半月谈丨“村中城”：物业服务别打折

　　“村中城”：物业服务别打折
　　魏晓阳
　　怀来紧邻北京，坐拥官厅水库的湖光山色、天然画图。近年来，随着京津冀协同发展战略的实施，怀来如何融入京津冀一体化，吸引北京企业入驻，人口流入，成为当地党委政府的重点课题。其中一项关键工作，就是为外来人口提供更好的生活条件。目前，官厅水库之滨新建住宅小区如雨后春笋，不啻在当地乡镇辖区内矗立起一座“村中城”。这些小区是外来人口在怀来安家的首选，如何针对其特殊情况制定合理的治理之策，特别是回应居民的物业服务诉求，已成为当地基层政府面临的新挑战。

　　问题何来？
　　随着怀来城镇化建设的提速，官厅水库周边成为住宅小区开发的热土。不过，根据居民反映，新建小区存在一些共性问题。
　　一是不少小区在安保措施方面存在严重缺失，力量薄弱、机制失灵，隐患令人担忧。许多小区安保人员与门禁设备形同虚设，监控大半损坏难以发挥功能，有的技防设施已10余年未能维护更新，导致2021年发生多起重大盗窃案件，严重破坏了人们的正常生活秩序。二是小区房屋建设材料质量多不过关、外保温层敷设普遍缺乏规划、供水供气亦多有不便。
　　概言之，水库周边新小区物业公司提供服务的质量与小区业主的期待之间差距较大，公司与业主签订的物业管理服务协议未落实，矛盾日积月累，居民多有不满。
　　这些新小区的问题是怎么积累起来的？制约水库周边小区发展与稳定的因素，举其大者有以下几项。
　　首先，这些新建小区物业管理体系中党建工作和业主委员会普遍缺失，小区开发商和物业公司没有一块党组织的牌子，当地党委政府制定的规章制度，部署的政策，难以在小区物业严格执行，导致各小区物业服务和管理工作缺乏监督，与小区居民的各项诉求距离越拉越大。
　　第二，水库周边小区开发周期普遍较长，一些项目开盘已10年仍未开发完毕，客观上不利于物业管理统筹安排，只能为不断扩张的小区“打补丁”。
　　第三，官厅水库周边小区在疫情暴发前直接受怀来县住建局管辖，最近一段时间才按照疫情防控时期的特殊安排，交与乡镇政府实行属地管理。乡镇政府此前治村较有经验，对新接手的“村中城”社区治理则明显缺乏经验。

　　怀来县官厅水库国家湿地公园
　　如何求解？
　　笔者以为，要破解怀来官厅水库周边“村中城”社区治理困境，应当循法治化途径而行。
　　第一，2021年9月1日付诸实施的《张家口物业管理实施条例》（以下简称《条例》）第八条规定：“建立党建引领下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。”基层党组织和相关部门应发挥指导协调作用，帮助官厅水库周边小区按照该条例规定成立业委会，健全社区治理多元主体，推动各小区物业管理工作对标现代服务业基本标准提升品质，对标社区建设基本准则完善细节，真正发挥社会治理调节阀的作用。小区业委会的成立不仅可以动员小区居民积极出力打击违法犯罪、维护社会治安，共同保护居民的财产和人身安全，维护社区正常而稳定的生活秩序，而且可以逐步搭建起良性监督机制的“脚手架”，为民意积怨降压。
　　第二，针对各小区开发周期普遍较长、物业管理安排与小区建设规划不尽配套的现状，可以参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定：“划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。”各小区可参照此规定，在先期已开发成熟的区域内先行成立业主大会，通过在业主大会框架内为未来小区规划区域留出相应业委会委员名额的方式，协调解决项目规划和物业管理之间可能存在的矛盾。
　　第三，针对乡镇政府对“村中城”基层物业管理缺乏指导和监督经验的问题，乡镇政府应当依照《条例》，在依法行政的原则下，树立“小区物业管理是当地乡镇政府基层治理重要组成部分”的意识，明确市住建局和当地乡镇政府在物业管理中的主导工作职责和分工，指导和监督成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督物业服务人依法履行义务，与此同时，对物业服务实施情况开展监督检查，建立物业管理矛盾投诉调解机制，协调处理物业管理纠纷。
　　综上所述，在面对“村中城”所引发的各种基层治理新问题、新挑战时，地方基层政府首先要做的，是树立法治化思维，回到法治化框架，以党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、平等协商为原则，以制度化框架化解矛盾，以长效化机制落实监督，同时为社区发展留有余地，为民情表达留出空间。“村中城”纵然构成复杂、问题易发，藉由这样的法治化途径，也有望逐步将症结理顺，走出一条治理能力提升、民众利益得到充分保障的治理之路。（作者系中国传媒大学文化产业管理学院教授、博士生导师）

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