2021年长沙市物业服务行业年度总结

　　在政策、资本、科技等多重因素的推动下，物业管理行业迎来发展的黄金十年。国家陆续出台多项政策，鼓励物业服务企业开展居家养老等各类社区服务，为物业管理行业的发展带来了更大的想象空间，预计到“十四五”末，未来5年至少有300亿商品房物业服务需求。2021年，十部委通知明确鼓励物业服务企业探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住需求。物业服务企业借助数字化、智能化技术红利，持续提升服务质量，同时积极借力资本，为规模化、深入化奠定良好基础。
　　根据长沙市政府相关文件，到2024年,符合条件的住宅小区,实现专业化物业服务基本覆盖，到2025年，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，物业服务市场前景空间广阔。从长沙存量物业面积与未来交付规模，以及物业服务满意度测评结果看，依然有较大的发展提升空间。随着行业进入“高质量”发展阶段，长沙物业企业有必要顺势而为，不断在满意度、智能化、品牌建设、增值服务、多元化运营等方面做出创新与探索。
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　　市场篇
　　1、物业服务均价上涨，2021年底达2.06元/平方米*月
　　据中指研究院数据（点击试用）显示，近三年长沙物业服务均价持续上升，2021年底长沙市物业费均价为2.06元/平方米*月，环比上涨0.5%，同比上涨4.6%。
　　物业服务均价的提升，得益于多种因素。首先，从产品供给端来看，头部开发企业和物业服务企业抓住二线城市发展机遇，加大对长沙市布局，促使区域整体服务水平得到进一步提升，优质物业服务项目增多；其次，从产品消费端来看，近年来长沙经济发展迅猛，人们对优质服务带来的差异化体验更加认可，对优质产品和服务的需求更旺盛，愿意支付与高质量服务相匹配的价格。
　　图：2015-2021年长沙物业服务均价情况

　　2、八成住宅业态项目物业服务收费低于2元/平米*月
　　据中指研究院数据（点击试用）显示，长沙市物业服务项目中，住宅业态项目数量为绝对主力。从物业服务均价来看，住宅业态物业服务收费远低于非住宅业态，八成住宅业态项目物业服务收费低于2元/平米*月；而非住宅业态中，67%的非住宅项目物业收费高于2元/平米*月，其中5.01元/平米*月以上项目数量占比达19%。
　　图：2021年长沙物业服务均价项目数量占比情况

　　3、服务边界不断延伸，非住宅业态已成市拓重要方向
　　物业管理服务的边界从住宅不断延伸至商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域。中指数据·物业版—招标数据（点击试用）显示，截至2021年12月31日，长沙行业第三方市场招标信息发布约645条，以非住宅业态为主（占比近九成），其中办公业态占比最高约39%，其次是学校业态，占比18%。
　　根据公开信息，在可统计到的物业上市企业中，来自独立第三方的在管面积占比均值已达到52.1%。其中，市场化项目已成为公司规模扩张的重要来源。
　　图：2021年长沙物业管理行业第三方市场拓展招投标信息统计

　　

　　品质篇
　　1、物业服务持续改善，行业满意度为74.9分
　　2021 年长沙物业服务总体满意度评价约74.9 分，相较去年满意度水平提升1.1分；物业服务企业保持品牌化及深度化服务；同时依靠管理、科技等手段不断强化和升级服务力，赢得了市场的青睐和业主的口碑，服务质量持续得到改善。
　　图：2021年长沙物业服务满意度变化情况

　　2、基础服务满意度仍有改善空间
　　从各分项服务的满意度来看，居民对物业服务企业的客服中心、物业服务人员和绿化养护三项满意度评价较高，得分均超过76分，但仍有较大改善空间。
　　装修管理、车辆管理和投诉处理评价得分较低，与物业服务总体评价存在较大差距，其中投诉处理满意度评价得分最低，存在较大提升空间。
　　后疫情时代，物业在安全管理、清洁卫生等与疫情防控密切相关的工作逐步向平常时期回归，相关工作标准、投入也有所降低，需时刻关注业主体验，避免满意度出现下滑。
　　图：2021年长沙物业服务满意度研究关键端口表现

　　支持篇
　　1、湖南省上市后备企业资源库名单公示，数家物业企业名列其中
　　2021年6月21日，湖南省人民政府办公厅印发《关于推动湖南省上市公司高质量发展的若干措施》的通知，为推动湖南省上市公司高质量发展，为全省实施“三高四新”战略提供金融支撑。
　　2021年11月23日，湖南省企业上市工作联席会议办公室对《湖南省上市后备企业资源库名单》予以公示，中湘美好城市运营、保利天创物业、湖南湘诚物业、长沙城发物业等数家物业公司位列名单之上。
　　2、党建引领赋能行业发展，“多方共治”构建小区治理新格局
　　为积极推进党建工作向物业服务企业和物业小区全面延伸和覆盖，推动物业企业建立党支部，引导物业企业参与基层治理，服务基层群众，推进物业行业诚信体系建设，2021年9月8日，长沙市物业行业党委正式成立，全市物业管理工作迈入新阶段。截至目前，全市已建立小区党支部近2000个，小区党支部、业委会、物业公司等“多方共治”机制初步建立。
　　物业行业党委积极构建党建引领小区治理新格局，一方面，发挥党组织的战斗堡垒作用，推进小区物业管理与居民自治相融合，把物业管理融入社区基层党建工作中；另一方面，发挥党员模范带头作用，引导小区党支部党员和物业服务企业党员亮身份、见行动，以红色力量引领绿色新风，组织小区成立党员志愿者队伍。同时，充分调动小区居民参与社会治理的积极性，进一步发挥小区党支部在小区治理中的积极作用，不断深化和拓展党建引领物业管理的范围，形成社区、小区居民、物业企业共筑共建共享的合力，为市民营造服务更有温度、更有质感的生活环境。
　　3、协同治理孕育行业发展新机遇，物业行业服务领域进一步拓展
　　2021年底，湖南省住建厅等四部门联合印发《关于加强城市住宅小区协同治理的指导意见》，进一步提升住宅小区治理效能和水平。
　　意见提出力争到2024年,符合条件的住宅小区,实现小区党组织、业主自治组织和专业化物业服务基本覆盖；小区议事平台机制、社区网格化管理机制和物业管理联席会议机制进一步完善,政府公共服务职责和社会力量有效延伸到小区;居民参与社会治理的意识与能力明显增强,住宅小区突出矛盾问题有效解决,居民居住生活环境得到明显改善,住宅小区协同管理长效机制基本建立。未来物业行业将与城市发展相结合，物业服务企业生活服务、生产服务、城市服务等功能将进一步拓宽。
　　4、城市更新和老旧小区改造加速推进，2021年惠及居民5万余户
　　2021年10月25日，长沙市政府办公厅印发了《关于全面加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》。长沙将全面推进城镇老旧小区改造工作，到2022年，力争完成2000年底前建成、居民改造意愿强烈的城镇老旧小区改造任务；到2025年，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
　　《实施意见》明确，改造对象为城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）；重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，有条件的地方可适当将2005年底前建成的小区纳入改造范围但不得超过限定比例，具体比例限值根据国家年度计划申报要求确定。
　　2021年全年长沙市计划开工改造城镇老旧小区368个，截至12月初目前已开工367个，惠及居民5万余户。
　　未来，物业行业集中度将进一步提升，物业服务企业应坚守品质服务为基础的发展根基，树立品牌发展战略，深耕增值服务领域，探索商业运营模式、拓展城市服务赛道，深度融合智慧科技，不断夯实自身竞争力，迈着更殷实的脚步坚定前行，持续推动行业快速成长和发展。

　　本文首发于微信公众号：中指物业研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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