北京万城华府现“占地”风波 物业的所有权人企盼商户圈占区域恢复原貌

　　原标题：北京万城华府现“占地”风波 物业的所有权人企盼商户圈占区域恢复原貌  来源：贝壳财经
“这大半年来，我们原本平静的居民区起了纷争。居民区健身会所的经营方将其周边地块圈占起来，而这些地块此前是居民区的小花园及儿童游乐场地等。”近日，北京市海淀区万城华府多位物业的所有权人向新京报记者反映称，自从位于居民区东北角的健身会所更换了经营方后，会所周边地块被其用围挡和墙体圈了起来，里面的一些树木和绿植已经被除掉，变成了光秃秃的工地。对此，该居民区部分物业的所有权人多次与会所、物业进行交涉，并向属地相关部门反映情况，但至今未解决问题。
新京报记者注意到，在居民区规划图中，物业的所有权人反映被圈占的区域并未标注任何用途，居民区物业的所有权人及物业工作人员均表示其为居民区公共用地。那么，对于这类区域，该如何界定其产权归属？商户（会所经营方）是否能擅自占用？
居民区东北角区域被圈占，绿地变工地
建成于2005年的万城华府，位于海淀区万柳华府北街与圣化寺路交会处。因配套完善、容积率仅1.04、绿化环境优美，万城华府在北京二手房市场一直有“明星楼盘”之称。
然而，近期万城华府多位物业的所有权人向新京报记者反映，自从位于该居民区东北角的健身会所更换了经营方以来，原本安静祥和的居民区氛围被打乱了。
在今年8月19日前后，多位万城华府物业的所有权人发现，居民区东北角处的健身会所周边树木基本被砍光。“承载着物业的所有权人们美好记忆的十几棵十多年树龄的樱花树已经不翼而飞，小花园及儿童游乐场地区也变成了水泥砖头的工地，会所经营方还拆除了原本属于万城华府的部分围墙。”据该居民区物业的所有权人介绍，截至目前，居民区东北角很大一片地上面积都被会所用围挡和部分实体墙圈占，约有一二百平方米。
为了一探究竟，12月28日，新京报记者随同部分物业的所有权人来到万城华府居民区进行了实地走访。记者看到，在万城华府居民区东北角处确实有一家会所，在现场的部分物业的所有权人告诉记者，该会所不仅将整个居民区包角圈起了围墙和围挡，还在围挡内进行施工，“这大半年期间，围挡内的施工基本从未停止，就在我们多方反映之下，会所周边的绿地仍然都被破坏了，而且他们还铺设了或将用作停车坡道的斜坡。”

　　上图为万城华府居民区东北角原貌（受访者供图）。下图为万城华府居民区东北角现状。
当天下午，记者在现场看到，会所的东侧，也就是上述物业的所有权人所说的居民区东北包角，已经圈起了蓝色围挡，而在会所中间部位的南侧也圈起了围挡；围挡周围有一些半拆除状态的实体墙，围挡内部还有一些未拆除的栅栏。
随后，记者蹬上现场一座半拆除状态的实体墙观察发现，围挡内有正在施工的人员，围挡内侧的绿植相比物业的所有权人提供的原照片已经消失很多，除了一些类似地下部分的屋顶之外，其他区域基本已经成为平整的地面。
对此，现场的物业的所有权人向记者介绍称，那些半拆除状态的实体墙是这家会所在未经物业的所有权人同意的情况下私自建的，后来在物业的所有权人们的极力反对之下才拆除了一部分，“会所不仅圈占了居民区共有的绿地，而且还圈占了儿童乐园等部分，围挡内侧就是原来绿植繁茂的区域。”

　　万城华府居民区东北角围挡内部现状。
“被占区域基本为居民区公共用地”
那么，上述物业的所有权人所述的居民区东北角区域，为什么会被商户（会所经营方）所圈占？其是否属于会所经营方所有呢？
对此，部分物业的所有权人向新京报记者表示，这块空地应该属于全体物业的所有权人所有，因为这块地从始至终就没有特定规划，应该是属于居民区公共用地；经营方占地的用途不得而知，但肯定是想要私自使用。
12月28日，记者就占地施工原因、所占区域权属等问题与万城华府东北角某会所取得联系。该会所相关工作人员表示，“目前尚不能就此问题进行回应，需要向领导汇报。”
而新京报记者获取的一份 “万城华府海园规划图”（争议中的居民区东北角位于“海园”内）显示，该规划图已经明确界定上述“会所”的占地界限，但会所周围空地并未标注任何用途或占有主体。

　　万城华府海园规划图显示，会所周围空地并未标注用途。红色圈范围为物业的所有权人标注的现会所经营方占用区域。受访者供图
12月28日下午，新京报记者就此事与万城华府物业服务商北京亿城物业管理有限公司取得联系，该公司一名工作人员告诉记者，上述会所所占的土地基本都属于居民区公共用地。
商户能否擅自圈占周边地块？
如物业的所有权人及物业所述，被圈占地块为居民区公共用地，那么，作为商户的会所经营方，是否有权利擅自圈占呢？
对此，北京御探律师事务所主任孔祥红律师表示，“一般情况下，居民区内侧绿地或者空地有特别规划依据的，按照规划确定归属权。而像万城华府东北角区域这样没有特定规划的绿地或者空地，则属于居民区全体物业的所有权人共同所有。”
与此同时，新京报记者在《民法典》中也发现了类似表述。根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路，属于物业的所有权人共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于物业的所有权人共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于物业的所有权人共有。
针对万城华府此次的商户占地事件，孔祥红律师表示，如果会所等相关主体既不能证明上述土地的使用权，又不能证实相关部分的所有权，结合规划图基本能确定这部分地表面积属于居民区公共部分，未经法定人数物业的所有权人同意不可私自改造或占用。如果未经法定人数的物业的所有权人同意和有关部门批准，私自毁坏公共绿植的，严重的情况有可能涉嫌犯罪。对此，物业的所有权人们可以及时向属地相关部门进行举报，要求拆除违章建筑、恢复原状、赔偿损失。
居民区东北角何时恢复原貌？
目前，万城华府物业的所有权人们最为关心的，是被会所圈占的居民区东北角区域何时能恢复原貌。
部分物业的所有权人回忆，从2021年8月21日开始，万城华府一些热心物业的所有权人代表自发与会所经营方多次见面沟通谈判，希望经营方按照承诺落实整改。但时至今日，依然未见到有明显整改迹象，物业的所有权人们将继续诉求属地执法部门，希望能依法依规对相关方进行处罚，恢复居民区原貌。
对于该事件的处理进展，12月28日，上述会所的相关工作人员向记者表示，“目前尚不能就此问题进行回应，需要向领导汇报。”
万城华府物业服务商北京亿城物业管理有限公司工作人员则回复记者称，目前居民区物业已经知悉此事，物业服务管理公司领导已多次配合属地政府相关部门进行了实地调查了解，相关工作还在进一步处理当中。
12月28日下午，记者分别联系了万城华府所在辖区的海淀街道城管科、综合治理科，相关工作人员皆表示，物业的所有权人反映的诉求不属于其管理。随后，海淀城市街道 办事处办公室相关工作人员针对此事回应记者：“我们会及时协调街道相关科室对此事进行调查了解，根据具体结果再作进一步回复。”
新京报记者 张建 摄影 张建（除署名外）
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
记者邮箱：zhangjian@bjnews.com.cn

                 
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