五年期LPR时隔21个月下调，广西南宁提高公积金贷款额度

　　一周政策（2022.01.17-2022.01.23）
　　核心结论：
　　政策方面，国家统计局局长宁吉喆在2021年国民经济运行情况新闻发布会上，提出随着新型城镇化推进、金融等政策支持，城市住房需求尤其是改善性住房需求有望持续释放；广西南宁提高公积金贷款额度，支持缴存职工家庭购买首套和二套自住住房，不支持购买第三套及以上自住住房等。
　　行业方面，京、沪、深等多地银行于1月21日正式下调房贷利率5个基点；中国恒大风险化解委员会建议聘请中金等为财务顾问化解债务风险；中国奥园表示，目前管理团队包括高级管理层保持稳定，将继续全力设法改善公司的流动性状况等。
　　Part.01
　　政策篇
　　一、全国政策
　　1、国家统计局：城市住房需求尤其是改善性住房需求有望持续释放
　　1月17日，国务院新闻办举行2021年国民经济运行情况新闻发布会，国家统计局局长宁吉喆介绍2021年国民经济运行情况，并答记者问。在回答记者关于房地产调控是否会略有松动方面的问题时，宁吉喆谈到2021年我国房地产市场还是总体稳定的，随着新型城镇化推进、金融等政策支持，城市住房需求尤其是改善性住房需求有望持续释放。
　　2、中国人民银行：MLF时隔21个月下调，操作规模7000亿元
　　1月17日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，开展1年期中期借贷便利（MLF）操作7000亿元和7天期逆回购操作1000亿元，中标利率分别为2.85%和2.1%，均较上一期下降10个BP。
　　3、中国人民银行：近期房地产销售、购地、融资等已逐步回归常态
　　1月18日，国新办举行2021年金融统计数据新闻发布会。会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。下一步，人民银行将按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　4、国家发改委：适度超前开展基础设施投资 推进保障性住房建设
　　1月18日，国家发改委召开的2022年首场新闻发布会。会上，国家发改委国民经济综合司司长袁达表示，2022年，国家发改委将切实做好投资工作，适度超前开展基础设施投资。加快推进保障性住房建设，抓好城市管道改造和建设，统筹推进城市内涝治理，加强“一老一小”、教育医疗、文化体育等社会民生领域建设。
　　5、中国人民银行：1年期与5年期LPR分别下调10个、5个基点
　　1月20日，央行最新公布，中国1月1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%，上月为3.8%，下降10个基点；5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.6%，上月为4.65%，下降5个基点。
　　6、住建部:继续稳妥实施房地产长效机制
　　1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。会议要求，2022年要重点要抓好八个方面工作，其中包含毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序；坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。
　　诸葛找房数据研究中心解读：
　　1年期LPR再下调10BP，5年期LPR时隔21个月首次下调。首先，本次LPR下调是符合市场预期的。1月17日，中国人民银行开展了7000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元7天期公开市场逆回购操作，中标利率均超预期下调10个基点，这使得行业内增加了对近期LPR下调的预期。除此之外，在1月18日举行的国新办发布会上，中国人民银行副行长表示“货币政策要充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；要靠前发力，前瞻操作，走在市场曲线的前面”，央行的此次发声再次引起关注，行业内对降息的呼声更高。
　　本次LPR下调，对于降低企业融资成本、促进实体经济稳步发展等有着重要意义。其中的5年期LPR下调，对于房地产市场影响更大，也更具有迫切性。自2021下半年以来，房地产市场持续低迷，行业甚至已经触底，本次降息对于房地产市场可以说是一个重大利好，虽然仅有5个BP的下调，但是对于提振市场信心有着重要作用。对于购房者而言，与房贷挂钩的5年期LPR下调，意味着按揭还款的金额减少，一定程度上降低了购房成本，有利于缓解市场观望情绪，更好的满足合理性购房需求。对于房地产企业而言，LPR下调意味着企业融资成本降低，有利于缓解部分企业的债务压力，降低流动性风险，促进企业正常运营。
　　二、城市政策
　　1、四川自贡：取消“认房又认贷”
　　1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。通知明确，既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。
　　2、广西南宁：二套房公积金贷款最高额度提至60万元，不支持购买第三套房
　　近日，广西南宁住房公积金管理中心发布《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》(征求意见稿)。提出，南宁首套房公积金贷款的最高额度从60万元提高至70万元，第二套房公积金贷款的最高额度从50万元提高到60万元；近五年内存在提供虚假资料、虚假承诺等情形，个人征信信息存在不良记录，信用卡近一年内连续逾期2 期(含)以上等多种情况不予贷款；支持缴存职工家庭购买首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购买第三套及以上自住住房等。
　　3、浙江省:提高三孩家庭住房公积金贷款额度并予优先放款
　　4、东莞：将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程 补助每户不超2万元
　　1月20日，东莞印发《东莞市老旧小区改造工作实施方案》，提出 2021-2023年，完成2000年底前建成需改造的老旧小区的70%;到“十四五”期末，基本完成东莞市2000年底前建成需改造的老旧小区，力争完成2005年底前建成需改造的老旧小区；明确将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，对列入全市老旧小区改造计划的项目按照平均每户不超过2万元的标准给予补助。
　　Part.02
　　行业篇
　　一、宏观市场
　　1、国家统计局：2021年全国商品房销售额增长4.8%
　　1月17日，国家统计局发布数据，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%，比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。2021年商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%；2021年房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%，比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。
　　2、京沪深等多地银行于21日正式下调房贷利率
　　随着20日公布的最新5年期LPR利率下调，据了解，京、沪、深等多地银行于21日正式下调房贷利率5个基点。其中，北京地区银行首套房贷利率普遍降至5.15%，二套房贷降至5.65%；上海地区银行首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%；深圳地区首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。此外，近期放款速度也在提升。其中，北京、上海等地放款排队时间大幅缩短，多数银行放款月内即可完成。广州各银行情况略有差别，放款时间从一个月至三个月不等。
　　二、土地市场
　　1、合肥瑶海2022年将推出16宗地块
　　1月17日，合肥市瑶海区举行2022年土地招商推介会，2022年瑶海区将推出具备上市条件的16宗优质土地项目，总面积1803亩。推介的16宗土地项目中，涵盖居住、商业用地，其中居住用地约1324亩。
　　2、广东：稳慎推进集体经营性建设用地入市
　　1月20日，广东省十三届人大五次会议开幕，广东省代省长王伟中作政府工作报告时表示，要加快土地、技术、数据等要素市场化配置改革。建立健全城乡统一的建设用地市场，稳慎推进集体经营性建设用地入市；深化工业用地市场化配置改革，推行"标准地""带项目""交地即动工"等供地新模式，持续开展"净地"出让专项行动，加快处置批而未供和闲置土地。
　　三、租赁市场
　　1、上海：今年计划筹建保障性租赁住房24万套
　　1月18日，上海市人民政府办公室印发《2022年上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知。《措施》提出，坚持“房住不炒”，加快推进城市更新和旧区改造，筹措建设一批保障性租赁住房。“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间），累计建设筹措60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应。到今年年底，计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上。
　　2、上海：在沪合法就业且住房困难的在职人员可申请保障性租赁住房
　　1月18日，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》正式出台。对于保租房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间等方面进行了明确，试行期2年，自2022年1月至2023年12月。明确，保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。
　　3、无锡：“十四五”末将筹建保障性租赁住房不少于8万套
　　1月19日，江苏省无锡市住房和城乡建设局发布《无锡市政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。《意见》提到，无锡市“十四五”期间筹集、建设保障性租赁住房总量不少于8万套（间）。《意见》表示，将通过金融、土地、公共服务等政策支持，扩大保障性租赁住房供给。
　　四、房企动态
　　1、祥生控股：拟以4.87亿元出售杭州滨拓企业管理51%股权
　　1月17日，祥生控股发布公告，公司间接全资附属公司杭州滨旺同意出售杭州滨拓企业管理的51%股权，代价为现金人民币4.87亿元。祥生控股表示，由于杭州滨拓企业管理的项目尚未动工，且可能需更长时间产生现金流量，故出售事项为集团提供了变现其投资的机遇，从而可改善集团的流动资金状况。预期出售事项所得款项将用作集团的一般营运资金。
　　2、恒大地产：转让两家公司股权，均由五矿信托接盘
　　1月17日，昆明恒拓置业、佛山顺德区盈沁房地产发生工商变更，前者股东恒大地产集团昆明有限公司退出100%股权，后者股东恒大地产关联公司佛山市南海俊凯退出49%股权，二者均由五矿国际信托有限公司接盘。
　　3、阳光城：控股股东及一致行动人被动减持4140.83万股
　　1月17日，阳光城发布公告称，控股股东福建阳光集团有限公司、控股股东一致行动人福建康田实业集团有限公司所持股份被动减持。阳光集团、康田实业因其部分账户维持担保比例低于平仓线，于2021年12月7日-10日期间通过集中竞价的方式被动减持公司股份4140.38万股，占公司总股本的0.99%。
　　4、招商蛇口：拟为盐城师山招海18亿元借款提供担保
　　1月18日，招商蛇口发布公告称，公司的控股子公司盐城师山招海向银团申请借款人民币18亿元，借款期限为3年。公司拟按51%的股权比例为上述借款提供连带责任保证，担保本金金额不超过人民币9.18亿元，保证期间为自本合同生效之日起至债务履行期限届满之日起三年。截至公告日，公司及控股子公司的对外担保总额（不包括子公司为客户提供的销售按揭担保）为409.34亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的40.38%。
　　5、中国奥园：管理层稳定 全力改善流动性状况
　　1月19日，中国奥园公告尽管市场持续低迷，打击消费者信心，令公司难以按合理条款变现存货及出售资产，但公司目前保持稳定运营，大部分房地产项目按计划及进度进行，同时正采取措施继续确保项目竣工交付，及降低营运开支。与此同时，奥园方面表示，目前管理团队包括高级管理层保持稳定，董事会对奥园的长远前景抱有信心，将继续全力设法改善公司的流动性状况。
　　6、雅生活服务：共青城投资以7719.03万港元出售合共2520.91万股H股
　　1月20日，雅生活服务发布公告称，公司股东共青城投资与59名集团高级管理层人员及对公司发展有突出贡献的人士(统称买方)订立股份转让协议。据此，共青城投资同意出售合共2520.91万股公司境外上市股份(H股)，占公司全部已发行股本约1.78%，价格为每股H股转让价格为3.062港元，总代价为7719.03万港元。
　　7、阳光城：阳光集团所持公司7758.5万股股份被司法冻结
　　1月19日，阳光城发布关于控股股东所持股份被司法冻结的公告。根据公告，阳光城集团股份有限公司于 2022 年 1 月 19 日收到公司控股股东福建阳光集团有限公司的告知函，获悉其所持有公司的部分股份被中信银行福州分行司法冻结。本次涉及股份数量为7758.5万股，占其所持股份比例11.49%，占公司总股本比例1.87%。
　　8、华润万象生活：收购南通长乐全部股权及江苏中南1%股权
　　1月20日，华润万象生活发布公告称，于公告日，买方创润发展有限公司（公司全资附属公司）与卖方订立股权转让协议，据此买方已同意收购且卖方香港彩虹物业有限公司已同意出售南通长乐全部股权；及买方已同意收购且卖方香港乐活物业有限公司已同意出售江苏中南1%股权。代价待由订约双方厘定并最终协定，但不得高于人民币22.6亿元。
　　9、中国恒大：委员会建议聘请中金等为财务顾问化解债务风险
　　1月21日，中国恒大发布公告称，考虑到本集团目前面临的经营上和财务上的挑战，尤其是债务压力，本公司风险化解委员会正在积极研究解决方案并与债权人进行沟通。委员会建议增加聘请中介机构，包括中国国际金融股份有限公司、中银国际亚洲有限公司作为财务顾问，中伦律师事务所有限法律责任合伙作为法律顾问，协助本公司开展债务风险化解工作，跟进债权人诉求，依法公平处理债务问题。
　　诸葛找房数据研究中心解读：
　　根据国家统计局发布2021年全国房地产开发投资和销售情况，开发投资上看，2021年，全国房地产开发投资147602亿元，同比增长4.4%，增速自3月起连续10月收窄。预计随着政策端频频释放正向信号，信贷环境也适度宽松，房企投资信心将逐步恢复，2022年开发投资增速将呈现前低后高的趋势。但是受到增量市场规模见顶的影响，预计2022年全年开发投资增速将不及2021年水平，或将下降至3.8%左右，开发投资额将超15万亿元。
　　销售指标方面，2021年，商品房销售面积179433万平方米，同比增长1.9%，增速较上月收窄2.9个百分点。虽然累计同比增速维持回落态势，房企销售压力犹存，但12月单月销售面积继续提升，环比增速较上月扩大22.4个百分点，销售情况持续好转。一方面受到政策环境改善的影响，四季度以来中央政治局会议及中央经济工作会议定调房地产市场良性循环和健康发展，同时，信贷环境也迎来边际宽松，多城房贷利率下调，贷款额度有所增加，放款周期缩短等，一定程度上提振了市场信心。另一方面，进入年底的节点期，加之三道红线重压之下，房企加速销售回款，以价换量现象增加。预计受到2021年同期基数提高及房地产市场整体回温仍需要一定时间的影响，2022年初全国商品房累计销售面积同比增速将继续回落，甚至不排除转跌的可能。
　　行业资金上，2021年，房地产开发企业到位资金201132亿元，比上年增长4.2%，累计同比较1-11月收窄3个百分点，累计增速连续10个月收窄。从各资金来源来看，各项指标增速均呈现收窄趋势。虽然信贷环境适度宽松的信号已现，但是整体来看行业资金面仍偏紧。部分民营房企的经营风险仍然存在，银行对这类房企仍会保持谨慎态度。
　　附表1:2022年第4周楼市政策汇总-政策篇

　　附表2:2022年第4周楼市政策汇总-行业篇

　　---诸葛找房数据研究中心---
　　诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛找房数据研究院依托诸葛找房覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化及房产重要报告，研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。成立两年以来接受媒体采访5000余次，发表代表文章被引用将近2.5万次，已经成为评判房地产市场发展状况的重要依据。
　　附:版权声明
　　本专题研究系诸葛启航科技有限公司（以下简称“诸葛找房”）自主研究分析形成，本报告的知识产权归诸葛找房所有。
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