北京律师咨询：如何解除物业合同？京声律所

　　众所周知，当我们在小区内购买房产的时候，会跟小区内相应的物业公司签订物业合同。若该物业公司的物业管理服务无法让你满意，就会进行解除与其签订的物业的合同。那么，如何解除物业合同？以下就让京声律所为大家带来如何解除物业合同的相关内容，一起来看看吧。
　　一、如何解除物业合同
　　物业服务合同是特殊的委托合同，涉及的人多、服务事项多，法律法规对解除物业服务合同设定了特殊的条件。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。
　　共同决定的形式是召开业主大会会议。《物业管理条例》第十二条第一款规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。同时规定，解聘物业服务企业的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　《中华人民共和国民法典》第二十四章物业服务合同第九百四十六条规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
　　二、什么是物业服务合同
　　《中华人民共和国民法典》第二十四章物业服务合同第九百三十七条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
　　物业服务人与业主委员会签订的提供物业服务的合同称物业服务合同；物业服务人与建设单位签订的，由建设单位向物业买受人明示并经物业买受人签字确认的由物业服务人提供物业服务的合同称前期物业服务合同。
　　物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同；是一种特殊的委托合同；是以劳务为标的的合同。物业服务人的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、秩序维护、清洁卫生、园林绿化等。物业服务人在完成了约定义务以后，有权获得报酬。
　　三、谁可以解除物业服务合同
　　根据我国现行法律法规的规定，合同解除权的行使主体是合同当事人。就物业服务合同而言，拥有合同解除权的是物业服务人和业主大会（由业主委员会执行）。只有一个业主，业主人数较少且经全体业主同意不成立业主大会的，由业主、业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
　　前期物业服务合同是物业服务人与建设单位签订的，建设单位是否有物业服务合同的解除权？
　　《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。此时，建设单位履行了业主的交费义务，当然应该拥有业主的权利。
　　在物业管理区域内，已交付的专有部分面积（房产证登记面积或购房合同面积）未超过建筑物总面积50%的，应适用业主人数较少且经全体业主同意不成立业主大会的规定，由建设单位和业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
　　已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%的，建设单位应按政府有关部门的要求，报送筹备首次业主大会的文件资料，在政府有关部门的组织、指导下成立首次业主大会筹备组，由筹备组组织召开首次业主大会。此时，物业服务合同的解除权由业主大会行使，业主委员会执行。如果政府有关部门未按时组织、指导召开首次业主大会。物业服务合同的解除权由建设单位和业主共同行使。
　　据此，建设单位没有物业服务合同的解除权。因其履行了物业费的交费义务，可以依据《业主大会和业主委员会指导规则》规定的投票权数，在业主大会中行使自己的权利。

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