图文：张长国
今年11月上旬，同事透露了某居民区正在招聘物业服务管理公司、老物业即将公告退场的市场拓展信息，当即如获至宝，迅速前往项目实地进行踏勘，与业主代表委员会筹备组成员沟通实际需求。
规划信息和网上公开信息显示：该项目位于昆明市北市区，在三环以外，属于云南X都房地产开发有限公司开发建设，2016年竣工交房。占地面积6万多㎡，建筑体量约24万㎡，合计8栋高层建筑，40多栋别墅，总户数1500多户，车辆固定停放位1600个。绿化率38%，容积率2.50，高层住宅物业管理服务费1.5元/㎡/月，别墅大概是2元/㎡/月。配套设施方面，智能化宽带入户，保安系统24小时电子巡更，前期物业为中国排名前五的X城物业。属于昆明市北市区龙泉路一带的刚需房。项目含高层建筑、别墅两种类型，比邻旁边的是XX园项目，属于典型的学区房，旁边有昆明市较为著名的某中学。
到达项目现场以后，该名成员属于筹备组成员，属于某学校老师，也是当初第一批购买本项目居住的房屋的物业的所有权人，如今转眼之间已经居住了5年。简单的寒暄之后，互相加了微信，随后踏勘完项目会发送居民区的技术经济指标、规划资料等给老罗。
就是这么个项目，却出现了很多问题，据业主代表委员会筹备组某物业的所有权人反映，主要问题如下：
1、公共住宅专项维修资金未交纳、缴存，遇到居民区电梯、水泵房、消防系统、监控系统、门禁、道闸、安防等设备设施系统损坏，以及建筑物损坏，地面及地下、场地场所需要维修，则面临巧妇难为无米之炊之窘境。
2、居民区车辆固定停放位严重不足，尚未达到1：0.5的标准，物业的所有权人很多车辆只能停放在地表，地下室无法停放，与原有规划严重不符。因车辆固定停放位紧张，居民区的消防生命通道成了车辆停放的地方，路沿石损坏较多，后期需要进行修缮。
3、地下室为水泥地面，灰尘、破损、起壳严重，需要重新整改。
4、消防系统瘫痪，已经接到政府消防应急部门的整改通知单，如不在规定期限内进行整改，则面临行政处罚。
5、别墅违法违规装修严重，很多别墅物业的所有权人甚至将公共绿地围挡起来，成为自家院子，管理不到位，有些物业的所有权人还在装修之中，据说很多都是因为地产拖欠施工单位工程款，抵押给了施工单位。
6、因为当时坡地和用地容积率的问题，本项目当时的生活水泵房是与隔壁的XX园物业公用一个的，也就是说在二次加压费方面，本项目需要支付隔壁某项目的二次加压运行电费、维护费、人工费。但是具体金额业主代表委员会筹备组并不知情，需要进一步了解。
7、不动产证未办理，因房开问题导致的不动产证，五年过去了尚未办理，可能今后长期一段时间也无法办理。
针对这位物业的所有权人提出的问题，我们咨询了几个方面的想法，算是交流沟通——
1、前有物业为什么退场，而且才有几天时间，比较紧张，就算哪家物业服务管理公司来接管，也很难在短时间内招聘到足够的人手，怎么解决。
物业服务管理公司退场的主要原因，是某种程度上代表了地产公司的“利益”，他们面对物业的所有权人提出的很多问题都无法解决。而且很多物业的所有权人也因为建筑物及附属设施问题、车辆固定停放位不足问题等长期不缴费，导致物业亏损，已经宣布于11月10发布公告宣布撤退。后来通过查询，得知现在的物业服务管理公司是云南X天物业服务有限公司，注册资本2000万元，2009年成立，距今已经12年。自身法律风险50多条，其中物业服务合同纠纷就多达30多条，另外有工程承包纠纷和其他纠纷。
更为神奇的是，我与这家物业服务管理公司的总经理非常熟悉，他也曾经提到过这个项目的信息，物业圈子真的非常小！
业主代表委员会筹备组成员答复说，他们已经分别跟很多保安、保洁、绿化、维修工人师傅们交代了，如果现有的物业服务管理公司一旦撤场，不管哪家物业服务管理公司来接管，都会招聘他们，让他们安心工作，不用担心失业的问题。
2、消防面临行政处罚，如何解决这个问题？对于很多物业服务管理公司来说，一旦面临消防行政处罚，是终身的，无法解除，会严重影响到物业服务管理公司的诚信度。
业主代表委员会筹备组成员说，就这个问题，他们已经联合物业的所有权人，一起出钱来对消防进行整改，但是需要新的物业服务管理公司进驻以后才能解决这个问题，毕竟需要物业服务管理公司来统筹，业主代表委员会就算正式成立了，也没有这么多的时间来做这些事情。
3、业主代表委员会是否正式成立？进展到什么程度？
业主代表委员会筹备组委员说，已经通过社区、城市街道 办事处、住建局，都是同意成立业主代表委员会的，但是只是筹备阶段，主任由城市街道 办事处领导兼职，后面会正式成立业主代表委员会。
4、关于进驻物业的要求是哪些？
业主代表委员会筹备组委员说，新进的物业服务管理公司需要具有管理类似烂尾工程和纠纷的丰富经验，这个会作为重点考虑对象，其他的是次要的。已经有全国排名前五的某科物业、某某园物业来进行踏勘过，但是并未明确表态是否接管，只是含糊其辞地答复，可能是担心居民区的后期改造费用过高，以及没有住宅专项维修资金的风险让他们不放心了。
经过现场踏勘，我们得出如下结论：
1、消防行政处罚即将面临，无法“逃脱”，这对于每一个物业服务管理公司来说都是致命的，特别是上市公司，如果遇到行政处罚，轻则影响股价，重则给企业的信用带来严重打击，得不偿失。
面临消防行政处罚的危险，作为笔者所在的公司，也是无法接受的，所以这一点绕不过去，无法去接管这个居民区。
2、物业管理服务费问题。虽然之前的高层物业管理服务费定价是1.5元，也不算低，不过面对物资、人工成本、契税方面的成本是无法降低的，在目前的市场环境下也不是很高。再说还需要看收缴率，如果低于85%，可能就会存在亏损的风险。
长期以来的项目自身缺陷和“烂尾”带来的危害，物业的所有权人深受其害，也不会在短期内积极交费，需要一定时间的服务，让物业的所有权人看到了实惠，解决了问题，服务“到位”了，才能收取物业管理服务费，这个周期可能在三年以内。
3、住宅住宅专项维修资金未交纳缴存的问题。目前居民区已经过去5年，很多建筑物开始老化，设备设施陈旧，场地场所需要更新和维保，没有住宅专项维修资金，这些钱无法落实，物业的所有权人不愿意交纳，物业服务管理公司进来就是给自己埋雷。
4、不动产证问题，短期内无法办理，也会成为影响物业的所有权人交费的主要因素之一，虽然与物业服务和管理水平无关。同样也会影响到本居民区的任何产权的交易和上市流通，只能居住，却无法买卖，成为名副其实的“烂尾”盘。
综合以上几个现状和风险分析，我们决定不再持续跟踪动态，作为不符合风险控制的楼盘放弃处理。
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