公共住宅专项维修资金
如何分摊交纳？
房地产开发企业交纳的部分
是否归全体物业的所有权人所有？
居民区分多期开发交付
相邻楼栋的维修
会动用我家的住宅专项维修资金吗？
居民区未成立业主代表委员会情况下
如何确保公共住宅专项维修资金使用
公开透明、用到实处？
……
针对近期
武汉网友关心的
房屋公共住宅专项维修资金的使用规则
武汉市住房保障和房屋管理局下属的
武汉市物业管理事务指导中心
（武汉市住房专项维修资金管理中心）
进行了解答
问：居民区公共住宅专项维修资金的构成？
答：房地产开发企业和物业的所有权人都须交住宅专项维修资金。物业的所有权人是按照购房面积来交，房地产开发企业是按照总规模交的。物业的所有权人这一方面，分2008年以前签订和2008年以后签订购房合同。2008年以前是按购房款来，2008年之后是按购房面积来算。
问：房地产开发企业和物业的所有权人具体如何交？
答：房地产开发企业是按照物业总规模建安造价的1.5%，有电梯的按2.5%缴存。如无电梯按12元/平方米，有电梯15层以下是25元/平方米，15层以上30元/平方米；对物业的所有权人而言，没有电梯按55元/平方米来收。如果有电梯，分14层以下和14层以上。物业的所有权人14层（包括14层）以下是61元/平方米，14层以上是73元/平方米。
问：公共住宅专项维修资金怎么使用？
答：房地产开发企业交纳的部分，也归全体物业的所有权人所有。按规定，房地产开发企业的用完之后再用物业的所有权人的。房地产开发企业的就是住宅共用部位、共用设施设备维修和更新改造发生的费用，根据确定的范围分摊。比如漏水的分摊范围是按栋来分摊，首先在开发建设单位缴存的住宅专项维修资金账户中予以列支，账户余额不足时，再由分摊内的物业的所有权人按照各自拥有的房屋面积比例分摊。
问：居民区公共住宅专项维修资金是一个账号吗？能否精确到按栋管理和使用？
答：确实是一个账号，但按楼栋进行核算管理，否则就不公平。“你不能用一栋的钱来维修二栋的居住的房屋。”不管居民区分几期开发，房地产开发企业交纳部分也是按楼栋。不够的话，物业的所有权人再按楼栋来进行分摊。维修和漏水等均按楼栋来分摊管理，房管部门为每栋楼建有档案，房地产开发企业多少，物业的所有权人多少，不会混在一起，都有一本账。
问：房地产开发企业和物业的所有权人所交的钱都不是合在一起吗？怎么分？
答：是的。房地产开发企业总共交的钱要核算到楼栋。比如说房地产开发企业住宅专项维修资金交了150万元，共有30栋居住的房屋，那么每一栋就是5万元，维修费用就从这5万元里面扣除，用完了再扣物业的所有权人的。
问：假如前一期物业的所有权人维修把房地产开发企业交的住宅专项维修资金用了，把自己所交部分也用了，那他能否动用二期其他物业的所有权人的？
答：不能用，他那一栋只是他那一栋的人结账，不会结账到你头上来。
问：什么情况下才能动用住宅专项维修资金？
答：首先得是共用部位，其次要过保修期。动用过程公开透明，要充分保障物业的所有权人权利。
问：住宅专项维修资金负责的共用部位包括哪些？
答：共用部位就是包括外墙、顶楼的屋面、楼梯间、公共走廊、公共区域的一些窗台，这都属于公共部位。共用设施设备主要指电梯、监控、消防、排水管，这就是共用设施设备。共用部位要过保修期，漏水的质保期一般是5年，没过5年不能动用住宅专项维修资金。
问：没有成立业主代表委员会，如何动用公共住宅专项维修资金？
答：首先由物业服务管理公司提使用方案，但物业服务管理公司不是申请主体，物业服务管理公司主要配合业主代表委员会来做相关协助工作。业主代表委员会没成立，社区居民委员会可代为履行业主代表委员会职责。社区作为申请主体要按照相关流程，比如通过招投标或者比价，优先选择施工单位，然后初选第三方报价进行审核。关键就是要把使用方案向物业的所有权人进行公示，每栋向物业的所有权人公示不少于7天，征求物业的所有权人意见要遵守民法典规定的“双三分之二”参与表决（双三分之二：指专有部分占建筑物总面积三分之二以上的物业的所有权人且占总人数三分之二以上的物业的所有权人）。只有物业的所有权人同意达到了法定标准，通过后社区才能持相关材料向所在地住建局提出使用备案申请、维修执行备案申请。待材料齐全后，市房屋管理局依法依规拨付款，施工单位开始施工，然后竣工验收，再结算。
问：如果社区征求物业的所有权人意见，没有具体施工方案、预算、施工流程，这合理吗？
答：施工方案、使用方案公示是必须的环节，动用住宅专项维修资金由物业的所有权人说了算。社区提前征求物业的所有权人意见，综合考虑之后，然后再决定使不使用住宅专项维修资金。
问：公示使用方案包括哪些内容呢？
答：使用方案里包括工程量、施工合同、审价。使用方案中应该有一个附件，这些细节必须要公示，有一套正规的模板，可到武汉市市房屋管理局官网上查询下载。
问：居民区动用住宅专项维修资金，项目工程量在哪里可查？
答：工程量项目公示后，物业的所有权人可到业主代表委员会、社区查询；使用住宅专项维修资金后，也可到区市房屋管理局凭介绍信查询明细。
问：房管部门在住宅专项维修资金使用中能发挥什么作用？
答：目前，武汉市已引入第三方随机抽选对工程量和造价进行把关，确保钱不乱用。房管部门委托交通银行建立了第三方造价咨询库。电脑会随机从八家单位内挑选有资质的审价公司，对工程造价、工程量进行把关，主要作用是“审价”，简单来说就是看工程量值不值那么多钱。
问：居民区工程房管部门可指派监理吗？
答：根据相关法律，业主代表委员会是可以聘请专业的监理公司。因房管部门这方面不专业，主要是对价格进行一个把关，关于聘请的费用物业的所有权人可以分摊。
问：外墙漏水如何维权？
答：首先要保留证据。有的房地产开发企业有工程部解决问题，如果有证据证明对方一直拖延不解决，建委可对其进行处罚。只要物业的所有权人能证明是在5年质保期内出的问题，哪怕拖过保修期，房地产开发企业也应该负责。
问：物业的所有权人维护合法权益时取证比较难，什么情况算房地产开发企业在保质期内不作为的证据？
答：物业的所有权人跟物业报修的证据。譬如在微信反映问题，对方也在微信查看了，就有了基本证明。如果真走法院这一步，这些证据也是有用的。关键是把（居住的房屋出问题的）时间确定好，5年之内的问题都是房屋质量问题，可以找房地产开发企业。
问：动用住宅专项维修资金过程，可派物业的所有权人代表一起参与监督？
答：物业的所有权人代表就是由社区按照相关议事规则、管理办法、物业的所有权人公约里推选物业的所有权人代表的程序来选择物业的所有权人代表。如果是社区提出申请的，必须要有物业的所有权人代表来参与；由物业的所有权人委员会提出的，则没有强制性要求。
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