个月以上，严重影响居民生活的，区、县商务行政主管部门责令限期改正，可处3000元以上30000元以下罚款。享受政府给予的价格等优惠政策的，责令补缴减免的价款。”
回应
多部门踢皮球 解决方案难产
物业的所有权人们认为，正是海淀区商务局2019年2月的一纸批复，才让房地产开发企业将这些公共配套卖掉。函件内容显示，海淀区商务委员会同意房地产开发企业将居民区内居住配套商业设施进行销售，面积共146.07平方米，其中127.57平方米规划用途为菜市场，18.5平方米规划用途为再生资源回收站。函件上面留有两名经手人员的名字，并留有联系电话。
记者拨通其中一个电话，一名工作人员回应，她本人正是该份函件的经手人，但她称他们俩人已经都不负责该项工作，至于便民菜站改变规划用途等问题，她回称，“您可以向市场监管部门举报。我们商务局出函只是按照项目单位提供的规划产权证明，去确认它的规划属性。至于居住的房屋后期的具体使用等情况，则应根据‘北京市菜篮子网点管理办法’。”对于该便民菜站一直闲置等情况，她称应联系海淀区市场监管部门，“市场部门会进行处罚，至于处罚后仍不能使用问题，应由属地街道协调。”
针对物业的所有权人呼吁拆除居民区东南侧一段违章建筑墙、恢复居民区环形步道等问题，马连洼街道城管队一负责人称，物业的所有权人们投诉很久了，“之前的违章建筑我们都拆了，规划怎么要求就怎么做。物业的所有权人是为了围墙合围，可这事儿不牵涉城管部门。”至于该段围墙是否应认定为违章建筑等问题，该负责人称，“规划图中没有，但规划部门验收时，该堵墙是存在的。我们只做规划验收之后的认定，目前无法正常立案，也无法认定。”
记者随后联系北京市规划和自然资源委员会海淀分局，一负责人表示其已记下相关问题，会转交相关专业部门回复。但截至发稿，记者未能收到相关回复。
针对物业的所有权人呼吁收回居民区东南侧2500平方米公共区域管理权问题，该居民区物业服务管理公司负责人回应称，目前物业正与房地产开发企业北京万湖房地产开发有限公司协商，“这周刚给房地产开发企业发了邮件，最终肯定得移交。”至于物业的所有权人要求围墙合围、菜站开张等诉求，物业服务管理公司只表示，“菜站能不能开，得看房地产开发企业是否已移交到相关部门。”
“我们也多次发函，要求房地产开发企业尽快落实公共配套规划用途，但一直没有进展，”该居民区物业服务管理公司会委员龚凌回应。
记者查询到该居民区房地产开发企业北京万湖房地产开发有限公司登记电话，但拨通电话后竟被告知为“万科前台”，该名工作人员表示，该电话属于万科集团中心，物业的所有权人们反映的该类问题，记者应联系居民区物业服务管理公司进行询问。
律师说法
公共居住配套应落实规划用途
针对物业的所有权人们提出的问题，记者采访了北京美泰律师事务所主任张艳玲。她明确指出，规划已明确公共居住配套应为广大物业的所有权人服务，相关建设项目无论产权属于房地产开发企业还是已被销售，均不能违背规划用途。
张艳玲称，经信息公开查询，规划为公共居住配套的房屋属于居民区配套的商业服务设施，被出售用作房产中介和装修公司，变更为纯商业用途，那么该房屋的使用性质发生变化，不符合为居民区物业的所有权人提供专项配套服务、实现基本便民需求的用途要求，应当恢复规划原用途。物业的所有权人可以向职能机关提出申请，请求其行使监管权，责令产权单位限期恢复其规划用途。
她说，根据规划及相关材料可以明确，依据《北京市居住公共服务设施配置指标》为居住项目配套建设的商业服务设施，包括蔬菜零售网点（菜市场、生鲜超市、社区菜店等）、综合超市、便利店、早餐（餐饮）店、理发店、家政服务点、洗衣店、药店、末端配送点等设施。目前，规划为菜站的产权人长期未运营，海淀区市场监督管理局已经作出行政处罚决定，限期责令改正并处以罚款，按照《行政处罚法》规定，在60日被处罚人不行政复议或者6个月内不行政起诉的，处罚决定机关应申请强制执行。
按照《北京市蔬菜零售网点建设管理办法》规定，海淀区市场监督管理局责令其限期改正，整改期满仍不能达到要求的，区、县商务行政主管部门报经区、县政府同意后，可以成本价为基础，回购社区菜市场或者社区菜店的产权。
未在规定的时限内将社区菜市场或者社区菜店投入运营的，回购谈判期间，区、县商务行政主管部门有权采取措施，将社区菜市场或者社区菜店投入运营。因此，物业的所有权人可以向商务部门提出申请，推动恢复菜店规划功能的进展。
针对该居民区环形步道被墙截断、居民区围墙无法合围等问题，张艳玲分析，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》等相关规定，若围墙未经规划许可批准，那么在验收时应当责令拆除。如果验收工作人员疏忽导致验收时没有拆除的，物业的所有权人可以向规划部门提起规划监督申请，要求其责令改正限期拆除。另外，若需在环形步道外修建院墙、占用物业的所有权人共有场地的，需要经合法程序表决，然后向主管部门申请建设，取得相关许可后，由物业的所有权人共有出资修建。
至于居民区东南侧尚未由房地产开发企业移交物业统一管理的机动车停车场及自行车棚，张艳玲解释，如果经调查确认该区域停车辆固定停放位、停车棚属于物业的所有权人共有，应当移交给物业服务管理公司管理。如果房地产开发企业拒不移交的，可以通过诉讼或向主管部门申请处理解决。
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