小区结构、设备管道转换层归谁所有？法院判了

三湘都市报2月13日讯 （文/视频 全媒体记者 杨昱） “我们小区搞活动一直就缺场地，也找过开发商，将转换层部分房屋给业委会开展活动，可他们坚决不肯，我们就只能通过维权拿回业主共有的公共区域了。”今日，家住长沙岳麓区地华·梅溪湖畔小区的刘先生向三湘都市报反映，通过长沙两级法院审理，小区业主最终拿回了1栋和3栋、共计1000余平方米的结构、设备管道转换层。

图为长沙岳麓区地华·梅溪湖畔小区一案涉转换层。（受访者供图）
转换层被改造成办公室，引发业主不满
一般来讲，商住楼要区别商业性质和住宅住性，中间需要通过一个楼层来进行结构转换，而这个楼层即是小区结构、设备管道转换层，其中也可用于布置管道、机电设备等。
地华·梅溪湖畔小区位于长沙枫林三路与麓枫路交汇处的西北角，小区共有4栋楼，共700余户。其中，1号楼与3号楼是商住两用性质，而1号楼的转换层在3、4层之间，3号楼的转换层则在2、3楼之间。2015年后，小区开发商便将两栋楼的转换层改建为办公室用于办公，这也引发了不少业主的反对。
“小区两边临街，缺少配套的活动场地，比如老年人活动中心、儿童活动中心、业委会办公室、会议室等连物业办公用房都紧张，多次找开发商协商匀几间房，一直就没有下文。”刘先生告诉记者，业委会经过咨询法务，了解到转换层应是属于全体业主所有，为了转换层的事，社区、街道也多次出面协调，仍是没有结果。
记者注意到，小区业主无论是抓楼梯还是乘电梯，可以随时进入到该转换层。在小区3栋的转换层，开发商装修的办公室，从外面透过玻璃就能看清。里面的设施设备也是一应俱全，有厨房、洗手间、晾衣杂物间等，能方便工作人员住在里面。
小区第二届业委会认为，小区转换层属于全体业主所有，且根据法律法规的规定不得擅自占用、改建，但2015年后开发商将案涉两栋房屋的转换层改建为办公室用于办公。遂将开发商状告至法院，诉求法院判开发商将转换层腾空并交还业委会管理。
二审判决支持了小区业委会的诉求
对于业委会的起诉，开发商表示该转换层应为自己所有，且开发商占有使用结构转换层是行业普遍做法，业委会无权要求自己腾空并交付1栋及2、3栋的结构转换层。理由是，该转换层没有计入全体业主分摊面积，其建设成本也没有计入房价。
此案经长沙两级法院审理，最终支持了业委会的诉讼请求。对此，业委会方委托的湖南红雨律师事务所律师刘西菁表示，业主之所以能打赢官司，主要有三个方面因素。一是从规划报建来看，案涉转换层未进行封闭，也未划定特定空间，业主可以通过公共通道自由进出该楼层，故该楼层在构造上和利用上均缺乏独立性特征；二是从产权登记来看，案涉转换层不能登记由特定业主享有所有权，故这个转换层在性质上不属于专有部分，而属于共有部分，属于全体业主所有。
对于律师的说法，二审判决书上也明确了相关的法律条文，即根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，避难层、设备层或者设备间等结构部分，以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所，均应当认定为共有部分。同时，该解释第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”
据小区业委会委员介绍，他们将请律师出面，就转换层的腾空、交接问题与开发商进行沟通，“如果对方仍是占着不肯撤离，我们不排除向法院申请强制执行。”

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