《前期物业服务合同》的“终结者”——物业管理委员会制度

物业合同主要分为两类，在前期物业管理阶段，由小区的“大业主”开发商负责选聘物业公司，并与之签订《前期物业服务合同》。
待小区业主逐步入住后，“万事俱备”并符合法定条件时，成立业主大会选出业委会，并由其在大会的授权之下，与业主决议选聘的物业公司签订《物业服务合同》。那么这份合同往往也被称为“正常期物业服务合同”。
两相比较，顾名思义，前期合同就是一份在小区步入正轨之前，经“暗箱操作闭门造车”而生出的“不正常”合同。几十年的物业管理实践业已彰显出，当下诸多的物业矛盾与纠纷，往往就是源于前期合同的种种“不正常”：
一、建管不分，父建子管，早已成为“业界主流”。
03版的《物业管理条例》中，就提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，选聘前期物业。但既然只是“提倡”，并未“禁止”，于是开发商纷纷自行成立物业公司，自建自管，以期“肥水不流外人田”；这一“行业惯例”在各大城市的新建住宅小区中能占到70—80%左右；即便有少数前期物业并非开发商的下属子公司，但也往往存在种种“说不清道不明”的利益关系，由此必然“受制于”开发商（否则你也不可能“中标”）。
这种天然的从属关系或者失衡的地位对比，使得物业公司无法在前期阶段履行法规规定的职责和义务，失去了应有的“中间人”角色的作用，更难以得到业主一方的认可和支持，毕竟潜意识中：“你们就是一家人，怎么可能胳膊肘子往外拐呢？”
二、合同的约定及条款内容，极易侵害业主一方的合法权益。
前期合同，从本质上说，就是一份开发商与物业公司，关上门私下事先拟定并签约，由购房者（业主）在签订《商品房买卖合同》时，予以事后“签字追认”而生效的这么一份协议。必须讲，这个过程是“合法”的，因为按《条例》规定，前期阶段，开发商拥有选聘物业的“法定权利”，前期合同也应当包含在购房合同之中。
问题在于，这份合同的“责权利”往往失衡，存在诸多侵害业主权益的约定。而购房者除了签字接受的权利，别无选择。
从物业费定价，这项与业主切身利益息息相关的关键条款来看，对新建小区而言，同房价一样，开发商就是物业费的定价人。它应事先按照当地相关部门所发布的“物业费指导基准价”（可“上浮或下浮”一定比例），结合所开发项目的类型档次以及所选定的“物业服务等级标准”等等，向相关部门申请“报批”，通过后方可写入前期合同执行。
实践中，出现的诸多前期物业费定价中，“就高不就低”，在基准价上超标准上浮成为常态，甚至某些定价都超过了当地规定的“最高定价”，这类投诉屡见不鲜，个中原因又十分复杂。
此外，对于逾期支付物业费的违约金约定，也往往超过正常范围，由此出现的那些“天价违约金”诉讼，都是因为前期合同的“不正常”约定而衍生出的奇葩诉争。
三、合同期限看似是“随时可以解除”，实则是遥遥无期势如登天。
要想解除前期合同，唯一的办法就是成立业主大会并选出业委会。
某些“物业知识宣讲视频”中，声称无需成立业委会，只要超过“半数”以上业主同意，就可以解除前期合同，等等等等吧。这是一种“不负责任”的说法。
物业合同并非是“单纯为了解除而解除”，在有这个想法之前，就要事先把今后的管理思路确定好，下一步是另聘物业公司（其他管理人），还是“业主自治自管”？不管走哪条路，都需要业主共同评议决定，也都需要一个合法的“业主组织”来具体负责执行这些决定。而这个组织必须要在相关部门的指导监督下，由业主选举成立，还要履行“备案”程序。
没有业委会这个现行法规规定的唯一合法的“业主组织”，小区业主就形如一盘散沙，法律赋予业主一方的诸多“权利”就无法付诸实现。开发商及前期物业就可以“分而治之，各个击破”。
也就是说，建设单位及其前期物业公司，是小区成立业委会的主要阻力。而只要没有业委会，那一纸“灯下黑”式的前期物业服务合同就可以长期有效，这也是为什么现实中许多小区在入住了十年乃至二十年后，依然是“前期物业管理阶段”。于法于情于理，这都是极为“不正常”的。

怎么办？难道这一纸在业主一方看来的“不平等协议”能一直有效吗？开发商的“子弟兵”可以无限期地在小区“服役”吗？没有业委会就难以反映业主的合法诉求吗？
这个事情，如今似乎迎来了“曙光”：
2020年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》第十九条第三款，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。
之所以能为前期合同设定最长2年的期限，那是因为北京首创了“物业管理委员会”制度。（该制度目前已为包括广州在内的多地市所借鉴）。
物管会制度，也是直面多年来业委会成立难这一物业管理痛点问题应运而生；以北京为例，任一小区：不具备成立业主大会的条件的；或具备成立条件，但是确有困难未成立的；再或者大会成立后，未能选举产生业委会的。都可以先组建物管会。
物管会由街道办负责组建，七人以上的单数组成，居委会代表担任主任，副主任由居委会指定一名业主代表担任。（不含开发商及物业公司代表）

该制度最大的亮点就在于，它解决了在业委会缺位的情况下，涉及公共管理权限的诸多重大事项无人组织推动并付诸实施的难题。物管会就可以依照当地法规承担职责，组织业主共同决定物业管理事项，并予以执行。（物管会虽为临时过渡，却同样依法备案且刻有公章）
那么对于开发商及子物业之间的那份《前期合同》，最长2年的期限，这个事情从法规上予以界定住了。而前期物业公司能否继续“留用并转正”，这需要接受小区全体业主的“检阅”。（实践中也确实有开发商的子物业被业主继续聘用的范例，但合同性质已有了本质的转变）
此外，北京《条例》在第二十四条中，前期物业服务合同期限届满前六个月，街道办应当组织业主成立业主大会，选举产生业委会或者组建物管会，就物业管理事项进行表决。
也就是说，半年的时限内，要么选出业委会，要么退而求其次，先组建物管会，不管如何，必须有一个业主组织，负责组织召开业主大会会议进行一应的表决。这样就可以从根本上，避免了出现小区在交付后仍长期处于前期物业管理阶段的“不正常”情况。
当然，物管会制度创立时间不长，需要在实践运行中继续完善和探索。但是，这种设计毕竟是在对现有物业管理难题进行审视的基础上，做出的针对性创举，值得期待。

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