壹现场丨物业纠纷成社区治理难点 北京门头沟法院“诉源”治理

　　原标题：壹现场丨物业纠纷成社区治理难点 北京门头沟法院“诉源”治理  来源：青瞳视角
12月22日，北京门头沟法院召开新闻发布会，对物业类纠纷进行通报。北青-北京头条记者获悉，随着2020年5月1日《北京市物业管理条例》正式实施，门头沟法院通过“府院联动，调解先行，审判断后”的诉源治理工作模式，预防和妥善处理物业纠纷，依法保障市民的合法权益。

物业管理服务费成社区治理难点 近年来居高不下
近年来，随着门头沟区商品房开发力度的增大和征收安置房回迁进程的加快，大量房屋进入收缴物业管理服务费阶段，随之而来，物业类纠纷呈逐年增多趋势。
自2016年以来，门头沟法院物业类纠纷收案数分别为2125件、1871件、2110件、2187件、1709件（含诉前1522件）、1934件。物业类纠纷的诉求一般集中于物业服务费缴纳、物业服务质量、公共区域收益分配、维修等。其中，95%以上案件均为物业服务管理公司追索物业管理服务费。
物业管理服务费直接关系到服务质量、物业企业的经营及其他物业的所有权人的合法权益。该类纠纷整体上呈现涉群体范围广、矛盾易激化、情绪对抗激烈、难以调解等特征，是社区治理的难点，主要体现在：
一是部分物业的所有权人居住观念尚未转型。许多物业的所有权人虽然实现了“平房入楼房”的转变，但是生活方式和观念依然没有从“自给自足”中转变出来，心态上难以接受现代社区共同管理、共同服务的观念，部分老旧及回迁社区物业的所有权人对享受物业管理及交费观念仍未形成，缺少购买物业服务的理念。对于回迁安置房，部分物业的所有权人认为回迁安置房是政府配置，应由政府承担物业管理服务费用而非物业的所有权人负担。
二是物业服务质价匹配度不高。物业管理服务费通常定价后实行“一价到底”，物业的服务水平和服务意识与物业的所有权人需求无法匹配，双方在绿化、保洁、安保、维修管理、停车辆固定停放位管理等方面沟通不顺畅，导致对物业管理服务费争议较大。部分物业服务管理公司存在管理不规范、服务外包等现象，且物业管理收支情况不公开透明，引发物业的所有权人质疑。
三是物业服务引入机制不够透明。多数居民区在回迁安置时，由建设单位选聘物业管理企业，公开透明程度不高引起物业的所有权人的猜疑和不满。另有个别物业服务管理公司未与居民区物业的所有权人一一签订物业服务合同，物业的所有权人对物业服务管理公司服务并不认可；同时，多数居民区都有未交付房屋和政府回购房屋，此类房屋的物业服务费负担问题尚未明晰，导致纠纷频发。
四是业主代表委员会职能作用发挥不够充分。门头沟各社区成立物业的所有权人委员会的比例较低，缺乏能够代表物业的所有权人表达意愿的组织。物业的所有权人委员会的自治能力不成熟，无法行使法律赋予物业的所有权人大会或物业的所有权人委员会的职权，也无法在物业服务管理公司和物业的所有权人之间发挥桥梁作用。在回迁居民区中以原来的村居建制为基本单元，存在个别村居集体拒交物业管理服务费的现象。
五是物业服务市场体系不够健全。目前，对于物业服务评价标准、价格体系、物业服务管理公司市场信用监管等方面尚未健全，缺乏统一规定，而是由地方或者本地行业协会根据自身情况进行规范。行业协会缺乏对物业会员企业的严格监督管理，在矛盾发生时化解纠纷介入不到位，从而无法有效发挥其行业自治组织的指导、监督作用。

物业类纠纷诉源治理 多元调解平衡各方利益
为解决前述问题，激活社会的自我修复功能，提升物业服务管理公司、辖区居民的法治意识，结合万人成诉率指标考核和司法审判工作要求，门头沟法院建立“府院联动，调解先行，审判断后”的物业类纠纷诉源治理新模式，实现系统治理、综合治理，促进社会和谐进步。
一是部门联动，凝聚诉源治理合力。门头沟区法院坚持党建引领，主动融入党委领导的社会治理体系，建立以政府为主导、法院为平台、相关职能部门、社区街道党委、物业服务管理公司、物业的所有权人大会等联合治理的模式。
该院通过联席会议制度、部门联动机制、信息共享机制等，定期共同研究辖区物业治理问题及存在风险隐患、审理难点等，对重大疑难物业纠纷“把诊问脉”、掌握纠纷矛盾的“引爆点”，提前介入，止纠纷于未发。
二是多元解纷，确保矛盾妥善化解。广泛吸纳各类调解力量参与物业类纠纷的非诉调解，与各镇街司法所、社区合作，将社区调解员、律师、物业服务管理公司负责人、物业的所有权人代表加入调解队伍，充实多元调解力量的同时兼具平衡各方利益。加强法院对社区基层组织解纷的司法指导及司法确认工作，充分调动基层调解员积极性。对非诉方式化解不成的物业纠纷，开辟“绿色通道”，落实立案登记制规定，专人对接收案、登记案件。深入推进“多元调解+速裁”工作，组建5个速裁团队，由法院7名特邀调解员开展物业纠纷诉前调解工作。对调解成功案件可通过即时履行撤回起诉材料或者出具调解书、司法确认，让矛盾妥善解决。2021年诉前调解成功的物业案件达1541件，占比79.73%，绝大部分物业案件在化解在诉讼前端。对调解不成的，利用社区调解力量及时解决审判工作中诸如送达、调查等难点问题，确保案件公平、公正、高效审理。
三是聚焦需求，主动延伸审判职能。该院通过巡回审判、普法宣传、以案释法等方式，增强物业服务公司和居民的法治意识。在永定镇丽景长安社区设立法官巡回办公室，每月安排2名法官入驻工作室开展《民法典》、《北京市物业管理条例》、以案释法等普法宣传工作，累计开展13次宣传活动，向百余名群众发放宣传资料、解答法律咨询；组织群众在法官巡回办公室在线观看物业纠纷案件庭审直播，提升群众遵法、守法、用法意识，达到“审理一案、教育一片”的治理效果。通过积极响应12368诉源治理热线需求，向物业服务管理公司发送司法建议提升服务水平；与区住建委共同前往物业纠纷高发社区开展普法讲座，协助厘清社区居民委员会、居民区业主代表委员会、物业服务企业之间的定位职责；指导相关行政监管部门强化物业服务管理公司选聘监管、指导合同签订、评估监督物业服务质量等。
四是加强引导，促进行业健康发展。一方面，在全区范围内协助指导各镇街成立物业的所有权人委员会，充分发挥物业的所有权人大会、物业的所有权人委员会的沟通和信息传递作用，提高物业的所有权人的自我管理意识和能力，促进物业服务管理公司与物业的所有权人关系的良性发展，实现物业的所有权人自我管理、自我解决、自我协调。另一方面，以考核万人成诉率为契机，逐步建立我区物业服务评价机制、物业服务质量承诺机制、物业服务清单机制等，促使物业服务管理公司提升经营管理水平，促进物业服务市场有序发展，从根本上改善居民的生活环境，从源头彻底降低成讼率。
通过以上做法，区法院将物业类纠纷诉源治理工作与践行“红色门头沟”党建品牌、“吹哨报到”“接诉即办”工作机制、“为群众办实事”、创建全国文明城区等多项工作有机结合，将司法服务融入辖区发展大局，最大限度的将物业纠纷化解在萌芽、化解在诉前、化解在前端。近两年受理的物业案件数量同比分别下降21.86%、11.57%，社区物业的所有权人主动缴纳物业管理服务费的比例明显提升，诉源治理成效显著。
文/北京青年报记者 董振杰
编辑/白龙

                 
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