“今天周一，早高峰出行。原本20分钟的路程，我开车1个小时才到达。”
“1个小时，是理想通勤时间范围的一个极限了!”
1月10日，由市人大常委会办公厅、市政协办公厅和重庆日报联合策划的“2022重庆两会直播间——对话民生传递心声”进行了第二场直播。
市人大代表、重庆合纵律师事务所首席合伙人鲁磊和市政协委员、市政协民宗委专职副主任谭净从早上的通勤时间说起，围绕住房“一旧一危”热点话题，详谈开展城市更新的迫切性、改造老旧小区的瓶颈问题、搞好物业管理的方式方法等，并回答了网友的提问。
开展城市更新很迫切——
新区慎重谋划交通，老城挖掘历史底蕴
“当城市的功能定位发生了新的变化，同时顺应城市发展的内在动力，两方面因素推动下，我们必须开展城市更新，以建设更高品质的生活宜居地。”去年8月，市政协围绕“加快我市城市更新行动，打造高品质生活宜居地”开展了常委会重点协商，谭净参与其中，对城市更新特别是老旧小区改造工作提出不少建议。
谭净认为，城市更新，既包括旧城改造，也涵盖新城建设。新城建设需要考虑的是更高层次的宜居，除了布局好医院、学校、超市等配套，更要长远规划好交通，使其能够满足未来几十年的出行需求。
“的确，我所居住的金开大道沿线，新建了不少小区，曾经畅通的道路，现在也堵起来了。”鲁磊表示赞同，他认为，交通确实是新城建设需要慎重谋划的一项内容。
回到备受关注的旧城改造话题，代表委员都夸赞重庆已经做了不错的探索，将洪崖洞、十八梯、戴家巷等地打造得颇具特色，成了备受游客喜爱的网红景点。
“现在，渝中区的居住功能有所降低，但其顺势而为，深度挖掘历史底蕴，一处一处地打造，做得很好。”鲁磊说。
谭净总结，目前，重庆在城市更新方面正主抓4个方面工作，即老旧小区改造、公共空间提质、城市生态修复、城市能级提升，“相信再过两三年，到2025年左右，我们的城市更新将取得更大成果”。
“说到改造更新，就必然有征收和补偿。”作为市人大常委会委员，鲁磊参与了《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》的审议，他认为，城市更新必须兼顾政府财力和百姓利益，修改后的《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了房屋征收与补偿应当遵循决策民主、公平合理等原则，相信能够为城市建设可持续发展提供基础性的制度保障。
老旧小区改造的瓶颈——
加装电梯是老旧小区改造中，必须要补的一课
代表委员都认为，老旧小区改造是城市更新工作中的重点和难点。
“老百姓对高品质生活的追求，对宜居环境的需要，以及新区开发受到土地供应限制，都决定了我们必须做好老旧小区改造。”谭净说，早在2013年国务院就出台关于加快棚户区改造工作的意见，2020年又发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，意味着棚户区改造逐渐进入尾声，老旧小区改造按下“加速键”。从此，城市建设的更多“精力”将放到老旧小区改造当中。
“当前，重庆对老旧小区的改造可以分为基础类、改善类、提升类、综合类等几种类型，总的目标就是改善居民居住环境。”谭净表示。
直播引发网友热烈讨论，其中就有网友拜托代表委员就“一楼住户与高层住户对老旧小区是否加装电梯有分歧”的问题支招。
“加装电梯是老旧小区改造中，必须要补的一课。”鲁磊认为，加装电梯这件事，有收益的一方，也有不受益的一方，甚至还存在利益受损的一方，例如有的一层住户会因加装电梯被遮挡光线。
“从法律上来说，小区应该遵循居民自治的原则。”鲁磊说，对于加装电梯的矛盾，国际国内都有过一些判决，有的80%以上居民同意了，要求其余少数居民服从，“但这样显得强硬了一些”。
鲁磊认为，可以考虑给予利益受损一方一定补偿的方式，来推动老旧小区加装电梯提速，可以是直接的经济补偿，也可以减免物业费。
投入过度依赖财政怎么办——
为社会资本找到回报点，争取金融机构支持
网友提问，引发了代表委员更深入的思考。
“从电梯矛盾可以看出，老旧小区改造的瓶颈，其一是钱，其二是人。”谭净表示，老旧小区改造投入资金巨大，其中约90%是政府财政投入，剩余大多为居民自筹，社会资本参与得很少。
过度依赖政府投入，既加大了财政的压力，也一定程度影响到了工作进度。因此，老旧小区改造需要社会资本的参与，但社会资本终究要找到回报点，这个点在哪?
谭净认为，其一是实现利益共享，通过新建社区托育康养健身等项目、改扩建停车泊位、优化经营用房业态等，扩大收入来源，本着“谁投资、谁受益”原则，尽可能给予各类投资主体应有的经济回报;其二是争取金融机构支持，做好收益和融资平衡，申请发行专项债券或给予信贷支持。
业主权益如何保障——
法院要做一些探索，保护好业主和物业双方的权益
老旧小区改造不仅仅是一项建设工程，更是一项社会治理工作。鲁磊由此说到老旧小区改造中“人”的瓶颈问题。
2019年，新的《重庆市物业管理条例》历经4次审议通过。作为市人大常委会委员，鲁磊全程参与了《重庆市物业管理条例》立法过程。
物业管理涉及千家万户，各方利益牵扯其中。“从人大的角度，做了大量工作，广泛征集了各方意见建议，就是为了把这个条例修改得更完善，平衡好各方利益。”鲁磊介绍，他曾走访一个区级法院，了解到在这所区级法院判决的物业纠纷案件中，业主方没有一次胜诉。
这次走访，也一定程度上推动《重庆市物业管理条例》更好保障业主权益。
例如条例规定，一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的50%以上，业主可以召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
为了避免过去物业或开发商掌握的建筑面积大而导致业委会成立难的问题，条例调整了专有部分面积和建筑物总面积的认定方式，为业委会的成立扫清了一些障碍。
“当业主和物业发生纠纷诉诸法院，法院应该以事实为依据，以法律为准绳，依法裁决，保护好业主和物业公司双方的权益。”鲁磊说。
“的确，法院可以针对这个问题做一些探索。”谭净补充。
对于公共收益的问题，代表委员也给出建议——可委托第三方审计，以确保公共收益公示的真实性。
20年履职经历感悟——
履职就是为民，为老百姓谋福利
住房问题关系民生福祉。两位代表委员都有近20年的履职经历，民生也是他们在多年履职过程中一直关注的话题。
鲁磊表示，作为市人大代表，一定要关心民生，关心老百姓的利益，同时要开展好监督，提出合理化的建议，推动政府工作做得更好。今年两会，他尤为关注金开大道的拥堵问题，以及《重庆市生活垃圾管理条例》的实施效果。
“履职就是为民，为老百姓谋福利。”谭净说，他已经围绕渝东南康养产业的发展、政党协商意见成果的落实和意见的反馈、脱贫攻坚与乡村振兴的衔接等三个方面，写好了提案，将在两会期间提交。
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